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最近，美國(guó)花旗銀行宣布：在去年第四季度損失了98億美元的同時(shí),，2008年度第一季繼續(xù)虧損51.1億美元,。反映次貸危機(jī)繼續(xù)給該行造成持續(xù)嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)影響,。花旗集團(tuán)首席執(zhí)行官維克拉姆·潘迪特已經(jīng)表示,，計(jì)劃削減該集團(tuán)多達(dá)20%的成本開支,，此決定可能表明，花旗可能裁減數(shù)萬名員工,。據(jù)美國(guó)媒介報(bào)道,，目前已公布業(yè)績(jī)的金融類公司第一季度的收益下降了62%，次按信貸危機(jī)已導(dǎo)致美國(guó)貝爾斯登公司倒閉,，市場(chǎng)人士估計(jì)陸續(xù)還有金融機(jī)構(gòu)宣布巨額虧損,。
反觀我國(guó)商業(yè)銀行，盡管目前的形勢(shì)還比較好,，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩,，特別是房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)的新情況、新問題和不確定因素增多,，我國(guó)商業(yè)銀行正面臨重要挑戰(zhàn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),。
近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速增長(zhǎng),，房地產(chǎn)貸款更是一路高歌猛進(jìn),，根據(jù)上海銀監(jiān)局發(fā)布的一份報(bào)告顯示，上海中資商業(yè)銀行2007年增量貸款中有27.5%投向房地產(chǎn)業(yè),，至2007年底上海中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重為32.2%,。若計(jì)入以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全,。而宏觀經(jīng)濟(jì)政策正不斷緊縮,，利率處于上升通道，房貸者的還款壓力不斷加重,。我國(guó)房貸市場(chǎng)與美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)具有相似的金融背景,，因此必須正視房貸風(fēng)險(xiǎn)的累積效應(yīng)。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金,，而商業(yè)銀行也一直把房貸業(yè)務(wù)作為信貸投放的重點(diǎn),。我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，直接或間接地來自銀行貸款,；而通過按揭貸款買房的個(gè)人,，約占全部購(gòu)房者總數(shù)90%，保守估計(jì)占銀行貸款比例20%,。如果不重視房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn),，及時(shí)采取措施防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)銀行淪為房東就恐怕不止一家兩家了,，最終形成大規(guī)模金融危機(jī),。
目前盡管受到宏觀調(diào)控政策的制約,，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的潛在風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少,，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，一旦資金鏈條斷裂,，就會(huì)導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生,。二是房地產(chǎn)跌價(jià)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)下跌20%～30%,，就很可能出現(xiàn)理性違約的情況,，而作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格也將大幅縮水，給銀行帶來不小的損失,。三是發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中存在操作風(fēng)險(xiǎn),。部分銀行為了自身短期效益，采取對(duì)住房按揭盲目擴(kuò)張的態(tài)勢(shì),，不僅違規(guī)放寬了個(gè)人住房按揭貸款者的市場(chǎng)進(jìn)入,，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房?jī)r(jià)上漲的個(gè)人住房按揭貸款無限放大。四是假按揭凸現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn),。假按揭通常采用的方式是開發(fā)商虛擬若干購(gòu)房人,，與其簽訂虛假的購(gòu)房合同，再以這些虛擬的購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款,，從而套取銀行資金,。有的開發(fā)商在通過虛擬購(gòu)房人取得銀行貸款后，將房屋賣給真實(shí)的購(gòu)房人取得資金后才償還銀行貸款,，個(gè)別開發(fā)商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃,。五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn),。更為關(guān)鍵的是,，最高法院一條關(guān)于房貸的司法解釋指出，“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封，但不得拍賣,、變賣或者抵債,。”這使得銀行收回抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣增加了執(zhí)行難度,。
在流動(dòng)性過剩和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨于過熱的背景下,，投機(jī)炒作使得房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，通脹壓力使得央行持續(xù)提升利率,，這同危機(jī)爆發(fā)前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況非常類似,。多次加息的累積效應(yīng)正使得房貸者的還款壓力不斷加重,，大量投資(投機(jī))型需求意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性，一旦部分購(gòu)房人的還貸能力出現(xiàn)問題,，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng),，誘發(fā)大量投機(jī)性拋盤，使得房?jī)r(jià)在大漲之后發(fā)生大跌,。最重要的是,，土地、房產(chǎn)等抵押品的估值完全隨樓市的行情而來,，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道,，房地產(chǎn)價(jià)格甚至可能嚴(yán)重縮水，這種極端情況在泡沫經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)后的日本,、東亞金融危機(jī)后的我國(guó)香港地區(qū)都發(fā)生過,，現(xiàn)在還在美國(guó)市場(chǎng)上演。而且中國(guó)房地產(chǎn)信貸沒有信用分級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),，假按揭和假收入資產(chǎn)證明并不少,，信貸資產(chǎn)沒有證券化，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況不明且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中在銀行體系內(nèi),。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3到8年,。如果隱性風(fēng)險(xiǎn)無法緩解，最終將釀成金融體系的災(zāi)難,。
深圳市國(guó)土房產(chǎn)局發(fā)布的《2008年一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告》顯示,，今年一季度，深圳住宅均價(jià)依然呈現(xiàn)大幅下挫的走勢(shì),。其中,，3月份的房?jī)r(jià)環(huán)比2月份降幅達(dá)到了16.53%，為13618.42元/平方米,。2006年和2007年,，深圳炒房團(tuán)曾在中國(guó)大地上引起一股媲美溫州炒房團(tuán)的熱潮。隨著2008年的來臨,，銀行不斷加息,，CPI不斷上漲，珠三角房?jī)r(jià)大幅下跌,，瘋狂的炒房團(tuán)今日如何,？據(jù)地產(chǎn)業(yè)知名專家戴欣明估算，僅深圳炒房團(tuán)成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣,。而眼下,，這些資金幾乎全部被深度套牢。
怎樣防范美國(guó)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)重演，需要出臺(tái)相應(yīng)的政策措施,，在這方面既要防止“左傾”,，更要預(yù)防“右傾”，要走“中間”路線,，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展,，才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的最大公約數(shù)。
(作者單位：工商銀行山東濟(jì)寧分行) |