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從各國舉辦奧運會的經(jīng)濟效應(yīng)來看,，由于奧運需要大量的場館建設(shè)和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，這不僅對商品房價格帶來“示范效應(yīng)”,，同時，由于這些奧運場館的建設(shè)要擠出一部分住宅土地,，理論上會造成住宅市場供給的減少，再加上奧運所帶來的經(jīng)濟增長效應(yīng),，這三方面的因素都會刺激房地產(chǎn)價格上漲,。通常，這被歸類為房地產(chǎn)市場的“奧運效應(yīng)”,。但筆者認為,，這樣的奧運效應(yīng)實際上是指奧運會的前期效應(yīng)。
正是在“前奧運效應(yīng)”的刺激下,，房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲,，大大超出消費者的購買能力，購房者于是持幣觀望,，但是潛在需求仍存在,，只要價格出現(xiàn)一定回落，這部分潛在的需求就會變成現(xiàn)實的購買,。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運會看成房地產(chǎn)價格調(diào)整的分水嶺,，因此把購房計劃挪至奧運以后，根據(jù)奧運后房地產(chǎn)價格的變化重新啟動購房計劃,，這就形成了所謂的
“后奧運效應(yīng)”,。
“后奧運效應(yīng)”只是在房地產(chǎn)價格下跌之后才能產(chǎn)生的一種效應(yīng)，是一種有條件的效應(yīng),。不可否認,，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不愿降價主要基于兩個原因：第一，前期所拿到的土地價格高昂導致其開發(fā)成本很高,；第二,，唯恐市場買漲不買跌，擔心一旦房價出現(xiàn)集體的松動反而會導致市場進一步觀望,。
的確,，部分房地產(chǎn)企業(yè)所拿土地的價格較高，而且這部分主要是去年房價暴漲之時所購,，但筆者認為,，這部分高價土地并非占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)的大部分，并且絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年的價量齊漲的帶動下獲得了超高利潤,。即使目前房地產(chǎn)企業(yè)下調(diào)所售房屋價格,，也并不會造成企業(yè)大面積虧損，況且在當前市場背景下,，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將其考慮重點轉(zhuǎn)移到企業(yè)生存上來,，而通過降價擴大銷售無疑是自救的最佳途徑。
再說,，房地產(chǎn)企業(yè)所擔心的“買漲不買跌”心理未必存在,，至少這種現(xiàn)象并沒有想象的那么嚴重,。如果房地產(chǎn)完全用來投資，當然容易形成“買漲不買跌”,。但是房地產(chǎn)還是一種生活必需品,，即用于自住，只要存在自住需求,，并且沒有超過其購買能力的話,，那么房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)“既買漲、又買跌”的現(xiàn)象,。不過,，目前有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過買房送車等一些“暗降”的方式來銷售并未起到預期的效果，反而引發(fā)進一步的觀望情緒,，這似乎正好驗證了房地產(chǎn)企業(yè)所擔心的“買漲不買跌”現(xiàn)象,。但是我們也需要看到，房地產(chǎn)企業(yè)推出的這種“暗降”措施并沒有使房地產(chǎn)價格真正回歸到居民所能承擔的購買水平,，并且從相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，房價只是增幅放緩，這樣高企的價格水平又怎能引發(fā)市場需求呢,？
今年年初,，萬科在全國掀起了一股“降價風”，盡管并未完全引發(fā)集體降價,，但萬科卻因此搶占了市場先機,，迅速回籠了資金，減輕了資金緊張的壓力,。同時,，萬科降價也并未引發(fā)公司虧損，從其中報來看,，仍然取得了172.6億元營業(yè)收入和20.6億元凈利潤,，并且其市場份額也由去年上半年的1.9%大升到今年上半年的2.7%。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在市場持續(xù)低迷的背景下,，仍然咬住價格不放,，試圖死扛著等待政府出面托盤救市。
乍看起來,，在本輪經(jīng)濟調(diào)控中宏觀調(diào)控措施由“兩防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍保咚坪跤蟹潘傻嫩E象,，但是筆者認為這種放松也只是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,，而不會出現(xiàn)全面放松，而且這種結(jié)構(gòu)性的放松也不會針對房地產(chǎn)市場,。這主要是基于：第一,，房地產(chǎn)價格最近幾年上漲過度,，已完全透支了未來的增長潛力，現(xiàn)在需要調(diào)整,。第二,，房地產(chǎn)價格暴漲已經(jīng)影響到了民生建設(shè)，成為建設(shè)“和諧社會”的障礙,。第三,，房地產(chǎn)市場是一個資金密集型行業(yè)，過多的資金聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域不利于資金流向高科技行業(yè),，減少了企業(yè)研發(fā)的動力,，不利于創(chuàng)新型國家的建設(shè)大計。如果此時政府對漸漸開始理性回歸的房地產(chǎn)市場去托市,，無疑就會惡化目前已經(jīng)扭曲的市場機制,，只會為未來經(jīng)濟的健康發(fā)展埋下隱患。另外,，既然目前房價已經(jīng)嚴重超出居民購買力,，在需求減少的情況下，價格理應(yīng)下降,，這才是市場經(jīng)濟規(guī)律的表現(xiàn),。
須知，從來就沒有人能夠戰(zhàn)勝市場,，以前沒有,，現(xiàn)在不會有，將來仍然不會有,。因此,，面對
“后奧運效應(yīng)”，房地產(chǎn)企業(yè)唯有自救,，而降價是目前最好的自救方式,。否則，房地產(chǎn)業(yè)很有可能通過高昂的機會成本等來市場的雪崩,。
最近,，有報道稱萬科又要刮起第二道“降價風”。如果說萬科第一道風屬于“小聰明”的話,，那么筆者以為,，這即將要來的第二道風顯然是“大智慧”。 |