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進入2008年,，中國樓市出現(xiàn)了漲幅穩(wěn)步回落、銷售面積下滑這樣幾個明顯特征,，開始進入高位調整期,。
按理說，對于中國房地產(chǎn)市場的理性回歸,，擠壓出樓市泡沫,，理性購房需求平穩(wěn)釋放，是一個好現(xiàn)象,，也是我國幾年來宏觀調控要竭力達到的目的,。這種理性回歸正是促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和防范房地產(chǎn)金融風險之必需。然而,，看到“價滯量縮”或者部分城市房價較大幅度地下跌,，以開發(fā)商和部分專家為代表的利益集團，利用自己的話語權開始放話了：房價再跌下去,，許多居民可能出現(xiàn)負資產(chǎn),；房價下跌，銀行先死,；房價下跌,，必然引發(fā)金融風險；房價暴跌可能引發(fā)經(jīng)濟危機,。當然,，以房價下跌將威脅金融安全為由的居多。
筆者認為,，首先我國住房價格暴跌的可能性不大,。我國城市化正在大力推進，從需求上拉動房價的力量減弱不到哪里去,。大量的進城務工人員以及富起來的一些階層都想到城市居住或者擁有房產(chǎn),，這是需求的一股重要力量。同時，熱錢正在大量流入中國內地,，有研究機構認為,，已經(jīng)與我國外匯儲備相當，達到了1.7萬億美元左右,，這些熱錢將會有一部分進入樓市,，推動樓市維持高價格。從供給和建設來看,，土地成本沒有降低,，趨勢是還要上漲，鋼材,、水泥,、玻璃等建筑材料價格都在上漲，住房建設成本只有提高不會下降,。因此,，樓市價格無論如何不會出現(xiàn)像當前股市一樣暴跌，也不會像上個世紀90年代的海南地產(chǎn)一樣下跌,。
我國樓市價格回歸決不會引發(fā)金融危機,，銀行也決不會先死�,？傮w來說,，我國房地產(chǎn)貸款占銀行總資產(chǎn)的比重不大。對于銀行按照監(jiān)管部門要求給開發(fā)商進行土地貸款,，按照按揭貸款的首付款比例給個人進行消費貸款,，即使房價有一定下跌也不會發(fā)生貸款風險。比如：如果是自住性住房貸款,，對房價漲跌并不敏感，只要貸款者收入穩(wěn)定,，月供就不會斷檔,。如果是炒房貸款，又是虛假首付,，那肯定要發(fā)生一定風險,。但是，這會暴露銀行管理上的漏洞,，把違規(guī)貸款者裸露出來,，使銀行早點擠出“膿包”，消除隱患和毒瘤,，倒也是一件好事,。再者，我國住房貸款的債券化程度相當?shù)停菊劜簧习l(fā)生類似美國次級抵押貸款危機的情況,。
開發(fā)商摸準了國家最擔心發(fā)生金融危機的“脈搏”,，以此相威脅、相恐嚇,，想讓國家改變當前的宏觀調控政策,，以維持其房地產(chǎn)暴利。至于一些專家,，是在閉門造車,、憑空想象，跟在開發(fā)商屁股后面瞎起哄而已,。
筆者認為,，房價理性下跌不僅不會出現(xiàn)金融風險，而且是消除金融風險的根本途徑,。美國次貸危機一個深刻教訓就是,，金融機構普遍抱著房價只漲不跌的預期，就是身無分文,，照樣貸款住別墅,。但是，只漲不跌的商品幾乎沒有,。如果有漲有跌,，銀行就會提高防范風險意識。同時,，金融風險的根源主要是房地產(chǎn)的泡沫造成的,，泡沫越大，金融風險越高,。這就是說,，這種泡沫越早刺破，金融風險越小,。城市住房價格下跌的理性回歸也許會使銀行貸款會出現(xiàn)一些小風險,，但是，如果任由房價繼續(xù)瘋漲,，未來將會發(fā)生大的金融風險,。
因此，決不能輕易中開發(fā)商的計,，上開發(fā)商的當,，被開發(fā)商忽悠，當前的房地產(chǎn)調控政策只能從嚴執(zhí)行,，不能有絲毫松動,。 |