在的我印象中,，北京三里屯和后海酒吧、還有杭州西湖邊的那些酒吧都是有相當(dāng)規(guī)模,，一到晚上熱鬧非凡,，人氣很旺�,？晌以跂|京鬧市區(qū)看到的酒屋,，卻是另一番景象，那都是清一色的,、最多也只能容納十幾人的小酒吧,。我曾多次問日本朋友，為什么在日本所見的酒吧都是小酒吧,，而且只能坐個一兩個小時就得匆匆離開呢,？但總得不到滿意的答復(fù),。
此次Nikko之行讓我對這一問題突有了撥開云霧，茅塞頓開之感,。
原因可能還需從這個人多地少的島國特性去找,。這樣的島國，注定了日本的房價會比其他陸地國家高得多,。對日本人來說,，那個瘋狂的80年代，東京房價畸高,，賣掉這個小小的島國就盤下兩個美國的土地,。瘋狂之后的日本人喊出那幾聲讓美國人都為之提心吊膽的狂人狂語：“對美國說不”、“買下美國的國土租給美國人居住”云云,。其實,，在這些狂妄之后，倒霉的還是日本老百姓,。房價和土地價格不斷飆漲,，隨之而來的遺產(chǎn)稅和不動產(chǎn)稅也猛增，這對于那些小本經(jīng)營面館,、居酒屋來說,，是無力承擔(dān)的。但面館,、居酒屋之類的生活必需品消費場所仍然需要開下去,。這時候，屋主或者原有的承租人只得將原本就不大的店面繼續(xù)分割,，直到不能再割為止,。我們?nèi)ミ^最小的酒吧，只能擁擠地坐下三個人,。
為了使這些居酒屋和面館能繼續(xù)生存下去,，老板必須加大顧客的流動性，以增加每天飯館酒屋的“吞吐量”,。這就開始產(chǎn)生我們剛?cè)ト毡緯r覺得不可思議的現(xiàn)象：到拉面館吃面,，沒到半個小時服務(wù)生就會來提醒你（實際是催促），這已是日本飯館的慣例了,。
曾有一次最瘋狂的記錄是,，一天趕了四家酒屋的場子。從下午下班在早稻田邊上的居酒屋開始,，再坐公交車到Shinbuya的酒吧,，再坐地鐵到Wajima家附近的東京郊區(qū)酒吧，然后又回到Shinjuku的那片酒屋。據(jù)日本朋友介紹,，這片酒屋雖然還留下不少,，但相對于當(dāng)年他在早大讀本科時已是蕭條了很多。90年代以來的“失去的十年”已讓這些居酒屋關(guān)門的關(guān)門,，倒閉的倒閉,。當(dāng)年早大那位風(fēng)流情種村上春樹逃課到這里來體驗生活的那番熱鬧場景，早已不再,。
這一切,，可能還是經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前瘋狂年代所造就的“土地神話”，再加上高昂的不動產(chǎn)稅約束,。
不妨舉個簡單例子：（1）假定工作了二十余年的W君用畢生積蓄購買了一套兩層的房子,，房價1億日元。他把二樓作為住宿,，再騰出一間租給別人,，租金是每年50萬日元，一樓租給別人做居酒屋之用,，租金每年60萬日元,。那么，如果日本政府以1%的稅率征收不動產(chǎn)稅,，當(dāng)年他需要繳納的稅金是100萬日元,，從110萬日元租金中扣除之后，還剩10萬日元,。這是W君當(dāng)年的凈租房收入,。（2）時隔數(shù)年之后，W君的房子升值到1.5億日元,，他將一樓店面一割為二,，租金依然是每間50萬日元，那么租金收入為150萬日元,，而所需繳納的稅金也是150萬日元,，剛好持平。（3）更瘋狂的漲價行為開始了,，他的房子一夜之間漲到2億日元，那么他每年不動產(chǎn)稅就需要繳納200萬日元,，而他租金所得卻仍然只有150萬日元,，這使得W君當(dāng)年賬面上的收入是負(fù)50萬日元。（4）此時,，雖然房價仍可能上漲,，即使我們不考慮Krugman多重均衡模型中的風(fēng)險因素，W君仍有很強(qiáng)的動機(jī)去賣掉這套房子。
通過這一例子,，我們能夠大致明白增加不動產(chǎn)稅對房產(chǎn)交易市場可能產(chǎn)生的微妙變化,。雖然這些制度安排增加了酒屋業(yè)主投資置業(yè)的經(jīng)營成本，但也增加這些房產(chǎn)持有者的流動性動機(jī),。
更重要的是,，征收不動產(chǎn)稅對房產(chǎn)市場的波動起到一個“自動穩(wěn)定器”的效果。當(dāng)房價不高時,，那些具有雄厚資金的投資者可能會大量涌入房產(chǎn)市場,，紛紛置業(yè)。同時,，活躍的二級租賃市場使得這些投資者很快把這些房產(chǎn)租給一些有經(jīng)營頭腦的商人或者租房者,。但是，有限資源的房產(chǎn)市場在大量買家投資者炒作的前提下很有可能會持續(xù)抬高房價,。一旦房價上漲到某種程度之后,，即使房產(chǎn)持有者把房子隔得再小，也是無濟(jì)于事,。這時候,，要不出現(xiàn)一些具有更強(qiáng)經(jīng)營能力的投資者或者經(jīng)營者來接管這些物業(yè)，要不就不得不接受由高昂不動產(chǎn)稅所產(chǎn)生的反方向力量向一個新的,、市場出清的均衡點上演進(jìn),。但是，如果房產(chǎn)市場無限膨脹,，繼續(xù)上漲,，那么很快就會脫離市場的最大盈利能力，房產(chǎn)的一級,、二級交易市場立馬就開始萎縮下來,，整個市場的“殺跌”氣氛可能會使某一階段的房價可能會低于本身可能的價值。
臨走之前,，還去一位朋友的新家專門作客,。她家不大，最多也就30平方米,，但布置得井然有序,，空間分割和利用率都堪稱一流。主人介紹說,，他們家原來離學(xué)校并不遠(yuǎn),，坐地鐵只要四五十分鐘就可以了。但是,，由于孩子上初中,，那所學(xué)校離住的地方遠(yuǎn)了,，他們夫妻倆合計一下，就索性賣掉原來的住房,，在郊區(qū)兒子上學(xué)的周邊地區(qū)租了這套房子,。一則是為了孩子上學(xué)方便，二則租房要比住自家房子劃算,。說起來,，不動產(chǎn)稅就是她搬家的主要理由。她也在打算讓兒子今后到美國去讀高中,，到時候再用這筆錢在美國置業(yè),。屈指算來，現(xiàn)在應(yīng)是她兒子去美國上高中的時候了,，而此時正好遇上百年未遇的金融危機(jī),，這該是在美國投資置業(yè)的最佳時機(jī)。沒想到,，日本高昂的不動產(chǎn)稅幫了她的大忙,！
（作者系浙江工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授
早稻田大學(xué)21COE-GLOPE研究中心國際研究員） |
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