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最近房地產(chǎn)市場上“一漲一降”的新聞引起了廣泛關(guān)注,。一邊是深圳某些樓盤價跌引發(fā)的業(yè)主斷供話題；另一邊則是專營商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國逆勢而動,，試圖以漲價促銷售,，宣布從9月1日起旗下樓盤漲價5%,。
聯(lián)想到今年年初的房地產(chǎn)“拐點論”,，也是引發(fā)一場“口水”大戰(zhàn),。不久前,，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長孟曉蘇曾引用董建華的話表示，什么價格都可以降,，只有房價萬萬降不得,。孟曉蘇以香港為例,，香港發(fā)生過房價下跌，當(dāng)時人們也是盼望房價下跌給大家?guī)砀Ｒ�,，結(jié)果是17萬人成了“負(fù)翁”,，2萬多套房子積壓,，香港經(jīng)濟(jì)為此受到損失,，香港社會為此不斷發(fā)生動蕩,。
那么,，房價真的降不得嗎？開發(fā)商的定價有漲有跌,，僅僅是營銷手段,，還是對市場走勢的判斷出現(xiàn)了分歧,？我們不妨從當(dāng)前市場的現(xiàn)狀來分析房地產(chǎn)是否進(jìn)入下降周期。
從全國總體來看：房地產(chǎn)投資增速回落,，成交量下降，房價漲幅趨緩,。根據(jù)房地產(chǎn)周期分析，我國房地產(chǎn)開始進(jìn)入衰退階段,。
一般認(rèn)為,，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動是房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中的擴(kuò)展和收縮的交替循環(huán)。房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)周期分為四個階段：第一,，繁榮階段(膨脹),，特征是交易量急劇上升,，市場中投機(jī)者活躍,；房價越來越高，逐漸達(dá)到頂點,；房地產(chǎn)經(jīng)營利潤非常高,，投資量急劇增加；樓花交易大,。整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)欣欣向榮的景象,。第二，衰退階段(收縮),，特征是交易量急劇減少,，房價雖仍在上升但漲幅減緩，并出現(xiàn)下跌跡象,；市場推出樓盤逐漸減少,，實力差的發(fā)展商難以維持,。第三,，蕭條階段(停滯),，特征是交易量銳減,，樓花交易量降幅更大,，樓花價繼續(xù)下降,，甚至大大低于現(xiàn)樓價,。第四，復(fù)蘇與增長階段(調(diào)整與恢復(fù))，特征是交易量回升,，房價上升并呈持續(xù)增長趨勢,；房地產(chǎn)投資逐漸增加,，整個房地產(chǎn)市場又進(jìn)入繁榮階段,。
1998年,，我國住房市場開始進(jìn)入真正的市場化時代,。房地產(chǎn)市場在北京、上海等大城市率先激活,。從2003年以來,，中國各地房價一直處于快速上漲態(tài)勢，雖然2005年實行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，使房價上漲速度暫時停頓了一下。然而進(jìn)入2007年,，房價一路沖高，全國商品住宅銷售價格漲幅高達(dá)10%以上,。北京,、深圳,、上海的房價漲幅盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)也在10%左右,，然而房價的實際漲幅數(shù)倍于10%,，實際上是處在最后的瘋狂階段。
進(jìn)入2008年,，我國房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷,、融資渠道受阻,，去年開發(fā)商的瘋狂拿地,，使大多數(shù)開發(fā)商陷入前所未有的資金困局,。今年上半年，內(nèi)地土地市場顯得尤為冷清,，深圳、廈門,、南京等地土地流拍現(xiàn)象屢屢出現(xiàn),，并有大量土地以底價成交。昔日的“地王”不惜以被扣罰數(shù)千萬元人民幣土地出讓金的高昂代價,，紛紛退地自保,。以上這些特征正是房地產(chǎn)市場衰退的表現(xiàn)。
如果說房價只能漲不能跌,，那就太一廂情愿了吧,。近日有媒體報道：某樓盤售樓處闖入一些前期購房的準(zhǔn)業(yè)主，拉住一些前去看房甚至準(zhǔn)備簽約的購房者,，告誡他們不要買房,，否則遲早也會淪為“退房團(tuán)”的一員。房價跌了就要退房,、斷供的人士這種基于個人情緒化基礎(chǔ)上的“只能漲不能跌”,，其實只說明中國投資者的不成熟，而不是房地產(chǎn)市場可以回避自身經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律的理由,。
中國股市從6000多點大跌到目前的2300多點,，跌幅高達(dá)60%以上。當(dāng)股市處于高位時,，當(dāng)時輿論也是說只能漲不能跌,，理由更是一大堆。事實上,，任何一個市場都存在經(jīng)濟(jì)周期的問題,。我國宏觀經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的不確定性,，引發(fā)對未來經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂,，房地產(chǎn)市場是不可能獨善其身的。股市有風(fēng)險,，入市需謹(jǐn)慎,。由于房地產(chǎn)價格數(shù)額巨大，其流動性又相對較差,，因此樓市的風(fēng)險其實更大,，入市更要謹(jǐn)慎。 |