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國家近期出臺了一系列政策來降低群眾購房負擔，并希望以此保障居民住房,。值得注意的是,，期待住房消費來拉動投資并不可靠；另一方面,，保障居民住房和居民的保障性住房不能混同,，否則極可能導致政策誤操作，引發(fā)房產泡沫和金融風險,，背離良好的政策愿望,。
具體而言，保障性住房是個非常狹小的概念，而保障居民住房的覆蓋面則要寬泛得多,。筆者以為,，長期內要實現(xiàn)保障居民住房需求的目的，至少應從如下三點著手改變傳統(tǒng)政策思路：
首先,，徹底改變房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位,。支柱產業(yè)應能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展,，但世界上除了香港等少數(shù)地域狹小的國家或地區(qū)外,，主流國家中均沒有將房地產業(yè)作為支柱性產業(yè)。在美國的正常年份,，如1992,、1997年，房地產業(yè)產值占所有產業(yè)產值之比分別為0.95%,、0.94%,。
世界經(jīng)濟史上，大國之中,，只有憑制造業(yè)信息產業(yè),，支撐和帶動了現(xiàn)代化發(fā)展的案例，尚沒有依靠“蓋房子”把國家?guī)нM現(xiàn)代化的道路,。這是因為前者不僅帶來產品,，同時還刺激科技進步，提高效率,，形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性循環(huán),，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。而房價作為資產價格,，一旦上漲超過一定限度,，將會影響國家產業(yè)政策實施。
其次,，嚴格限定保障性住房概念范圍,。經(jīng)濟問題應該大部分通過市場方式、利用市場機制來加以解決,，市場解決不了的由政府解決,。屬于保障居民住房計劃中的限價房和經(jīng)濟適用房不應納入政府埋單的保障性住房范疇，否則將對商品房市場形成人為切割,、多軌并行,，產生排隊和黑市交易現(xiàn)象。
最重要的,，限價房和經(jīng)濟適用房由于仍具有商品性質,，價格仍遠離中低收入家庭的支付能力,，所謂優(yōu)惠政策并不能使中低收入群體得到實惠。反倒可能成為腐敗和權力尋租的空間,。
第三,，建立中央、地方兩級政府激勵相容的土地出讓利益分成政策,。簡言之,，無外兩條路，一是改革地方官員的考核制度,，減弱投資拉動數(shù)字增長的影響,，尤其從民生問題的解決效果來考核地方政績；二是改革土地收益制度,，重新確定土地批租和房地產稅收在中央和地方間的合理比例,，消除地方政府推動房價上漲的積極性。
新加坡等國經(jīng)驗表明,，廉租房的供給每增加5％,，就會迫使非保障性住房領域的房價下降3％,，反之,，則會同比推動房價上漲。這無疑給我們提供了某種啟示：落實保障性住房計劃,，推動廉租房建設,，不僅可以直接為中低收入者提供住房，還可以推動保障居民住房計劃的落實,。
因此,，金融、稅費等領域的新政之外,，要達到全面貫徹住房保障政策意圖的目的,，至少還需要前述三策的落實，即擺正房地產業(yè)的位置,，明晰保障性和商品性住房的邊界,，解決地方政府行政動力。否則,，一味頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳，把市場結構性矛盾等器質性問題當作信心不足等表面問題,，看起來利好滿天飛,，其實無助于解決中國房地產領域的問題。 |