|
10月22日晚，財(cái)政部宣布：從2008年11月1日起,，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅,；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,。首次買房最低首付比例降至20%。同時(shí),，公積金貸款利率下調(diào)0.27%,。
應(yīng)該如何解讀這項(xiàng)調(diào)整呢？
降低契稅和免征印花稅,、暫免征收土地增值稅，有利于降低住房的建設(shè)成本和交易成本,，有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸,。同時(shí)，“加快廉租住房建設(shè),，加大實(shí)物配租力度”,，也有利于擴(kuò)大住房供應(yīng)，促使房?jī)r(jià)理性回歸,。
但在具體執(zhí)行過程中可能存在漏洞,。根據(jù)央行10月22日晚上出臺(tái)的規(guī)定，“金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率,、首付款比例,，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房,、套型建筑面積等是否系普通住房,，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定”,。問題是，在逐利的驅(qū)使下,，商業(yè)銀行是否愿意對(duì)“借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房,、自住房或非自住房”進(jìn)行區(qū)分呢？盡管央行規(guī)定,，“對(duì)非自住房,、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高”,，但在各商業(yè)銀行對(duì)業(yè)績(jī)的追逐依然強(qiáng)烈的情況下,，這項(xiàng)規(guī)定可能被架空。
另一方面,，有關(guān)部門提出“加快廉租住房建設(shè),，加大實(shí)物配租力度”，但這項(xiàng)政策能否落實(shí)到位是一個(gè)未知數(shù),。而且,，這一政策發(fā)出的信號(hào)很容易被相關(guān)利益主體誤讀，一些開發(fā)商會(huì)重新拒絕打折,，使房?jī)r(jià)剛剛出現(xiàn)的調(diào)整跡象被中斷,。由于我國(guó)住房交易量下降的根源是房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離了民眾的實(shí)際購(gòu)買力，如果房?jī)r(jià)不跌,，交易量萎縮的狀況很難有明顯改變,。如果開發(fā)商誤讀這項(xiàng)政策，有可能不再延續(xù)房?jī)r(jià)的自然調(diào)整,，而引發(fā)破壞性更強(qiáng)的調(diào)整,。這是值得警惕的。
由于房?jī)r(jià)連年上漲,，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化,。以北京為例，今年下半年,，北京市大量的保障性住宅將陸續(xù)面市,，預(yù)計(jì)總供應(yīng)量將達(dá)600萬平方米、7萬套,；與此同時(shí),，今年新增供應(yīng)市場(chǎng)的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套,。加起來已經(jīng)是22萬套,，如果再加上此前沒有售出的存量住房，及炒房客拋向市場(chǎng)的住房,，北京市場(chǎng)的存量住房在下半年將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過30萬套,，而北京上半年的住房銷售才3萬多套,！供大于求的趨勢(shì)日益明顯。
在住房成交量略微低迷的情況下,，決策層出臺(tái)鼓勵(lì)民眾購(gòu)房的措施,，是出于對(duì)房?jī)r(jià)硬著陸的擔(dān)憂。也即,，在認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)下跌影響廣泛的情況下,，讓房?jī)r(jià)緩緩釋放調(diào)整動(dòng)能，而不是急速下挫,。這些應(yīng)急措施當(dāng)然是需要的,，但也在一定程度上暴露出我國(guó)經(jīng)濟(jì)過于依賴房地產(chǎn)的弊端。如果經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)牢牢捆綁在一起,，既得利益集團(tuán)通過房地產(chǎn)要挾決策層,，促使相關(guān)政策和資源配置向自身傾斜的企圖就容易得逞。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,，次貸危機(jī)之所以爆發(fā),，根源在于樓市泡沫過于嚴(yán)重，我們應(yīng)該通過樓市的自然調(diào)整擠壓泡沫,，阻止泡沫的累積,，避免發(fā)生類似次貸危機(jī)這樣的悲劇。而此次中央強(qiáng)調(diào)的“加快廉租住房建設(shè),，加大實(shí)物配租力度”,，有利于促進(jìn)住房的供應(yīng)，使廉租房能夠發(fā)揮價(jià)格調(diào)節(jié)作用——這種作用只有當(dāng)廉租房占比達(dá)到一定程度時(shí)才能發(fā)揮出來,，這應(yīng)該認(rèn)為是政策執(zhí)行過程中的一個(gè)重點(diǎn),。 |