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[開場白]
最近一段時(shí)間，有關(guān)“歐洲向閑置房開戰(zhàn)”的消息引發(fā)了眾人的關(guān)注,，針對我國一些城市存在的大量空置商品房和一直在高位運(yùn)行的房價(jià),，也有人士建議用征稅方式對其“下藥”，以更有效地調(diào)控房價(jià),，提高社會資源的利用率,。這種方式是否可行？大家不妨參與討論,。
商品房空置面積增長
國家統(tǒng)計(jì)局對外公布的6月份“國房景氣指數(shù)”顯示,，截止到6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米,，增長2.2%,。其中，空置商品住宅6425萬平方米,，下降2.1%,；空置辦公樓810萬平方米，增長6.8%,；空置商業(yè)營業(yè)用房3934萬平方米,，增長3.4%,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，空置房面積的增加是由于多種原因造成的,，如戶型設(shè)計(jì)不合理,、價(jià)格與區(qū)位不匹配或項(xiàng)目定價(jià)超出了目標(biāo)購房客戶的購買力等。2008年以來,，全國空置房面積的增加正是建立在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背景下形成的,。
王英男解釋說，2007年樓市銷售火暴,、房價(jià)快速攀升,，項(xiàng)目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格而定,，利潤率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài),，囤積房源，高點(diǎn)拋售,，去年空置房產(chǎn)生的原因多在于此,。而隨著2007年4季度以來，購房人的消費(fèi)能力漸漸無法跟上瘋漲的房價(jià),，消費(fèi)力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降,，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化,。
北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟認(rèn)為投資炒房行為也是造成商品房空置面積增加的一個(gè)重要原因,。她說，自從1998年住宅商品化以來,，全國樓市取得了飛速的發(fā)展,，而與此同時(shí)，樓市漸漸成了獲取高額回報(bào)的經(jīng)濟(jì)市場,，成為投資,、儲備財(cái)富的一大工具，漸漸產(chǎn)生了一批以房屋為牟利工具的人群——炒房客,，在商品房初期發(fā)展的這十年間,，諸多城市的“炒房運(yùn)動”愈演愈烈，投機(jī)客,、開發(fā)商為此樂此不疲,，城市的住房利用率急劇降低，一人戶下占有多套房產(chǎn)資源的情況屢見不鮮,。
常淑娟也指出,，空置房的大面積出現(xiàn)，給樓市的健康發(fā)展帶來了一系列的影響,，正是因?yàn)橥稒C(jī)行為的大幅增加,，導(dǎo)致很多城市住宅市場的供需比例出現(xiàn)失衡,，從而成為導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要原因之一。
專家說征稅時(shí)機(jī)不成熟
針對空置房過�,？赡軒矸績r(jià)虛漲等問題,，有人士建議針對空置商品房征稅，對此,，接受記者采訪的專家認(rèn)為,，目前針對空置房征稅時(shí)機(jī)并不成熟。
社會科學(xué)院金融所研究員尹中立告訴記者,，在歐美,，總體上是基于打擊對房地產(chǎn)的囤積和提高土地資源的利用效率才采取空置房征稅。他說：“空置房征稅的意義是為了提高土地使用效率,，是住房制度的一個(gè)組成部分,，體現(xiàn)出的是住房公平的需要�,！�
尹中立指出，空置房征稅的實(shí)際操作存在一定難度,，征收空置稅的前提是建立個(gè)人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺,，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系，而目前這些配套的體系我們還沒有建立,。此外,，稅率多少如何界定才較為合適也是一個(gè)問題。他強(qiáng)調(diào)說：“目前在我國實(shí)行空置房征稅時(shí)機(jī)還不太成熟,�,！彼J(rèn)為目前我國市場還存在遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅等更重要的問題有待解決,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說,，當(dāng)前對空置房的理解并不完全一致，無論是在界定或是在具體操作層面上都會遇到很多問題,。同時(shí),，在未來開征物業(yè)稅的時(shí)候可能會將空置房征稅問題加以考慮。
業(yè)內(nèi)之人支招空置房治理
對于具體如何治理空置商品房,，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議,。
王英男認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)市場尚未全面市場化的背景下,，治理空置房宜疏不宜堵,。對于空置時(shí)間較長的房屋，如空置2至3年以上,，可以肯定,，已經(jīng)不存在開發(fā)商囤房惜售的因素,，那么如何加快推向市場，來解決部分還未得到滿足的居民住房需求,，提高使用效率成為解決問題的關(guān)鍵,。
他建議政府相關(guān)部門與持有空置房的開發(fā)商協(xié)商，以較低的價(jià)格打包收購,，經(jīng)過改造后銷售或出租給保障性群體,，一方面相比新建住房加快了供應(yīng)效率，且可挖掘的供應(yīng)潛力相對較大,，能夠即時(shí)增加保障性住房的供給,；另一方面，開發(fā)商的資金沉淀問題也能得到有效的解決,。
北京“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為,，一方面，控制空置房的增量面積,，是解決空置房增長過快問題的根本,。他說，政府應(yīng)該有效合理地實(shí)現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃,，避免同區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)大幅度增加商品房供給量或投資過多,，出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，變成將來的空置房,。
另一方面,，除了控制空置房的增量面積外，快速消化現(xiàn)有空置房,，將其基數(shù)減少到最小化,，也是有效地解決空置房增長過快的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
對于如何消化現(xiàn)有空置房,，金育松認(rèn)為可以從三方面入手,，首先,，建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng),，加大空置房的信息披露，促進(jìn)市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配,；其次,，實(shí)現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進(jìn)空置房實(shí)現(xiàn)最大程度上的利用率,。比如采取“以租代售”,、“租售兩全”等新的銷售模式，讓空置房在空置期依然產(chǎn)生價(jià)值；再次,，通過一些政策措施刺激空置房的消化,。
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莊聲
一邊大量空置，一邊供不應(yīng)求,，在房地產(chǎn)漲價(jià)漲得人們買不起房的時(shí)候,，空置房收稅的話題又一次浮出水面。
所謂空置稅,，是針對空置房而征收的稅款,。對于不自用又不出租的房屋，通過征收空置稅,，可以迫使房主將房子賣出或出租,，以增加市場的供應(yīng)量。
民用房屋的空置率居高不下,，是十分嚴(yán)重的資源消耗。不管是開發(fā)商囤房,，還是炒房客囤房,，凡是空置房都在浪費(fèi)社會資源。現(xiàn)在,，房屋閑置已經(jīng)成為一種“全球病”,，世界各國都普遍存在。對此,，歐美國家正在以極其嚴(yán)厲的手段，向閑置房開刀,。
我國房屋空置要不要收稅？眾說紛紜,。我國對開發(fā)商的囤地囤房行為已有明確的規(guī)定,，從收取空置費(fèi)直至沒收土地,。但對于已賣出的房屋,，以及投資房來說，目前并無措施,。有觀點(diǎn)說,，應(yīng)該征稅，以強(qiáng)制的方式增加其持有成本,，也有人認(rèn)為征稅不好操作,，應(yīng)以收物業(yè)稅比較合適,。其實(shí),，費(fèi)改稅后,，會迫使開發(fā)商及時(shí)開發(fā)土地。由于利用稅收來調(diào)控囤地現(xiàn)象,，具有很強(qiáng)的精準(zhǔn)度,，再加上稅務(wù)部門的征管力度加強(qiáng),，非法囤地現(xiàn)象自然迎刃而解,。
土地持有稅在國外早已有成功范例。比如日本從1992年開始征收地價(jià)稅,，很快就平息了本國的囤地現(xiàn)象,，為結(jié)束日本房地產(chǎn)泡沫，立下頭功,。其他一些國家也有類似的措施,，實(shí)踐證明該做法對促進(jìn)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)有積極作用。
筆者以為,，就我國目前房地產(chǎn)狀況來說,，對空置房收稅，應(yīng)該有效而現(xiàn)實(shí),，即使不能像日本那樣迅速結(jié)束房地產(chǎn)泡沫,，多少可以增加商品房市場供給,，對于囤地囤房,、投機(jī)炒作現(xiàn)象會有一定的抑制作用。供給增加,，房價(jià)也將趨于合理,。 | |
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房價(jià)這么高，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說,，這是市場所決定的,，因?yàn)楣┎粦?yīng)求。土地是稀有資源,，用一塊少一塊,。可是那么多房子都空著,，因?yàn)橛绣X人買了不住,，資源浪費(fèi)不說，讓買不起房的人看了心里很難受,。房子真的供不應(yīng)求了,？還是哪里出了問題？為什么有人有那么多房子空著，又有那么多人買不起房,？還讓房價(jià)那么高,？
■ 若對空置房征稅那太好了！如果再明確一下購置房不能空置那將更好,。
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出現(xiàn)大量的閑置和空置房屋的原因,，是經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的。如果推出物業(yè)稅,，用強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿在保有環(huán)節(jié)上,，用稅收的形式進(jìn)行制約，那么這種浪費(fèi)現(xiàn)象馬上會消失,。
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房屋沒有得到有效的供應(yīng),，大量閑置房屋掌握在少數(shù)富人手中，導(dǎo)致了住房分配不公,，客觀上造成了房屋供給緊張,，房價(jià)上漲。
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我覺得政府就應(yīng)該學(xué)習(xí)西方國家那樣,，對空置房征稅,，或采取其他措施，提高現(xiàn)有房屋的使用效率,。為什么有些人一說房價(jià)就說國外的房價(jià)有多高,，要接軌，可一說國外的做法,，就馬上說不符合國情,，或時(shí)機(jī)不對。
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這法子不錯(cuò),，值得推廣,！但這項(xiàng)政策下利益受損的人，大部分是精英階層……可想而知,，政策執(zhí)行的難度和可能遇到的非議！
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房子是商品,，但它是一種特殊的商品,，因?yàn)樗P(guān)系著千家萬戶的住房問題。不能說誰有錢誰就可以霸占幾套甚至幾十套,。沒錢就得睡馬路,。政府在這里就應(yīng)該起到調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用。對空置房收稅是一種措施,，空置多少時(shí)間就可以讓陌生人住也是一種措施,。
(據(jù)新華網(wǎng)) | |
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西班牙《起義報(bào)》7月14日發(fā)表文章，題目是“歐洲向閑置房開戰(zhàn)”，文章摘要如下,。
荷蘭奈梅亨市政府向無房者免費(fèi)提供私人閑置房,，這在歐洲并不少見。荷蘭法律允許人們?nèi)胱￠e置一年以上的空房,，而空房業(yè)主也愿意在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房,，因?yàn)槿绻麄兿Ｍ约悍课葜型蝗怀霈F(xiàn)的“不速之客”搬走，必須證明其住房的閑置時(shí)間還未超過12個(gè)月,。
瑞典針對閑置房的措施則更為有力,，為了遏制閑置房數(shù)量上升的趨勢，除了加強(qiáng)租賃服務(wù)外,，瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒,。政府出此下策主要是認(rèn)為閑置房的增加提高了政府保護(hù)下的租賃房屋的價(jià)格，使得公共支出激增,。
通過這些措施,，荷蘭和瑞典成為了歐盟國家中房屋閑置率最低的兩個(gè)國家，均不超過2%,。
此外,，英國、意大利,、法國,、丹麥和德國也采取了強(qiáng)有力的措施，向閑置房開戰(zhàn),。
在德國,，業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn),，當(dāng)?shù)卣�會推倒那些無法出租的住房,。
而法國、意大利和英國的法律則針對閑置房業(yè)主出臺了一系列處罰措施,。在法國的一些城市中,，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%,，第二年為12.5%,，第三年為15%，以此類推,。
丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款,。
除了歐盟的一些國家外，其他地區(qū)的一些城市也對閑置房采取了相應(yīng)措施,。在美國亞特蘭大,，租房者不僅不用付房租,，還能因?yàn)樽庾≡谄h(yuǎn)地區(qū)而得到補(bǔ)償。在該城市一些地區(qū),，甚至還有業(yè)主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰,。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣,，也將空置房推倒,。這也是針對這一全球性問題出臺的最嚴(yán)厲措施。 | | |