|
根據(jù)國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2％,，漲幅比4月低0.9個百分點,；環(huán)比上漲0.1％,，漲幅比4月低0.1個百分點。單從數(shù)據(jù)來看,，房價依然在上漲，期待已久的普跌局面并未出現(xiàn),。無論是開發(fā)商還是購房者,，都心存疑慮,，房價究竟能否跌下去呢？
答案自然是肯定的,。股市的暴跌本身是對資產(chǎn)價格泡沫的回應,，房價的下跌又怎能避免呢？只不過房地產(chǎn)市場有其自身的運行規(guī)律,，價格的理性回歸尚在征途而已,。因此，有必要先對房價的運行周期進行分析,。
房價運行周期與經(jīng)濟周期類似,，必然要經(jīng)歷多個發(fā)展階段。第一是價格的恢復性上漲,。房價在長期處于均衡狀態(tài)之后,，受需求拉動呈現(xiàn)小幅上漲。其表現(xiàn)為一手房和二手房價格基本同步上漲,，房價泡沫的成分并不多,。第二是價格的快速上漲。投資需求明顯占據(jù)主導地位,，房價開始脫離供求均衡位置,。其表現(xiàn)為二手房價格漲幅顯著高于一手房，房價泡沫開始逐漸堆積,。第三是價格漲幅逐步回落,。單月房價漲幅并非最大，但仍然保持較高的環(huán)比增幅,。其表現(xiàn)為一手房價格漲幅反超二手房,，房價泡沫急劇膨脹。第四,，是價格小幅盤整,。無論是一手房還是二手房，環(huán)比漲幅均大幅回落,，接近恢復性上漲階段的水平,。其表現(xiàn)為一手房價格漲幅顯著高于二手房，房價拐點初現(xiàn),。第五,，則是房價的普跌。
房價為什么會出現(xiàn)上述走勢呢,？很明顯是開發(fā)商與投機資金博弈的結(jié)果,。眾所周知，投機資金是房價泡沫的始作俑者。在房價恢復上漲階段,，自住需求占據(jù)主導地位,，同時投機資金也部分參與進來。由于投機資金的逐利性,，低價吃進一手房后,，往往蟄伏待機，以更高的價格出手完成套利過程,。于是,，二手房價格漲幅明顯高于一手房，房價進入快速上漲階段,。后知后覺的開發(fā)商開始醒悟過來,，于是捂盤或者以天價開盤，畢竟有二手房價格支撐,，購房者也不會覺得太離譜,。由于房價經(jīng)過了一段時間的上漲，投機資金深知獲利空間已不大,，參與的力度有所減弱,，開發(fā)商在此輪博弈中占據(jù)上風。一手房漲幅再次成為市場的風向標,，只不過漲幅趨緩而已,。此時，自住需求購房者依然奮不顧身,，投機資金則奪路而逃,，市場成交開始顯著回落，房價則步入小幅整理之中,。
“盤久必跌”是股市的四字箴言,，同樣也適用于房價走勢。成交大幅萎縮之后,，房價停滯不前,，開發(fā)商擔心成交上不去，投機資金則憂慮價格跌下來,。購房者也看出了個中端倪,，普遍采取觀望的態(tài)度。最終,，二手房價格轟然倒塌,，有產(chǎn)權年限的原因，也有部分投機資金止損出局,。二手房價格下來了,，一手房能獨善其身嗎？顯然不能。比價效應及日益趨緊的資金鏈條,，迫使開發(fā)商降價賣房,。于是,，房價普跌的局面也就出現(xiàn)了,。
以近來領跌市場的深圳房地產(chǎn)市場為例，在經(jīng)歷恢復性上漲,、快速上漲,、漲幅逐步縮小三個階段后，在去年10月達到了峰值,，隨后即高位盤整,、小幅下滑，而到今年3月后價格開始出現(xiàn)加速回落,，無論是特區(qū)外還是特區(qū)內(nèi)房價,，均步入下行通道，房價普跌已成事實,。深圳的房價走勢很好地詮釋了房價周期,，因此，并不是市場獨有的現(xiàn)象,。5月份70個大中城市房屋銷售價格監(jiān)測顯示,，二手房銷售價格首次環(huán)比下降0.2％。二手房價格已開始回落,，一手房價格自然也岌岌可危,。全國房價已盤整半年之久，房價普跌還會遠么,？
|