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最近,，美國花旗銀行宣布：在去年第四季度損失了98億美元的同時,，2008年度第一季繼續(xù)虧損51.1億美元。反映次貸危機(jī)繼續(xù)給該行造成持續(xù)嚴(yán)重的經(jīng)營影響,�,；ㄆ旒瘓F(tuán)首席執(zhí)行官維克拉姆·潘迪特已經(jīng)表示，計劃削減該集團(tuán)多達(dá)20%的成本開支,，此決定可能表明,，花旗可能裁減數(shù)萬名員工。據(jù)美國媒介報道,，目前已公布業(yè)績的金融類公司第一季度的收益下降了62%,，次按信貸危機(jī)已導(dǎo)致美國貝爾斯登公司倒閉，市場人士估計陸續(xù)還有金融機(jī)構(gòu)宣布巨額虧損,。
反觀我國商業(yè)銀行,，盡管目前的形勢還比較好，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，特別是房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)的新情況,、新問題和不確定因素增多,，我國商業(yè)銀行正面臨重要挑戰(zhàn)和經(jīng)營風(fēng)險。
近年來,，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)快速增長,，房地產(chǎn)貸款更是一路高歌猛進(jìn)，根據(jù)上海銀監(jiān)局發(fā)布的一份報告顯示,，上海中資商業(yè)銀行2007年增量貸款中有27.5%投向房地產(chǎn)業(yè),，至2007年底上海中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重為32.2%。若計入以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款,，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全,。而宏觀經(jīng)濟(jì)政策正不斷緊縮，利率處于上升通道,，房貸者的還款壓力不斷加重,。我國房貸市場與美國次級抵押貸款危機(jī)具有相似的金融背景，因此必須正視房貸風(fēng)險的累積效應(yīng),。
我國房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金,，而商業(yè)銀行也一直把房貸業(yè)務(wù)作為信貸投放的重點。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,，直接或間接地來自銀行貸款,；而通過按揭貸款買房的個人，約占全部購房者總數(shù)90%,，保守估計占銀行貸款比例20%,。如果不重視房貸的潛在風(fēng)險，及時采取措施防范和化解風(fēng)險,，屆時銀行淪為房東就恐怕不止一家兩家了,，最終形成大規(guī)模金融危機(jī)。
目前盡管受到宏觀調(diào)控政策的制約,，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的潛在風(fēng)險仍不容忽視,。一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少,，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主,，一旦資金鏈條斷裂，就會導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生,。二是房地產(chǎn)跌價引發(fā)市場風(fēng)險,。如果房價下跌20%～30%，就很可能出現(xiàn)理性違約的情況,，而作為抵押物的房地產(chǎn)價格也將大幅縮水,，給銀行帶來不小的損失。三是發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中存在操作風(fēng)險。部分銀行為了自身短期效益,，采取對住房按揭盲目擴(kuò)張的態(tài)勢,，不僅違規(guī)放寬了個人住房按揭貸款者的市場進(jìn)入，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大,。四是假按揭凸現(xiàn)道德風(fēng)險,。假按揭通常采用的方式是開發(fā)商虛擬若干購房人，與其簽訂虛假的購房合同,，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款,，從而套取銀行資金。有的開發(fā)商在通過虛擬購房人取得銀行貸款后,，將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款,，個別開發(fā)商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行,，加大了法律風(fēng)險,。更為關(guān)鍵的是，最高法院一條關(guān)于房貸的司法解釋指出,，“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封，但不得拍賣,、變賣或者抵債,。”這使得銀行收回抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣增加了執(zhí)行難度,。
在流動性過剩和經(jīng)濟(jì)增長趨于過熱的背景下，投機(jī)炒作使得房價不斷上揚(yáng),，通脹壓力使得央行持續(xù)提升利率,，這同危機(jī)爆發(fā)前的美國房地產(chǎn)市場情況非常類似。多次加息的累積效應(yīng)正使得房貸者的還款壓力不斷加重,，大量投資(投機(jī))型需求意味著房地產(chǎn)市場存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性,，一旦部分購房人的還貸能力出現(xiàn)問題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng),，誘發(fā)大量投機(jī)性拋盤,，使得房價在大漲之后發(fā)生大跌。最重要的是,，土地,、房產(chǎn)等抵押品的估值完全隨樓市的行情而來，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道,，房地產(chǎn)價格甚至可能嚴(yán)重縮水,，這種極端情況在泡沫經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)后的日本、東亞金融危機(jī)后的我國香港地區(qū)都發(fā)生過，現(xiàn)在還在美國市場上演,。而且中國房地產(chǎn)信貸沒有信用分級和風(fēng)險定價,，假按揭和假收入資產(chǎn)證明并不少，信貸資產(chǎn)沒有證券化,，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險情況不明且風(fēng)險相對集中在銀行體系內(nèi),。個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3到8年。如果隱性風(fēng)險無法緩解,，最終將釀成金融體系的災(zāi)難,。
深圳市國土房產(chǎn)局發(fā)布的《2008年一季度深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展分析報告》顯示，今年一季度,，深圳住宅均價依然呈現(xiàn)大幅下挫的走勢,。其中，3月份的房價環(huán)比2月份降幅達(dá)到了16.53%,，為13618.42元/平方米,。2006年和2007年，深圳炒房團(tuán)曾在中國大地上引起一股媲美溫州炒房團(tuán)的熱潮,。隨著2008年的來臨,，銀行不斷加息，CPI不斷上漲,，珠三角房價大幅下跌,，瘋狂的炒房團(tuán)今日如何？據(jù)地產(chǎn)業(yè)知名專家戴欣明估算,，僅深圳炒房團(tuán)成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣,。而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢,。
怎樣防范美國銀行的經(jīng)營風(fēng)險在我國重演,，需要出臺相應(yīng)的政策措施，在這方面既要防止“左傾”,，更要預(yù)防“右傾”,，要走“中間”路線，努力保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展,，才是防范金融風(fēng)險的最大公約數(shù),。
(作者單位：工商銀行山東濟(jì)寧分行) |