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上海房地產(chǎn)市場今年將難有預期中的“金九銀十”,，而樓市中“堅不降價”與“決不買房”的對峙狀態(tài)可能還將持續(xù)很長一段時間,。
房地產(chǎn)市場一直有“金九銀十”的說法,。自去年末開始,，整個上海樓市就處于一個“旺季不旺”的狀態(tài)中,，“紅五月”,、“奧運樓市”等等美好的希望落空之后,，開發(fā)商把今年的最后希望都寄托在“金九銀十”上了,。
曾經(jīng)率先拋出“拐點論”的萬科在“金九月”前夕，打出“最高可在總價基礎上直降十萬元”的促銷廣告,，旗下8個樓盤推出限時特價房源,。接近萬科的人說，萬科此舉是“破冰”,，即破開一年來房產(chǎn)市場萎靡不振之堅冰,，準備迎來“金九銀十”，不是像外界所說萬科在“領跌”,。不管是“破冰”也好,，“領跌”也罷，萬科變法子降價促銷還是有成效的,。根據(jù)上海房地局官方網(wǎng)站統(tǒng)計的銷售信息顯示,，上周末從8月29日到8月31日，萬科全部樓盤總共成交76套房源,，總成交金額9563萬元,，3天回籠資金近億元。
可是,，是否能就此作為今年“金九銀十”的好預兆呢,？恐怕未必。
有數(shù)據(jù)顯示,，剛剛過去的8月上海商品房供應量為90.27萬平方米,，環(huán)比下滑48%；成交面積為80.29萬平方米,，下滑20%,；成交均價為13413元／平方米，環(huán)比上漲5.6%,；商品住宅供應量為64.11萬平方米,，下滑50%；成交面積為62.44萬平方米,，下滑14%,；成交均價為13657元／平方米，上漲6.7%,。同時,，商品住宅供需比從7月的1.75下滑到8月的1.03。
8月樓市成交數(shù)據(jù)顯示,，很多開發(fā)商在7月底8月初集中推盤之后就減少開盤以避開奧運會,。沒來得及推盤的只能壓后到9月上市，這使得9月上市量將會大幅度增加,。預計9月將推出新房源的樓盤超過30個,，供應面積達到上百萬平方米,。
一些分析師認為，從兩方面可以判斷9,、10月的成交量會有提升,。一方面，在市場總體低迷之時,，以自住為主的中低價位和中小戶型會更加熱銷,，而9月新推的房源小戶型占了絕大多數(shù)；另一方面,，此前成交低迷的一個原因主要還是因為供應結(jié)構的問題,，大部分上市房源都在外環(huán)線以外，現(xiàn)存供應量不足以喚起年輕白領的剛性住房需求,。九,、十月份中環(huán)附近,、軌道交通到達的區(qū)域有大量有效新盤供應,，就有可能會刺激這些潛在消費需求。現(xiàn)在看來,，九,、十兩月，開發(fā)商們將會使出包括降價在內(nèi)的各種促銷手段,。三管齊下的結(jié)果,，成交量會提升。
這話雖有一定道理,，但不夠全面,，因此預測結(jié)論可能也會有偏差。
就在萬科打出降價促銷招牌之后,，“退房團”也在萬科的金色雅筑樓盤出現(xiàn)了,。網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖稱，他們中有人是一周前買的房子,，有人是幾個月前買的,，還有三天前才買的�,？砷_發(fā)商通過各種方式變相降價,，讓這些業(yè)主還沒入住就已經(jīng)損失了10萬到40萬元不等。于是,，不少業(yè)主自發(fā)組織“退房團”,，強烈要求退房以維護自身利益。
我們并不認為這些“退房團”的業(yè)主有道理,，但“退房團”的出現(xiàn),，是對購房者或者說潛在的購房者的一種啟示：目前的房價沒有跌夠,，還有下降的空間。確實,，到目前為止,，開發(fā)商的降價都是以“限時降價”、“節(jié)日促銷”的名義降價,，真正的稍有幅度的降價還是不多見的,。
一方面，宏觀調(diào)控各項措施均使開發(fā)商備感資金壓力,，但因有種種辦法或庇護而得以規(guī)避,，從而堅不降價苦撐渡過難關；另一方面,，購房者認定當前形勢可使房價下跌,，而暫不出手購買。因此,，今年的“金九銀十”不再,，其成交量增長可能十分有限。
當然,，從長遠看,，在未來十幾年，中國的城市化率每年大概還會增長一個百分點,，對于上海這個中國最大城市來說,，房屋需求絕對是剛性增長的。然而,，目前的房價又是與大多數(shù)人的收入不相稱,。因此房產(chǎn)市場的對峙狀態(tài)，可能還剛剛開始,，還要持續(xù)很長一段時間呢,。 |