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進(jìn)入2008年,，中國樓市出現(xiàn)了漲幅穩(wěn)步回落、銷售面積下滑這樣幾個(gè)明顯特征,，開始進(jìn)入高位調(diào)整期,。
按理說，對于中國房地產(chǎn)市場的理性回歸,，擠壓出樓市泡沫,，理性購房需求平穩(wěn)釋放，是一個(gè)好現(xiàn)象,，也是我國幾年來宏觀調(diào)控要竭力達(dá)到的目的,。這種理性回歸正是促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)之必需。然而，看到“價(jià)滯量縮”或者部分城市房價(jià)較大幅度地下跌,，以開發(fā)商和部分專家為代表的利益集團(tuán),，利用自己的話語權(quán)開始放話了：房價(jià)再跌下去，許多居民可能出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn),；房價(jià)下跌,，銀行先死；房價(jià)下跌,，必然引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)；房價(jià)暴跌可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī),。當(dāng)然,，以房價(jià)下跌將威脅金融安全為由的居多。
筆者認(rèn)為,，首先我國住房價(jià)格暴跌的可能性不大,。我國城市化正在大力推進(jìn)，從需求上拉動房價(jià)的力量減弱不到哪里去,。大量的進(jìn)城務(wù)工人員以及富起來的一些階層都想到城市居住或者擁有房產(chǎn),，這是需求的一股重要力量。同時(shí),，熱錢正在大量流入中國內(nèi)地,，有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，已經(jīng)與我國外匯儲備相當(dāng),，達(dá)到了1.7萬億美元左右,，這些熱錢將會有一部分進(jìn)入樓市，推動樓市維持高價(jià)格,。從供給和建設(shè)來看,，土地成本沒有降低，趨勢是還要上漲,，鋼材,、水泥、玻璃等建筑材料價(jià)格都在上漲,，住房建設(shè)成本只有提高不會下降,。因此，樓市價(jià)格無論如何不會出現(xiàn)像當(dāng)前股市一樣暴跌,，也不會像上個(gè)世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)一樣下跌,。
我國樓市價(jià)格回歸決不會引發(fā)金融危機(jī)，銀行也決不會先死,�,？傮w來說，我國房地產(chǎn)貸款占銀行總資產(chǎn)的比重不大。對于銀行按照監(jiān)管部門要求給開發(fā)商進(jìn)行土地貸款,，按照按揭貸款的首付款比例給個(gè)人進(jìn)行消費(fèi)貸款,，即使房價(jià)有一定下跌也不會發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。比如：如果是自住性住房貸款,，對房價(jià)漲跌并不敏感,，只要貸款者收入穩(wěn)定，月供就不會斷檔,。如果是炒房貸款,，又是虛假首付，那肯定要發(fā)生一定風(fēng)險(xiǎn),。但是,，這會暴露銀行管理上的漏洞，把違規(guī)貸款者裸露出來,，使銀行早點(diǎn)擠出“膿包”,，消除隱患和毒瘤，倒也是一件好事,。再者,，我國住房貸款的債券化程度相當(dāng)?shù)停菊劜簧习l(fā)生類似美國次級抵押貸款危機(jī)的情況,。
開發(fā)商摸準(zhǔn)了國家最擔(dān)心發(fā)生金融危機(jī)的“脈搏”,，以此相威脅、相恐嚇,，想讓國家改變當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策,，以維持其房地產(chǎn)暴利。至于一些專家,，是在閉門造車,、憑空想象，跟在開發(fā)商屁股后面瞎起哄而已,。
筆者認(rèn)為,，房價(jià)理性下跌不僅不會出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，而且是消除金融風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑,。美國次貸危機(jī)一個(gè)深刻教訓(xùn)就是,，金融機(jī)構(gòu)普遍抱著房價(jià)只漲不跌的預(yù)期，就是身無分文,，照樣貸款住別墅,。但是，只漲不跌的商品幾乎沒有,。如果有漲有跌,，銀行就會提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識,。同時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)的根源主要是房地產(chǎn)的泡沫造成的,，泡沫越大,，金融風(fēng)險(xiǎn)越高。這就是說,，這種泡沫越早刺破,，金融風(fēng)險(xiǎn)越小。城市住房價(jià)格下跌的理性回歸也許會使銀行貸款會出現(xiàn)一些小風(fēng)險(xiǎn),，但是,，如果任由房價(jià)繼續(xù)瘋漲，未來將會發(fā)生大的金融風(fēng)險(xiǎn),。
因此,，決不能輕易中開發(fā)商的計(jì)，上開發(fā)商的當(dāng),，被開發(fā)商忽悠，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策只能從嚴(yán)執(zhí)行,，不能有絲毫松動,。 |