|
開場白
近日,，以房養(yǎng)老成為大家熱議的話題,，是否應該推廣,，如何具體操作,，我們匯集了記者的采訪、專家的意見,、網友的看法,、供大家交流,、探討。
本月18日,，北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司簽署了共建“養(yǎng)老房屋銀行”的協(xié)議,，“以房養(yǎng)老”在我國嶄露頭角；而就在此前一天,，民政部副部長竇玉沛在做客中國網“中國訪談”欄目時也表示,，“以房養(yǎng)老”可能會成為我國未來養(yǎng)老模式的一種選擇。
一時間,，“以房養(yǎng)老”成了社會關注的熱點。
 |
為養(yǎng)老院老人過生日
10月17日,，大連黑石礁環(huán)衛(wèi)所的環(huán)衛(wèi)工人帶著蛋糕來到星�,；▓@養(yǎng)老院，為養(yǎng)老院的老人們集體過生日,。環(huán)衛(wèi)工人每年都來養(yǎng)老院為老人們集體過生日,，是黑石礁環(huán)衛(wèi)所的一條好“家規(guī)”。新華社發(fā)
呂文正 攝 | “以房養(yǎng)老”漸行漸近
所謂“以房養(yǎng)老”通常有兩種方式,。
一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”,，這種模式專門針對有產權房的老年人。老人可以將自己的房屋產權抵押給專門運營這項業(yè)務的機構,，按月從該機構領取現(xiàn)金養(yǎng)老,。老人身故后，由該機構收回房屋進行銷售,、出租或拍賣,。
第二種“以房養(yǎng)老”的方式是“以房換養(yǎng)”。有些老年人把房子交給福利機構,，然后住到福利機構享受服務,，房子由福利機構出租，等老人百年之后,，房產由福利機構處置,。
據(jù)了解，“住房反向抵押貸款”的模式上世紀80年代起源于荷蘭,，如今在美國日趨興旺,，隨后歐洲國家、新加坡等紛紛效仿,，并逐步發(fā)展成熟,。
在加拿大，個性化的設計使“倒按揭”贏得了成功,。金融機構根據(jù)貸款人的不同需求,，制定不同的貸款方案,。老年人可用這筆“倒按揭”貸到的錢給子女支付買房的首付，或旅游,、裝修房屋等,，老年人的生活質量大大提高。
借鑒國外成熟做法,，我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關部門批準,。投保人可將房屋產權抵押給保險公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋,；保險公司則按月向投保人終身支付給付金,，直至投保人亡故，保險公司收回房屋,，進行銷售,、出租或者拍賣。
“由于我國社會保障體系的建設有一個過程,，養(yǎng)老的資金,、服務保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難,，‘以房養(yǎng)老’不啻為養(yǎng)老的一種替代方案和一種自我保障的選擇,。”一位專家表示,，作為我國養(yǎng)老保險保障制度的一種補充,，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎和潛在的市場。
“未富先老”的一種選擇
“以房養(yǎng)老”之所以收到社會廣泛關注,，實際上是基于我國目前嚴峻的人口老齡化局勢,。
數(shù)據(jù)顯示，到2050年,，我國老年人口預計將達到4.2億,，占總人口比重近25%，即意味著每4個人中就有1位老年人,。在北京,、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長,，高齡老人增多,，預計這一比例將高達35%。到那時,，中國的老齡人口數(shù)量,，將比英國、法國,、德國,、意大利,、日本這5個發(fā)達國家的總人口加起來還要多。
浙江大學經濟學院教授柴效武長期從事“以房養(yǎng)老”的模式研究,。他認為,，“以房養(yǎng)老”模式可實現(xiàn)個人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實現(xiàn)住宅資產與金融資產在個人一生期間的合理配置與價值轉換,。個人在青年時用按揭的方式購買住房,，中年期逐步歸還購房貸款。退休時為實現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房,，并將全部住房資產的價值逐步變現(xiàn),，作為晚年期的養(yǎng)老用資。
通過“以房養(yǎng)老”,，可有效解決養(yǎng)老資金來源,，減輕家庭養(yǎng)老負擔，有利于調節(jié)家庭經濟生活,，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置、效用提升提供一種新的思路,，同時可以將養(yǎng)老保險,、社會保障與購房養(yǎng)老相結合，為巨額保險資金尋找到安全,、收益穩(wěn)定可靠的投資出路,，形成保險金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型社會保障循環(huán)機制,。
建設部住宅與房地產業(yè)司有關負責人表示,，引入反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式除了健全社會保障體系之外，還有兩方面的積極意義,。
首先,，引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權的情況下,，將房地產轉化為現(xiàn)金收入,，成為養(yǎng)老資金的重要來源，使房產具有融資和養(yǎng)老的功能,。這就大大拓展了房產的原有功能,，增強了居民買房的吸引力，有利于促進房地產一級市場的發(fā)展,；另一方面,，老人去世后，保險公司收回住房的使用權,，必然要將住房出售或出租,，可以增加“二手房”供應量,，有利于促進我國還不發(fā)達的“二手房”市場和住房租賃市場的發(fā)展。
其次,，引入反向抵押貸款也有利于保險業(yè)的發(fā)展,。我國人口基數(shù)大，社會養(yǎng)老保險保障不足,，商業(yè)養(yǎng)老市場十分巨大,，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養(yǎng)老問題,，市場潛力可觀,，有望成為商業(yè)保險的一個新增長點。還有益于拓寬保險資金運用渠道,，提高保險公司風險管理水平,。
“以房養(yǎng)老”任重道遠
然而“以房養(yǎng)老”模式短期內在我國還很難全面實施。
一些專家在接受記者采訪時表示,，首先是觀念問題,，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”,，因此國人對這個新生事物恐怕很難接受,；其次，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產業(yè),、金融業(yè),、社會保障、保險以及相關政府部門,，牽涉到房地產評估,、利率確定、人的壽命預期等多個因素,，成熟和完善還需要一個過程,；再次，目前我國住宅使用權只有70年,，這不利于“住房反向抵押貸款”的實施,。
銀行及保險公司等金融機構則表示，目前承接“倒按揭”業(yè)務尚不成熟,。國內房地產市場價格中長期走勢,、人均預期壽命等難以預測，對銀行來說,，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的,，而“倒按揭”恰恰相反，隨著時間的推移，風險不斷增大,。因此,，如何確定“倒按揭”利率是一個大難題，貸款額少,，老人不樂意,，貸款期長，銀行可能要吃虧,，銀行控制風險的難度很大,。
銀行業(yè)內人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種,，但如果沒有國家有關部門的政策扶持,，減輕銀行風險，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣,。
“以房養(yǎng)老”模式的倡導者之一,、中國房地產開發(fā)集團前總裁孟曉蘇表示，“反向抵押貸款”的壽險服務使產權住房成為一種“養(yǎng)老儲蓄”,，這種金融產品一直面臨重重困難,。其中最大的阻力，不是來自市場,，而是金融機構的猶豫,。孟曉蘇認為，房價下跌的風險正是金融機構最為擔心的因素,。
廣州媒體曾做過的一次調查顯示：八成老人不接受“以房養(yǎng)老”，認為這種“用放棄親情和關愛來換取養(yǎng)老金”的方式并不可取,。在這種現(xiàn)實背景下,，老年人是否能繞過根深蒂固的傳統(tǒng)倫理觀念而接軌“國際通常采用的做法”是一個未知數(shù)。因此,，有專家曾預言,，在中國可能只有孤寡老人才會有“以房養(yǎng)老”的需求。
竇玉沛表示,，以房養(yǎng)老”問題在西方已經有多年歷史,，現(xiàn)在在國內也開始有了。但如果進行推廣,，還需要一個探索實踐的過程,，同時需要一些相關的制度和辦法進行配套，這樣才能夠保障廣大老年人合法權益,。
|
網友之聲
■
我們可以推行以房養(yǎng)老和社會養(yǎng)老結合的養(yǎng)老方式,。
中國跟國外不一樣，中國人的關系是情感血肉相連的關系,，我們子孫后代不要放棄善待老人意識,。人早晚要老的,，老人的生活像年輕人一樣嗎？真是的,。
■ 以房養(yǎng)老,，有的人房子又大又好；有的人房子小,、質量差,，怎么辦？沒房子又怎么辦,？
■
這個想法很好,，我們這些無兒女的人不需把財產留給誰。我夫妻35歲,，90年代懷揣鄉(xiāng)親湊來的10元路費,，扛起鋪蓋卷，背井離鄉(xiāng)到城市苦苦拼搏的那一群體�,，F(xiàn)貸款買房,，20年月供4000多元，還要養(yǎng)車,、物業(yè)費,、暖氣費、保險費等等,，倍感壓力巨大,，無力再撫養(yǎng)孩子。政府無力顧及我們這些群體,，如果能以房養(yǎng)老的話,，我們夫妻晚年生活不會太難過。
■
中國的傳統(tǒng)是水往下流,。70平方米的房子是我為國家干了40多年分得的福利房,，房改后才辦證，是我留給我獨生孩子的惟一遺產,，我得留給孩子,。
■ 這里必須有一個前提：老人有自己產權的房子。對那些沒有產權房的老人呢,？
■ 在國家還無力為全民提供養(yǎng)老的情況下,，以房養(yǎng)老不失為一種個人的有效選擇。值得提倡,，可以先試點后推廣,。
■ 設想不錯，但要有適當?shù)牟僮饕?guī)范。保險公司對此種業(yè)務應列入非營利性的,，稅務應出臺免惠政策,，以便造福于社會，造福于老年,。
■
在經濟不發(fā)達而又提前進入老齡化的社會,，以社會養(yǎng)老為主，以房養(yǎng)老為輔,，不失為是好思路,。它比讓人們先拿錢買商業(yè)保險，而后享受養(yǎng)老保險高明,。贊成這個選擇,，但在考慮和醞釀這個方案過程中，應盡量避免與物業(yè)稅以及其它方面政策撞車,。
■ 是個好方法,，現(xiàn)在就是保險公司能不能推出的事了。我以后首選這個方法,。
■ 以房養(yǎng)老對城里人是一種選擇,，但對于鄉(xiāng)下人來說是不行的。
■ 思路不錯,，具體操作辦法還有待研究,。但交給以盈利最大化為目標的普通保險公司似乎不妥。
■
既然有房子可用于出租,，就不愁沒有生活費,，何必有勞保險公司？何況老人過世后房子本身也是一筆巨大的遺產,，要交遺產稅,，也只是很少的一部分，子女照顧不了,，還可以進條件好的老人院嗎。
■ 讓每個子女都有養(yǎng)老的能力和道德,，才是根本,。
■ 問題是有房產的老人能沒人養(yǎng)嗎？
■ 人只能由人養(yǎng),。孩子小的時候,，由他爸他媽養(yǎng)，他爸他媽老了自然由孩子來養(yǎng),。
■ “以房養(yǎng)老”非常符合中國國情,！強烈要求推行！
■ 面對老齡化擴大的中國社會這是一個非常好的方法，具體問題可以借鑒其它國家的先進經驗,！
■ 既然保險公司當作業(yè)務來做,，就應該承擔一定的風險，況且還有很多人等不到反按揭用完呢,？
■
奇談怪聞,。把房子租出去，或者部分租出去,，老人不就有生活費了,？子女既然要繼承房子遺產，就應該承擔贍養(yǎng)老人的義務,。把養(yǎng)老問題都推給住房,，就是缺乏道德、不忠不孝的逆子行徑,。
�,。ㄕ孕氯A網） |
名詞解釋
“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”。是指房屋產權擁有者,，把自有產權的房子抵押給銀行,、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡,、生命期望值,、房產現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢,。房主繼續(xù)獲得居住權,，一直延續(xù)到房主去世。當房主去世后,，其房產出售,，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有,。
目前,，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。比較流行的主要有三種類型,，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：首先是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款,，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型,；其次,，是政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理,；第三種是專有倒按揭貸款,，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出,，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產品,。
[大家談]“國情”在變
“以房養(yǎng)老”牽涉到諸多的“國情”,。以房養(yǎng)老是西方人發(fā)明的制度，是舶來品,。很多專家和百姓都認為,，中國人重視親情，以房養(yǎng)老影響了傳統(tǒng)的子女養(yǎng)老,、老人關愛子孫的習俗,、感情。這是國情,。其次,，我國的房地產市場不健全、不穩(wěn)定,，保險體制不成熟,，不敢輕易接受這種用住房抵押養(yǎng)老的倒按揭式的業(yè)務。這也是國情,。這些國情制約著以房養(yǎng)老的推行,。[詳情]
[實例解讀]百萬房產每月可得近萬元
“以房養(yǎng)老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產權抵押給保險公司,，保險公司按月向投保人支付給付金,，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售,、出租或拍賣,。[詳情]
[相關報道]北京推出首家“養(yǎng)老房屋銀行”
京城首家“養(yǎng)老房屋銀行”18日由北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心和中大恒基房地產經紀有限公司共同推出。
根據(jù)相關“養(yǎng)老房屋銀行”協(xié)議,，60歲以上的老人只要向養(yǎng)老機構提出養(yǎng)老需求,，便可入住北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心，享受五星級標準房間和24小時保健護理服務,，而老人原有房屋可以委托中大恒基房地產經紀有限公司對外出租,，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產生的相關費用，真正實現(xiàn)老年人“以房養(yǎng)老”,。[詳情]
[背景鏈接]民政部副部長竇玉沛：我國老齡化形勢非常嚴峻
10月17日,，民政部副部長竇玉沛在中國網·中國訪談欄目和網友在線交流。他說,，1999年,，我國正式步入老齡化社會,。不過,，和其他國家不同,，我國呈現(xiàn)出典型的未富先老的特點。歐美國家是在人均國民生產總值5000-10000美元時進入老齡化社會,，而我國則是在人均1000美元時就“提前”撞線了�,，F(xiàn)在我國老齡人口在1.44億左右，而到2037年這個數(shù)字將超過4億,。[詳情] |