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[開(kāi)場(chǎng)白]
正當(dāng)一系列宏觀調(diào)控政策開(kāi)始發(fā)生效應(yīng)，部分大城市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到初步遏制之時(shí),，有房地產(chǎn)商和一些專業(yè)人士呼吁政府出臺(tái)救市政策,。當(dāng)前商品房市場(chǎng)情況到底怎樣，要不要救市,，能不能救市,，如何對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)做出一個(gè)理性、客觀,、全面的分析和判斷,？以下各方觀點(diǎn)供讀者參考。
房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了
“需求受抑制,，供應(yīng)在增加,，土地價(jià)格上漲,，房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了�,！北本⿴煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩近日在“房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展高峰論壇”上表示,，全國(guó)的樓價(jià)均值還沒(méi)有下跌，都在上漲,，但是增長(zhǎng)幅度明顯受到抑制,，其中，“深圳從交易量來(lái)看有好轉(zhuǎn)的跡象,，深圳最困難的日子可能過(guò)去了,。”董藩認(rèn)為,，“房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展空間,，大家要堅(jiān)定信心”，“但是房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結(jié)束了,，因?yàn)樾枨笫艿揭种�,，供�?yīng)正在增加，土地價(jià)格漲幅比較大,，建材成本在不斷增加,，利潤(rùn)空間大大削減，同時(shí),，增值稅嚴(yán)格征收,，稅收壓力大大增加，輿論壓力大大增加”,。
董藩表示：“此前對(duì)樓市調(diào)整的預(yù)期變化明顯,，恢復(fù)需要較長(zhǎng)時(shí)間,。汶川大地震令樓市雪上加霜,，估計(jì)調(diào)整要持續(xù)8個(gè)月以上市場(chǎng)才能逐漸恢復(fù)�,！�
房產(chǎn)商呼吁金融政策“松綁”
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也遇到了前所未有的困難,，困難是由于資金短缺引起的。在美國(guó)的房地產(chǎn)危機(jī)中,，美國(guó)政府拿出幾千億美元來(lái)救市,。中國(guó)房地產(chǎn)的困難怎么辦呢？
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹表示,，銀行一直在減少按揭貸款,，尤其是第二套房子的按揭貸款。這是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)形成的政策,。美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生之后,，有人把中國(guó)按揭貸款簡(jiǎn)單地比作美國(guó)“次貸”,，這是不對(duì)的，是自己嚇唬自己,，中國(guó)沒(méi)有按揭的衍生金融產(chǎn)品,，中國(guó)的按揭與美國(guó)“次貸”性質(zhì)不同。現(xiàn)在如果銀行把按揭貸款的政策調(diào)整在正常水平,，讓商業(yè)銀行根據(jù)不同城市,、不同家庭的收入和資信情況發(fā)放按揭貸款，而不是一刀切,，就有利于刺激目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng),，把嚴(yán)格按揭政策壓抑了的購(gòu)買力重新釋放出來(lái)。
潘石屹認(rèn)為,，要啟動(dòng)二手房市場(chǎng),。二手房包括已購(gòu)買的公房，也包括二手商品房,。這已經(jīng)是巨大市場(chǎng),，可以增加市場(chǎng)上的供應(yīng)量，滿足相當(dāng)一部分市場(chǎng)需求,，可以繁榮市場(chǎng),，也給房主方便。二手房交易量放大后,，可以讓市場(chǎng)的房?jī)r(jià)回歸到正常水平,。目前二手房交易的障礙主要是稅費(fèi)太高、手續(xù)繁雜,、沒(méi)有統(tǒng)一交易的平臺(tái),。
專家提醒嚴(yán)防大起大落
撲朔迷離的樓市，在2008年上半年釋放出新信號(hào)后,，究竟會(huì)走向何方,？
一些專家認(rèn)為，種種跡象表明,，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話開(kāi)始終結(jié),，處于艱難盤整期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始理性回歸。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量低迷,，正是市場(chǎng)步入積極調(diào)整狀態(tài)的信號(hào),；夸大調(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)“救市”則是非常危險(xiǎn)的,。
從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)曲線來(lái)看,，任何一個(gè)市場(chǎng)都存在著一個(gè)波動(dòng)周期。一般而言,，越是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的經(jīng)濟(jì)體,，周期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)越平緩,。而越是新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)波動(dòng)周期時(shí)間越短,，價(jià)格波動(dòng)越劇烈,。對(duì)于少數(shù)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，不少專家認(rèn)為,，房?jī)r(jià)的適當(dāng)回落是正常的,。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示：“中國(guó)住房市場(chǎng)要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)?shù)恼{(diào)整期，去消化前兩年形成的價(jià)格泡沫,，使之回歸與經(jīng)濟(jì)基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平,。如果宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)階段，這個(gè)調(diào)整期可能還會(huì)延長(zhǎng),�,！�
從歷年對(duì)樓市調(diào)控的過(guò)程看，地方政府,、銀行,、開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢(shì)利益相關(guān)群體的影響依然不可小視。特別是一些地方政府以各種理由的托市行為,，將加重樓市不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn),。進(jìn)入2008年，受美國(guó)次貸危機(jī)影響,，不少歐美國(guó)家房?jī)r(jià)回落,，一部分熱錢開(kāi)始尋找新的投資區(qū)域和渠道。而受奧運(yùn)會(huì),、世博會(huì)等利好因素的影響,，在人民幣升值預(yù)期下，境外資金流入逐利,，更是攪動(dòng)了不平靜的樓市,。這些都給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新的復(fù)雜性。
盡管理性回歸之路艱難,，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識(shí),。
樓市平穩(wěn)關(guān)鍵在土地
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為,，眼下討論房地產(chǎn)市場(chǎng),，不是單純地看一個(gè)行業(yè)，而是要考慮整個(gè)國(guó)家的金融安危,，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展,。
蔡穗聲認(rèn)為，最近房地產(chǎn)銷售額不高,，必然影響資金回籠,，加上銀行嚴(yán)格限制放貸,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放貸少了，一旦開(kāi)發(fā)商企業(yè)資金鏈條斷裂,，上世紀(jì)90年代中期爛尾樓的歷史就會(huì)重演,，“所以我認(rèn)為當(dāng)前重要的不是懲罰投機(jī)者，現(xiàn)在市場(chǎng)房?jī)r(jià)回調(diào),，已經(jīng)對(duì)投機(jī)者有所懲罰了”,。當(dāng)前更應(yīng)該關(guān)心怎么樣保持銷售量的穩(wěn)定，避免對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì),、銀行金融的危害,。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在“房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展高峰論壇”上表示，自去年下半年以來(lái),，政府調(diào)控有效,，中國(guó)樓市正處于供求關(guān)系重要調(diào)整期和房?jī)r(jià)高位盤整期，今年上半年房地產(chǎn)價(jià)格是理性的回歸,。但有許多不確定性,，正處在一個(gè)重要的關(guān)頭，因?yàn)橐呀?jīng)出現(xiàn)了1998年以來(lái)的首次銷售面積和銷售額雙下降,，尤其是銷量明顯下降應(yīng)該引起警醒,。
“樓市平穩(wěn)關(guān)鍵還在于土地供應(yīng)�,！鳖櫾撇龔�(qiáng)調(diào),，樓市穩(wěn)定首先要各方面努力保證交易量沒(méi)有大起大落，“如果銷售量明顯下降,，必然會(huì)影響供應(yīng)量的下降,，會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模，會(huì)影響整個(gè)投資規(guī)模,。房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè),，影響幾十個(gè)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動(dòng),，對(duì)就業(yè)首先產(chǎn)生影響”；其次,，政府應(yīng)控制土地供應(yīng)節(jié)奏,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)調(diào)整價(jià)格保持銷售量。
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在一路狂奔之后,，樓市在2008年開(kāi)始遇冷,。今年以來(lái)，房?jī)r(jià)同比漲幅一直呈逐月遞減的趨勢(shì)。與此同時(shí),，全國(guó)不少城市的樓市成交量大幅萎縮,，新房、二手房交易冷清,，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了濃重的觀望氣氛,。
國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%,。更值得注意的是，這個(gè)數(shù)字在今年5月為9.2%,，4月為10.9%,，整個(gè)一季度為11.0%，今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩,。
在相關(guān)部門公布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中,，深圳成了唯一一個(gè)房?jī)r(jià)與去年同期相比下降的城市。而與上月相比房?jī)r(jià)下降的城市達(dá)到了16個(gè),。
事實(shí)上,，與房?jī)r(jià)漲幅趨緩形勢(shì)相比，更顯著的變化是成交量的萎縮,。來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月至5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房,、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%,、20.9%。下降集中在上海,、北京,、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市,。
(本報(bào)記者
朱立毅 孫玉波) | |
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某些學(xué)者專家炒作的一些救市理由根本經(jīng)不起推敲,。比如，“樓市繼續(xù)下滑,，中國(guó)居民手中的30萬(wàn)億資產(chǎn)會(huì)縮水”,、“深圳負(fù)資產(chǎn)的人數(shù)過(guò)30萬(wàn)”之說(shuō)，就都是一些胡話,。真正在中國(guó)居民手中的房子既不怕升值也不怕貶值,，貶沒(méi)了也是居住，升到天價(jià)還是居住,。
■ 斷供現(xiàn)象只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商抓極個(gè)別現(xiàn)象然后無(wú)限放大的一個(gè)陰謀,，騙那些不調(diào)查的媒體和信以為真的市民。
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房?jī)r(jià)的下跌才剛剛起步,，如果在這個(gè)時(shí)候便吵吵嚷嚷地要出臺(tái)政策去救市,，差不多正好是在地產(chǎn)商想瞌睡的時(shí)候送上一只棉花枕頭。
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讓政府救市,，無(wú)非是以斷供的“災(zāi)難性”后果要挾政府,，再給優(yōu)惠政策，讓消費(fèi)者繼續(xù)為房地產(chǎn)的暴利買單,。所以,，各級(jí)政府千萬(wàn)不能被地產(chǎn)商刻意營(yíng)造的假象蒙蔽！
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在基本數(shù)據(jù)仍然存疑的情況下,，救市論是蒼白無(wú)力的,。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，首先需要摸清深圳斷供的真相——現(xiàn)在究竟有多少斷供者,，如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌,，斷供現(xiàn)象又會(huì)如何。
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救市不救市的關(guān)鍵不應(yīng)當(dāng)取決于輿論的壓力,，甚至是相關(guān)利益集團(tuán)的游說(shuō),，而應(yīng)來(lái)自于對(duì)房市風(fēng)險(xiǎn)真實(shí)的調(diào)查與科學(xué)的分析。政府要加強(qiáng)對(duì)房市風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控與預(yù)警,。
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據(jù)新聞報(bào)道,，日前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)初步設(shè)計(jì)概算”已獲批。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估越精確,，救市效果才會(huì)越佳,。
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過(guò)去家電價(jià)格狂跌時(shí)，沒(méi)有人替家電產(chǎn)業(yè)呼吁救市,，結(jié)果是“跌跌更健康”,。家電是產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)也是產(chǎn)業(yè),，為何房?jī)r(jià)一跌政府就非得救市不可,？
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房?jī)r(jià)下跌符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不必大驚小怪,！沒(méi)有只漲不跌的房市,，屬于正常范圍。
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表里
眼下市場(chǎng),，最讓人琢磨不透的要算商品房?jī)r(jià)格。節(jié)節(jié)走高的房?jī)r(jià),，好像撐不住要大幅“跳水”了,，甚至有專家稱房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)岌岌可危，呼吁政府“救市”。
然而,，來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)卻顯示,，今年上半年，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房?jī)r(jià)格上漲仍然“較快”,，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房?jī)r(jià)格上半年均價(jià)為18398元/平方米,。一項(xiàng)專門調(diào)查說(shuō)，目前只有廣州,、深圳,、成都、東莞,、南京,、上海、重慶這七個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下跌,，其他很多城市房?jī)r(jià)都是在上漲,，特別是二三四線城市的房?jī)r(jià)，基本上都是在不斷上漲,。
截然相反的信息,，懸念頻出的市場(chǎng)，叫人看得滿頭霧水,，很難找到真正的“北”,。貌似專業(yè)、權(quán)威的分析預(yù)測(cè),，一天一個(gè)說(shuō)法,，各有各的觀點(diǎn)�,；蛟S,，有些人就是從自身利益出發(fā)，企圖將池水?dāng)嚋�,，好渾水摸魚(yú),？不是有炒房者稱“斷供”是為給銀行點(diǎn)顏色看，可見(jiàn)樓市亂象背后隱藏的東西很值得深究,。
所以,，討論是否需要“救市”的問(wèn)題，前提是必須摸清當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況,，比如房?jī)r(jià)泡沫還有多少,？房貸風(fēng)險(xiǎn)到了什么程度？市場(chǎng)需求究竟如何,？開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況到底怎樣,？諸如此類的問(wèn)號(hào)不一一找出實(shí)際答案,，總是在“霧”里看樓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)恐怕很難實(shí)現(xiàn),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)信息缺乏必要的權(quán)威性,，莫衷一是，將影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控,。與其在“救市”與否的問(wèn)題上糾纏不清,，不如多到下邊走走,，耳聽(tīng)為虛,，眼見(jiàn)為實(shí)。唯有客觀真實(shí)的第一手資料,，才有助于對(duì)癥下藥,，并且標(biāo)本兼治。 | | |