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開場(chǎng)白
近日,，以房養(yǎng)老成為大家熱議的話題,，是否應(yīng)該推廣,，如何具體操作,，我們匯集了記者的采訪、專家的意見,、網(wǎng)友的看法,、供大家交流、探討,。
本月18日,，北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽署了共建“養(yǎng)老房屋銀行”的協(xié)議,，“以房養(yǎng)老”在我國嶄露頭角；而就在此前一天,，民政部副部長竇玉沛在做客中國網(wǎng)“中國訪談”欄目時(shí)也表示,，“以房養(yǎng)老”可能會(huì)成為我國未來養(yǎng)老模式的一種選擇。
一時(shí)間,，“以房養(yǎng)老”成了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn),。
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為養(yǎng)老院老人過生日
10月17日，大連黑石礁環(huán)衛(wèi)所的環(huán)衛(wèi)工人帶著蛋糕來到星�,；▓@養(yǎng)老院,，為養(yǎng)老院的老人們集體過生日。環(huán)衛(wèi)工人每年都來養(yǎng)老院為老人們集體過生日,，是黑石礁環(huán)衛(wèi)所的一條好“家規(guī)”,。新華社發(fā)
呂文正 攝 | “以房養(yǎng)老”漸行漸近
所謂“以房養(yǎng)老”通常有兩種方式。
一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”,，這種模式專門針對(duì)有產(chǎn)權(quán)房的老年人,。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門運(yùn)營這項(xiàng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，按月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老,。老人身故后,，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣,。
第二種“以房養(yǎng)老”的方式是“以房換養(yǎng)”,。有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后住到福利機(jī)構(gòu)享受服務(wù),，房子由福利機(jī)構(gòu)出租,，等老人百年之后，房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置,。
據(jù)了解,，“住房反向抵押貸款”的模式上世紀(jì)80年代起源于荷蘭，如今在美國日趨興旺,，隨后歐洲國家,、新加坡等紛紛效仿，并逐步發(fā)展成熟,。
在加拿大,，個(gè)性化的設(shè)計(jì)使“倒按揭”贏得了成功,。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)貸款人的不同需求,，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆“倒按揭”貸到的錢給子女支付買房的首付,，或旅游,、裝修房屋等,，老年人的生活質(zhì)量大大提高。
借鑒國外成熟做法,，我國首個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司——幸福人壽近期已獲得相關(guān)部門批準(zhǔn),。投保人可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋,；保險(xiǎn)公司則按月向投保人終身支付給付金,，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回房屋,，進(jìn)行銷售,、出租或者拍賣。
“由于我國社會(huì)保障體系的建設(shè)有一個(gè)過程,，養(yǎng)老的資金,、服務(wù)保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難,，‘以房養(yǎng)老’不啻為養(yǎng)老的一種替代方案和一種自我保障的選擇,。”一位專家表示,，作為我國養(yǎng)老保險(xiǎn)保障制度的一種補(bǔ)充,，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎(chǔ)和潛在的市場(chǎng)。
“未富先老”的一種選擇
“以房養(yǎng)老”之所以收到社會(huì)廣泛關(guān)注,，實(shí)際上是基于我國目前嚴(yán)峻的人口老齡化局勢(shì),。
數(shù)據(jù)顯示，到2050年,，我國老年人口預(yù)計(jì)將達(dá)到4.2億,，占總?cè)丝诒戎亟?5%，即意味著每4個(gè)人中就有1位老年人,。在北京,、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長,，高齡老人增多,，預(yù)計(jì)這一比例將高達(dá)35%。到那時(shí),，中國的老齡人口數(shù)量,，將比英國、法國,、德國,、意大利、日本這5個(gè)發(fā)達(dá)國家的總?cè)丝诩悠饋磉�要多,。
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武長期從事“以房養(yǎng)老”的模式研究,。他認(rèn)為,，“以房養(yǎng)老”模式可實(shí)現(xiàn)個(gè)人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實(shí)現(xiàn)住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與價(jià)值轉(zhuǎn)換,。個(gè)人在青年時(shí)用按揭的方式購買住房,，中年期逐步歸還購房貸款。退休時(shí)為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房,，并將全部住房資產(chǎn)的價(jià)值逐步變現(xiàn),，作為晚年期的養(yǎng)老用資。
通過“以房養(yǎng)老”,，可有效解決養(yǎng)老資金來源,，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟(jì)生活,，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置,、效用提升提供一種新的思路，同時(shí)可以將養(yǎng)老保險(xiǎn),、社會(huì)保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合,，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路,，形成保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來,，到養(yǎng)老中去”的新型社會(huì)保障循環(huán)機(jī)制。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，引入反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式除了健全社會(huì)保障體系之外,，還有兩方面的積極意義。
首先,，引入反向抵押貸款后,，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入,，成為養(yǎng)老資金的重要來源,，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。這就大大拓展了房產(chǎn)的原有功能,，增強(qiáng)了居民買房的吸引力,，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面,，老人去世后,，保險(xiǎn)公司收回住房的使用權(quán)，必然要將住房出售或出租,，可以增加“二手房”供應(yīng)量,，有利于促進(jìn)我國還不發(fā)達(dá)的“二手房”市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
其次，引入反向抵押貸款也有利于保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展,。我國人口基數(shù)大,，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)保障不足,，商業(yè)養(yǎng)老市場(chǎng)十分巨大,，反向抵押貸款針對(duì)擁有自己住房的老人，解決其養(yǎng)老問題,，市場(chǎng)潛力可觀,，有望成為商業(yè)保險(xiǎn)的一個(gè)新增長點(diǎn)。還有益于拓寬保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道,，提高保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理水平,。
“以房養(yǎng)老”任重道遠(yuǎn)
然而“以房養(yǎng)老”模式短期內(nèi)在我國還很難全面實(shí)施。
一些專家在接受記者采訪時(shí)表示,，首先是觀念問題,，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”,，因此國人對(duì)這個(gè)新生事物恐怕很難接受,；其次，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè),、金融業(yè),、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門,，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估,、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素,，成熟和完善還需要一個(gè)過程,；再次，目前我國住宅使用權(quán)只有70年,，這不利于“住房反向抵押貸款”的實(shí)施,。
銀行及保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)則表示，目前承接“倒按揭”業(yè)務(wù)尚不成熟,。國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長期走勢(shì),、人均預(yù)期壽命等難以預(yù)測(cè)，對(duì)銀行來說,，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的,，而“倒按揭”恰恰相反，隨著時(shí)間的推移,，風(fēng)險(xiǎn)不斷增大,。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個(gè)大難題，貸款額少,，老人不樂意,，貸款期長，銀行可能要吃虧,，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的難度很大,。
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種,，但如果沒有國家有關(guān)部門的政策扶持,，減輕銀行風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣,。
“以房養(yǎng)老”模式的倡導(dǎo)者之一,、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁孟曉蘇表示，“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)使產(chǎn)權(quán)住房成為一種“養(yǎng)老儲(chǔ)蓄”,，這種金融產(chǎn)品一直面臨重重困難,。其中最大的阻力，不是來自市場(chǎng),，而是金融機(jī)構(gòu)的猶豫,。孟曉蘇認(rèn)為，房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)正是金融機(jī)構(gòu)最為擔(dān)心的因素,。
廣州媒體曾做過的一次調(diào)查顯示：八成老人不接受“以房養(yǎng)老”,，認(rèn)為這種“用放棄親情和關(guān)愛來換取養(yǎng)老金”的方式并不可取。在這種現(xiàn)實(shí)背景下,，老年人是否能繞過根深蒂固的傳統(tǒng)倫理觀念而接軌“國際通常采用的做法”是一個(gè)未知數(shù),。因此，有專家曾預(yù)言,，在中國可能只有孤寡老人才會(huì)有“以房養(yǎng)老”的需求,。
竇玉沛表示，以房養(yǎng)老”問題在西方已經(jīng)有多年歷史,，現(xiàn)在在國內(nèi)也開始有了,。但如果進(jìn)行推廣，還需要一個(gè)探索實(shí)踐的過程,，同時(shí)需要一些相關(guān)的制度和辦法進(jìn)行配套,，這樣才能夠保障廣大老年人合法權(quán)益。
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網(wǎng)友之聲
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我們可以推行以房養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合的養(yǎng)老方式,。
中國跟國外不一樣,，中國人的關(guān)系是情感血肉相連的關(guān)系，我們子孫后代不要放棄善待老人意識(shí),。人早晚要老的,，老人的生活像年輕人一樣嗎？真是的。
■ 以房養(yǎng)老,，有的人房子又大又好,；有的人房子小、質(zhì)量差,，怎么辦,？沒房子又怎么辦？
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這個(gè)想法很好,，我們這些無兒女的人不需把財(cái)產(chǎn)留給誰,。我夫妻35歲,，90年代懷揣鄉(xiāng)親湊來的10元路費(fèi),，扛起鋪蓋卷，背井離鄉(xiāng)到城市苦苦拼搏的那一群體�,，F(xiàn)貸款買房,，20年月供4000多元，還要養(yǎng)車,、物業(yè)費(fèi),、暖氣費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等等,，倍感壓力巨大,，無力再撫養(yǎng)孩子。政府無力顧及我們這些群體,，如果能以房養(yǎng)老的話,，我們夫妻晚年生活不會(huì)太難過。
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中國的傳統(tǒng)是水往下流,。70平方米的房子是我為國家干了40多年分得的福利房,，房改后才辦證，是我留給我獨(dú)生孩子的惟一遺產(chǎn),，我得留給孩子,。
■ 這里必須有一個(gè)前提：老人有自己產(chǎn)權(quán)的房子。對(duì)那些沒有產(chǎn)權(quán)房的老人呢,？
■ 在國家還無力為全民提供養(yǎng)老的情況下,，以房養(yǎng)老不失為一種個(gè)人的有效選擇。值得提倡,，可以先試點(diǎn)后推廣,。
■ 設(shè)想不錯(cuò)，但要有適當(dāng)?shù)牟僮饕?guī)范,。保險(xiǎn)公司對(duì)此種業(yè)務(wù)應(yīng)列入非營利性的,，稅務(wù)應(yīng)出臺(tái)免惠政策，以便造福于社會(huì)，造福于老年,。
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在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)而又提前進(jìn)入老齡化的社會(huì),，以社會(huì)養(yǎng)老為主，以房養(yǎng)老為輔,，不失為是好思路,。它比讓人們先拿錢買商業(yè)保險(xiǎn)，而后享受養(yǎng)老保險(xiǎn)高明,。贊成這個(gè)選擇,，但在考慮和醞釀這個(gè)方案過程中，應(yīng)盡量避免與物業(yè)稅以及其它方面政策撞車,。
■ 是個(gè)好方法,，現(xiàn)在就是保險(xiǎn)公司能不能推出的事了。我以后首選這個(gè)方法,。
■ 以房養(yǎng)老對(duì)城里人是一種選擇,，但對(duì)于鄉(xiāng)下人來說是不行的。
■ 思路不錯(cuò),，具體操作辦法還有待研究,。但交給以盈利最大化為目標(biāo)的普通保險(xiǎn)公司似乎不妥。
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既然有房子可用于出租,，就不愁沒有生活費(fèi),，何必有勞保險(xiǎn)公司？何況老人過世后房子本身也是一筆巨大的遺產(chǎn),，要交遺產(chǎn)稅,，也只是很少的一部分，子女照顧不了,，還可以進(jìn)條件好的老人院?jiǎn)帷?/P>
■ 讓每個(gè)子女都有養(yǎng)老的能力和道德,，才是根本。
■ 問題是有房產(chǎn)的老人能沒人養(yǎng)嗎,？
■ 人只能由人養(yǎng),。孩子小的時(shí)候，由他爸他媽養(yǎng),，他爸他媽老了自然由孩子來養(yǎng),。
■ “以房養(yǎng)老”非常符合中國國情！強(qiáng)烈要求推行,！
■ 面對(duì)老齡化擴(kuò)大的中國社會(huì)這是一個(gè)非常好的方法,，具體問題可以借鑒其它國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)！
■ 既然保險(xiǎn)公司當(dāng)作業(yè)務(wù)來做,，就應(yīng)該承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn),，況且還有很多人等不到反按揭用完呢,？
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奇談怪聞。把房子租出去,，或者部分租出去,，老人不就有生活費(fèi)了？子女既然要繼承房子遺產(chǎn),，就應(yīng)該承擔(dān)贍養(yǎng)老人的義務(wù),。把養(yǎng)老問題都推給住房，就是缺乏道德,、不忠不孝的逆子行徑,。
（摘自新華網(wǎng)） |
名詞解釋
“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”,。是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者,，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),，后者在綜合評(píng)估借款人年齡,、生命期望值,、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后,，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán),，一直延續(xù)到房主去世,。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售,，所得用來償還貸款本息,，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。
目前,，美國的倒按揭貸款放貸對(duì)象是62歲以上的老年人,。比較流行的主要有三種類型，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：首先是聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款,，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn),，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次,，是政府擔(dān)保的倒按揭貸款,，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)辦理；第三種是專有倒按揭貸款,，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出,，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財(cái)型產(chǎn)品,。
[大家談]“國情”在變
“以房養(yǎng)老”牽涉到諸多的“國情”,。以房養(yǎng)老是西方人發(fā)明的制度,，是舶來品。很多專家和百姓都認(rèn)為,，中國人重視親情,，以房養(yǎng)老影響了傳統(tǒng)的子女養(yǎng)老、老人關(guān)愛子孫的習(xí)俗,、感情,。這是國情。其次,，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全,、不穩(wěn)定，保險(xiǎn)體制不成熟,，不敢輕易接受這種用住房抵押養(yǎng)老的倒按揭式的業(yè)務(wù),。這也是國情。這些國情制約著以房養(yǎng)老的推行,。[詳情]
[實(shí)例解讀]百萬房產(chǎn)每月可得近萬元
“以房養(yǎng)老”險(xiǎn)種的投保人要求是62歲以上的老年人,。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金,，直至投保人亡故,，保險(xiǎn)公司收回該房屋銷售、出租或拍賣,。[詳情]
[相關(guān)報(bào)道]北京推出首家“養(yǎng)老房屋銀行”
京城首家“養(yǎng)老房屋銀行”18日由北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司共同推出,。
根據(jù)相關(guān)“養(yǎng)老房屋銀行”協(xié)議，60歲以上的老人只要向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求,，便可入住北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心,，享受五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房間和24小時(shí)保健護(hù)理服務(wù)，而老人原有房屋可以委托中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)外出租,，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用,，真正實(shí)現(xiàn)老年人“以房養(yǎng)老”。[詳情]
[背景鏈接]民政部副部長竇玉沛：我國老齡化形勢(shì)非常嚴(yán)峻
10月17日,，民政部副部長竇玉沛在中國網(wǎng)·中國訪談欄目和網(wǎng)友在線交流,。他說，1999年,，我國正式步入老齡化社會(huì),。不過，和其他國家不同,，我國呈現(xiàn)出典型的未富先老的特點(diǎn),。歐美國家是在人均國民生產(chǎn)總值5000-10000美元時(shí)進(jìn)入老齡化社會(huì)，而我國則是在人均1000美元時(shí)就“提前”撞線了�,，F(xiàn)在我國老齡人口在1.44億左右,，而到2037年這個(gè)數(shù)字將超過4億,。[詳情] |