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為避免在房價大幅度下跌的情況下,，整個地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動性的問題，建議考慮對普通住房,，面向大眾推房產(chǎn)抵押債券,、租金抵按揭，對商鋪和辦公樓,，可在出租之后,，整體產(chǎn)權轉入信托計劃，然后公開發(fā)售,。
作為上海大學房地產(chǎn)學院的副院長,，我有關房地產(chǎn)市場的言論受到了各方格外的注意。大多數(shù)人認為我對股市做出的"通脹無牛市"的判斷是正確的,，但是置疑我的"油價決定房價"的預測,。
石油價格從147美元向下調(diào)整幅度超過了50％，但是世界經(jīng)濟并沒有找到新的替代能源,，也沒有發(fā)明新的,、節(jié)約能源的生產(chǎn)方式，我們對石油的依賴不會減弱,，而我們找油的難度則進一步增強,。石油如果真的變得更便宜,，就會抑制勘探新油田的投資，也會抑制其他行業(yè)應用新技術提高生產(chǎn)率的投資,，最終會在將來給我們造成更大的危機,。所以，不要對石油下跌抱有僥幸心理,。
美國的房地產(chǎn)價格下跌已經(jīng)將近20個月,，我仍然認為這場災難沒有到底。原因是多方面的,，主要是美國經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)向新模式轉型的跡象，而美國各大銀行也將繼續(xù)減持他們在房地產(chǎn)相關債券上的投資,。這樣就會造成又一輪由于流動性不足導致的房地產(chǎn)下跌,，房地產(chǎn)價格必須跌到一個更低的水平，才能讓投資人預期房地產(chǎn)的未來收益比較高,。
而在中國,，近來政府已經(jīng)出臺了一系列旨在擴大住房消費的政策，有關我對房地產(chǎn)的預測也許還要再等一段時間來檢驗,。不過,，我對于中國房地產(chǎn)市場的未來前景有些具體的建議，想提請各方注意,。首先,，我建議考慮推出一項新的面向普通投資人的金融產(chǎn)品，房產(chǎn)抵押債券,。投資人購買這些債券的同時,，也獲得了一項權利，如果債券發(fā)行人違約,，不必排隊等候冗長的法律清算程序,，可以自動獲得這項債券所對應的房屋。銀行可以先放出貸款,，然后打包賣出債券,。這個品種使得投資人有可能獲得貸款利率的收益，也有可能提前鎖定購買房屋的價格,。如果未來房價上漲,，那么借款人肯定愿意遵守還款義務，如果未來房價下跌,，即便借款人違約,，債券投資人仍然能夠獲得借款人的住房。我國法律需要有適當改進,，允許一套住房的所有權暫時注入一個第三方信托,。如果借款人不違約,，第三方信托的受益人就在還款期結束之后指向借款人；如果借款人違約,，受益人就指提前向貸款人,。這樣就免除了原有的法律對原住戶的唯一住房進行拍賣的限制，并規(guī)避了相應的稅收義務,。
另外一種新業(yè)務是租金抵按揭,。這次，投資銀行是站在賣房者一邊提供服務,。市場出現(xiàn)房價大幅度下跌時,，我們可以用一種新的產(chǎn)品來幫助大家克服觀望心態(tài)。假設某公寓的現(xiàn)價是100萬,，租金是每月1500元,，地產(chǎn)開發(fā)商如果面臨著大量的觀望者，可以提供一項新產(chǎn)品：每月租金5000元,，租戶同時有權在十年時間之后,，向開發(fā)商提出將已經(jīng)支付的租金轉為購房款，以100萬的價格購買該住宅,。不足房價的余額部分由租戶通過銀行按揭貸款的方式補足,，原先租金的稅收部分予以豁免。
對于那些商鋪和辦公樓,，我建議考慮更激進的創(chuàng)新手段,，將這些物業(yè)出租之后，整體產(chǎn)權轉入信托計劃,，然后公開發(fā)售,。購買者可以享受到租金的長期回報，也可以通過事先約定的折算比例,，將其持有的信托收益權轉化為商鋪或者寫字樓的產(chǎn)權,，從而拋售獲利。最理想的方式是這些信托產(chǎn)品也能夠像封閉式基金一樣每天交易,，只是比封閉式基金多一個贖回的途徑,。
我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和資本市場基本是割裂的，房地產(chǎn)基本通過銀行或者地下錢莊來融資,，只有把房地產(chǎn)市場放到資本市場的大環(huán)境中,，才真正解放了商業(yè)銀行，同時也給中國的投資銀行帶來了新機遇,。在資本市場中,，只要某各產(chǎn)品設計得合理合規(guī)，且具有與其風險相應的收益,，一定會得到投資人的認可,，這樣就避免了在房價大幅度下跌的情況下,，整個地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動性的問題。
投資銀行解決這個問題的辦法并不是重組,、包裝和上市,。而是細分客戶的需求，原來我們的買房者只能面對上百萬元的房子做一個買或不買的決策,，這其實是一個很艱難的決定,，不能讓中產(chǎn)階級面對如此巨大的不確定性而沒有任何可以緩沖的余地。
我特別反對把銀行的按揭貸款打包賣給中小散戶,，這是國有銀行甩包袱的不負責任的做法,。在美國，投資銀行已經(jīng)為此付出了慘痛的代價,，按揭貸款的打包并沒有消除房地產(chǎn)的風險,，而是將這些風險轉賣給了更多的投資人，使得受害面積更大,，危機更持久。 |