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[開場白]
近日,，國家統(tǒng)計局主管的《中國信息報》發(fā)表了題為“2008年二季度經(jīng)濟(jì)述評：市場不支持高房價”的文章。文章稱,，“房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)”,。文章一出,，全國樓市輿論嘩然，房地產(chǎn)暴利時代真的終結(jié)了嗎？本報就此話題展開討論。
究竟何為房地產(chǎn)暴利,？
以中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海為代表的一些專家普遍認(rèn)為，聯(lián)系到近期來自房地產(chǎn)界的救市,、金融風(fēng)險預(yù)警不絕于耳等,，這份經(jīng)濟(jì)述評指出了不少問題，一些判斷和依據(jù)也比較符合實(shí)際,。但是,，我們在報告中看不到敦促擠壓房地產(chǎn)泡沫，或者松動房地產(chǎn)政策的建議,，也就無法看清楚這份報告的初衷,。
究竟何為暴利？曹建海認(rèn)為,，根據(jù)已故的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率判斷,，目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率，大約在3-5倍之間,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，表明現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%～400%的暴利,，房屋售價當(dāng)中約有67%到80%的泡沫,。
樓市要救的恰恰是房地產(chǎn)暴利
“最近，房地產(chǎn)救市爭論不絕于耳,，房地產(chǎn)救市之討論也五花八門,，不過，無論這些房地產(chǎn)救市的理由有多少,，實(shí)際上這些主張救市的根本目的,，就是要救房地產(chǎn)的暴利，就是希望通過救市來維護(hù)房地產(chǎn)的暴利模式不改變,�,！�
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場一方面在叫房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將斷裂,，企形勢但另一方面房地產(chǎn)的價格就是不動,。在國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商看來，寧可不賣一套也不降價,。同時,，卻高呼救市。也就是說，就目前的房地產(chǎn)市場的情況來看,，房地產(chǎn)的銷售迅速下降,，并不是居民不需要住房條件改善，而是過高的房價把絕大多數(shù)居民排除在市場之外,。
易憲容表示,，其實(shí)從2007年開始，中央政府認(rèn)識到這個問題的嚴(yán)重性,，并開始出臺一系列政策來調(diào)整這種房地產(chǎn)市場的利益失衡,，來改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，終止房地產(chǎn)市場的暴利,�,？梢哉f，這些關(guān)于房地產(chǎn)的信貸管理,、土地,、稅收等政策，特別是對房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的嚴(yán)格區(qū)分,，增加了房地產(chǎn)投資成本及準(zhǔn)入門檻,，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場炒作等，立即使得房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化,。就目前的情況來看,，這種對房地產(chǎn)市場的沖擊，所影響的范圍仍然十分有限,，房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整也僅是發(fā)生在一些去年炒作十分嚴(yán)重的地方,。盡管看上去，今年上半年國內(nèi)房價漲幅度有所放緩,，但仍然上漲10%,。如果說，全國的房價仍然處于一個上漲的趨勢,，那么應(yīng)該說房地產(chǎn)市場價格理性回歸還是遙遠(yuǎn)的事情,。而房價不全面地理性回歸，要結(jié)束房地產(chǎn)市場暴利時代還言之尚早,。
“歷史可能有相似的地方,，但絕對不會重復(fù)。市場內(nèi)在因素,、政府房地產(chǎn)政策,、黨中央十七大報告的精神基本上給國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展設(shè)定了方向與趨勢。只要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)政策一個又一個落實(shí)下來,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格全面理性回歸將會到來,。屆時,，中國每一個民眾將真正分享經(jīng)濟(jì)改變成果。到了這個時候,，中國房地產(chǎn)市場的暴利才能說真正終結(jié),！”易憲容說。
房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于超高利潤行業(yè)
就今年的形勢來說,，銷售放緩導(dǎo)致資金回籠速度減慢預(yù)售款減少,、建材價格上漲、建筑標(biāo)準(zhǔn)提高等因素增加了商品房的成本,，房價上漲幅度減小又抑制了利潤率,。為了增加銷售，開發(fā)商普遍加大了打折促銷的力度,，但打折行為主要針對少部分朝向與戶型欠佳的房子,，房價并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌。另一方面,，建設(shè)成本的增加幅度對利潤的影響有限,。
菲律賓首都集團(tuán)中國特別代表、南洋地產(chǎn)總經(jīng)理鐘沛說,，以南京河西新城區(qū)某項(xiàng)目為例,，今年上市的是該項(xiàng)目的第三期。該項(xiàng)目的樓面地價是1300元/平方米,，第一期上市時的單價是6000元/平方米,，如果扣除全部建設(shè)成本和稅收，利潤率并不高,。但2007年河西新城區(qū)的房子普遍銷售價格是8000元/平方米,，該項(xiàng)目也推出了第二期，稅前利潤大約是1500元/平方米,。今年以來，河西的房子普遍超過了10000元/平方米,，該項(xiàng)目第三期將獲得超高利潤,。總體上看,，該項(xiàng)目三期的平均利潤率至少為20%-30%,。再比如說，江寧區(qū)普通住宅每平米超過7000元的比比皆是,。按照這個區(qū)今年土地最高拍賣價格2660元/平方米,，再加1500元/平方米的建設(shè)成本，如果今后房價穩(wěn)定,，建成樓盤的毛利潤率將超過70%,。事實(shí)上,，有許多項(xiàng)目的土地獲取并不是通過拍賣市場，這類項(xiàng)目的利潤率將會更高,。也就是說,，目前房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于超高利潤行業(yè)。
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畢舸
“房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)”,這恐怕是第一次以主流話語的形式戳破了“房價只漲不跌”的神話,，具有一定程度的時代進(jìn)步意義,，也受到了民眾的認(rèn)同與好感。
然而,，“房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)”究竟是僅僅停留于美好的愿望,，
還是已經(jīng)成為事實(shí)，恐怕不來源于某個政府部門乃至民眾的主觀意志,。當(dāng)下房地產(chǎn)格局依然錯綜復(fù)雜,，房產(chǎn)商的“挺漲派”依然占據(jù)絕大多數(shù)；而地方政府與其他職能部門的意見由于受到多種利益因素干擾,，態(tài)度模棱兩可,。截止到目前為止，房價回調(diào)30%以上的不過是深圳與東莞兩地,，中心大城市如北京,、廣州的基本形勢不變；國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個百分點(diǎn),。歐美國家的房地產(chǎn)利潤一般是5%——6%,，而我國的房地產(chǎn)利潤卻是30%——50%之間，甚至更高,。在這樣的情況下說“房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)”,，恐怕為時尚早。
尤其值得注意的是,，當(dāng)下的房市遇冷,，主要來自于政府監(jiān)管新政下的金融杠桿收緊、各大銀行在三令五申下壓縮房貸規(guī)模,，導(dǎo)致開發(fā)商銀根吃緊,、按揭購房者成本上升，行政干預(yù)下的雙重壓力使得投機(jī)風(fēng)潮有所減退,。但在目前金融信貸模式單一的情況下,，擁有較高利潤附加值的房地產(chǎn)領(lǐng)域還屬“績優(yōu)投資”，是國內(nèi)各大銀行和國際投機(jī)資本的心頭所好,。一旦行政管制效應(yīng)有所減弱,，銀行信貸,、國內(nèi)外游資勢必再次涌入，掀起又一股炒作熱潮,。
政府所面對的是個復(fù)雜的形勢,。要讓“房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)”獲得現(xiàn)實(shí)驗(yàn)證，就應(yīng)在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房為主的房屋保障體系建設(shè)上下工夫,，同時要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的幕后交易、腐敗尋租現(xiàn)象,，最終讓市場來檢驗(yàn)房價的合理回歸,，還社會一個可持續(xù)的良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場。 | |
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■ 房價沒降多少就結(jié)束了暴利時代,？開發(fā)商暴富時代終結(jié)了,，為什么房價還比建筑成本高幾倍，甚至十幾倍,？
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樓盤沒有顯著降價,，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已終結(jié)的標(biāo)志是什么？是統(tǒng)計部門得到的數(shù)據(jù)有誤,，還是開發(fā)商們在忽悠人,？
■ 沒降多少就結(jié)束了暴利時代，那什么價格才是暴利時代呢,？
■ 先要搞清楚房地產(chǎn)的成本是多少,，才能知道是否暴利！國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)利潤大概是5%左右,。
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房地產(chǎn)暴利終結(jié)論是沒有依據(jù)的,。就像高速路工程一樣，房地產(chǎn)的官商權(quán)利交換的黑幕還未揭開就斷言終結(jié)讓人難以理解,。
■ 房地產(chǎn)價格仍在漲,，誰說暴利時代已終結(jié)？,！
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國家應(yīng)加大廉租房,、經(jīng)適房、兩限房的建設(shè)力度,，為低收入群眾解決安居問題，同時也給高房價以下跌的動力,，促使房價回歸理性價位,。
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“當(dāng)一種商品的價格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價值,，或是遠(yuǎn)超國民的消費(fèi)能力時,，其價格的最終回落就成為必然,，樓市也是如此�,！睕]錯,，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于群眾消費(fèi)能力和心理承受能力，焉有不跌之理,？跌30-50%才能回到理性價格區(qū)域,。
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這一斷言與事實(shí)完全不符，且不說房價并沒有真正回落,，有的地方只是增長幅度下降,；即使房價真正回落了，按照現(xiàn)在的房價,，依然大大高出房地產(chǎn)開發(fā)的成本,、依然大大高出群眾的收入水平。
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我是建筑設(shè)計院的,。建筑成本：不算土地價格,，6層以下每平米800元。小高層每平米1200元,。高層每平米1400元,。地區(qū)差別不大。住宅按壽命50年設(shè)計,。最近建材價格正在上漲,，每平米成本增加不超過100元。
■ 買房吸干了人們的畢生積蓄,，便基本放棄了其他消費(fèi),，這是國內(nèi)消費(fèi)增長遠(yuǎn)低于整體經(jīng)濟(jì)增長的根本原因。
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現(xiàn)在說房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié),，為時過早,。因?yàn)檫�有不少官員仍然熱衷于房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，增加GDP,，彰顯政績,，這樣的想法對調(diào)控高房價十分不利。
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國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個百分點(diǎn),。相關(guān)月度數(shù)據(jù)顯示,，1-6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅分別為11.3%,、10.9%,、10.7%,、10.1%、9.2%和8.2%,；月度環(huán)比數(shù)據(jù)顯示,，1-6月份，全國70個大中城市新建商品房銷售價格環(huán)比漲幅分別為0.3%,、0.2%,、0.3%、0.3%,、0.2%和0.1%,。
分地區(qū)看，6月份新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市包括：烏魯木齊20.2%,、�,？�18.1%、寧波14.7%,、北京14.3%和杭州13.3%,。環(huán)比價格下降的城市有14個，其中,，降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%,、南昌-0.9%、成都-0.7%和無錫-0.4%等,。
從總體走勢看,，房價漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大,，從近年來房地產(chǎn)市場總體走勢看,，推動并保持房價的理性回歸任重道遠(yuǎn)。(據(jù)新華網(wǎng)) | | |