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最近房地產市場上“一漲一降”的新聞引起了廣泛關注,。一邊是深圳某些樓盤價跌引發(fā)的業(yè)主斷供話題；另一邊則是專營商業(yè)地產的SOHO中國逆勢而動,，試圖以漲價促銷售,，宣布從9月1日起旗下樓盤漲價5%。
聯(lián)想到今年年初的房地產“拐點論”,，也是引發(fā)一場“口水”大戰(zhàn),。不久前，中國房地產開發(fā)集團董事長孟曉蘇曾引用董建華的話表示,，什么價格都可以降,，只有房價萬萬降不得,。孟曉蘇以香港為例，香港發(fā)生過房價下跌,，當時人們也是盼望房價下跌給大家?guī)砀Ｒ�,，結果是17萬人成了“負翁”，2萬多套房子積壓,，香港經濟為此受到損失,，香港社會為此不斷發(fā)生動蕩。
那么,，房價真的降不得嗎,？開發(fā)商的定價有漲有跌，僅僅是營銷手段,，還是對市場走勢的判斷出現(xiàn)了分歧,？我們不妨從當前市場的現(xiàn)狀來分析房地產是否進入下降周期。
從全國總體來看：房地產投資增速回落,，成交量下降,，房價漲幅趨緩。根據(jù)房地產周期分析,，我國房地產開始進入衰退階段,。
一般認為，房地產業(yè)的周期波動是房地產業(yè)在發(fā)展過程中的擴展和收縮的交替循環(huán),。房地產標準周期分為四個階段：第一，繁榮階段(膨脹),，特征是交易量急劇上升,，市場中投機者活躍；房價越來越高,，逐漸達到頂點,；房地產經營利潤非常高，投資量急劇增加,；樓花交易大,。整個房地產市場呈現(xiàn)欣欣向榮的景象。第二,，衰退階段(收縮),，特征是交易量急劇減少，房價雖仍在上升但漲幅減緩,，并出現(xiàn)下跌跡象,；市場推出樓盤逐漸減少，實力差的發(fā)展商難以維持,。第三,，蕭條階段(停滯)，特征是交易量銳減，樓花交易量降幅更大,，樓花價繼續(xù)下降,，甚至大大低于現(xiàn)樓價。第四,，復蘇與增長階段(調整與恢復),，特征是交易量回升，房價上升并呈持續(xù)增長趨勢,；房地產投資逐漸增加,，整個房地產市場又進入繁榮階段。
1998年,，我國住房市場開始進入真正的市場化時代,。房地產市場在北京、上海等大城市率先激活,。從2003年以來,，中國各地房價一直處于快速上漲態(tài)勢，雖然2005年實行的房地產宏觀調控,，使房價上漲速度暫時停頓了一下,。然而進入2007年，房價一路沖高,，全國商品住宅銷售價格漲幅高達10%以上,。北京、深圳,、上海的房價漲幅盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)也在10%左右,，然而房價的實際漲幅數(shù)倍于10%，實際上是處在最后的瘋狂階段,。
進入2008年,，我國房地產市場成交持續(xù)低迷、融資渠道受阻,，去年開發(fā)商的瘋狂拿地,，使大多數(shù)開發(fā)商陷入前所未有的資金困局。今年上半年,，內地土地市場顯得尤為冷清,，深圳、廈門,、南京等地土地流拍現(xiàn)象屢屢出現(xiàn),，并有大量土地以底價成交。昔日的“地王”不惜以被扣罰數(shù)千萬元人民幣土地出讓金的高昂代價,，紛紛退地自保,。以上這些特征正是房地產市場衰退的表現(xiàn),。
如果說房價只能漲不能跌，那就太一廂情愿了吧,。近日有媒體報道：某樓盤售樓處闖入一些前期購房的準業(yè)主,，拉住一些前去看房甚至準備簽約的購房者，告誡他們不要買房,，否則遲早也會淪為“退房團”的一員,。房價跌了就要退房、斷供的人士這種基于個人情緒化基礎上的“只能漲不能跌”,，其實只說明中國投資者的不成熟,，而不是房地產市場可以回避自身經濟周期規(guī)律的理由。
中國股市從6000多點大跌到目前的2300多點,，跌幅高達60%以上,。當股市處于高位時，當時輿論也是說只能漲不能跌,，理由更是一大堆,。事實上，任何一個市場都存在經濟周期的問題,。我國宏觀經濟未來發(fā)展的不確定性,，引發(fā)對未來經濟的擔憂，房地產市場是不可能獨善其身的,。股市有風險,，入市需謹慎。由于房地產價格數(shù)額巨大,，其流動性又相對較差,，因此樓市的風險其實更大，入市更要謹慎,。 |