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根據(jù)最新報告,，房產(chǎn)新政實施后的幾個月來,，房價仍在逆風飛揚，不光是北京,，目前國內(nèi)各大城市(除上海稍降外)房地產(chǎn)市場存在異常上漲現(xiàn)象,。這種價格與價值相背離的長期上漲,，必然會導致房地產(chǎn)泡沫。中國目前的形勢,，讓我們回憶起世界發(fā)生的三次房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟危機,。
日本的房地產(chǎn)金融泡沫
20世紀80年代后期，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展,，日本中央銀行采取非常寬松的金融政策,，鼓勵資金注入房地產(chǎn)及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲,，其間日本六大城市的地價指數(shù)10年內(nèi)上漲6倍,，地價市值總額高達2400兆日元，相當于當時美國地價總值的4倍,，單價為美國的100倍,，一般工薪階層即使用畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住房。到1990年,，隨著國際資本獲利后撤離,，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)金融泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌，1996年的地價指數(shù)降到1989年的1/3,，地價總值從2400兆日元縮水至1700兆日元,。1990年以來，股價,、地價市值共減少約1000兆日元,，相當于日本GDP的兩倍。與此同時,，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰,，壞帳高達6000億美元，日本由此陷入了長達15年的經(jīng)濟蕭條和低迷,，遭受了該國歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退,，至今未能徹底走出陰影。
泰國的房地產(chǎn)金融泡沫
20世紀80年代,，泰國為了發(fā)展外向型經(jīng)濟,，在未形成完善有效的金融監(jiān)控體系的情況下，過早實行了金融市場開放,，海外資金大量進入其房地產(chǎn)市場,，到1996年，該國房地產(chǎn)的外商直接投資達188.1億銖,，約占泰國外商直接投資總額的1/3,。與此同時，泰國金融機構(gòu)被眼前房地產(chǎn)的虛假繁榮所迷惑,，加大了信貸投入,，泰國金融機構(gòu)實際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國家的房地產(chǎn)市場供給大大超過需求,，形成了大量經(jīng)濟泡沫,。1996年，泰國的房屋空置率持續(xù)上升至22%,，其中辦公樓空置率高達50%,。1997年，東南亞金融危機爆發(fā),，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅,，并直接導致各國經(jīng)濟嚴重衰退。
美國的房地產(chǎn)金融泡沫
20世紀30年代,，位于美國東南端的佛羅里達州由于氣候宜人,、地理位置優(yōu)越而成為冬日旅游勝地。此前,，該州地價一直低于美國其他州,，隨著許多美國人來此購買房地產(chǎn)需求的增加，佛州地價出現(xiàn)了驚人的升幅，1923-1926年間,，該州地價最高漲幅達到5倍,。據(jù)統(tǒng)計，1925年僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司和2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀人,，受其狂潮的催動,，銀行界也加入了炒房者行列。然而,，到了1926年,，佛羅里達州的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，許多企業(yè)家,、銀行家破產(chǎn)，這場泡沫不久激化了美國的經(jīng)濟危機,，引發(fā)華爾街股市崩潰,，最終導致20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。
從以上三國發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟危機中,，我們得到那些警示呢,？
警示之一，增強房地產(chǎn)泡沫危機意識
對于我國持續(xù)攀升的房地產(chǎn)市場,，美國摩根士丹利出臺的一份研究報告認為,，中國可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機，多年前中國房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)兩位數(shù)的通貨膨脹,，大量投機行為令資金無法收回,，而導致銀行壞賬激增，這種危機正再次顯現(xiàn),。同期,，美國《華爾街日報》也稱中國大興基建項目，連同入世帶來的外國投資熱潮,，可能會使20世紀90年代初的房地產(chǎn)泡沫死灰復燃,。美國《華盛頓郵報》前不久也載文指出，中國房地產(chǎn)及其破裂將是中國銀行體系危機的導火索,。文章分析認為,，銀行是中國資本的主要來源，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂,，就意味著銀行將增加新的壞賬,。日本《東京新聞》披露，“日本內(nèi)閣一份報告稱,，中國有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的危險”,。由于大量外資持續(xù)流入中國，目前已近1萬億美元，國內(nèi)流通的人民幣急劇增多,，人民幣已經(jīng)出現(xiàn)過剩流動的現(xiàn)象,，這將在今后造成房地產(chǎn)泡沫。目前我國在GDP中房地產(chǎn)業(yè)占有相當大的份額,，如何讓過熱的房地產(chǎn)市場冷卻下來,，是擺在目前全國上下的重要任務。
警示之二,，減少房地產(chǎn)過度投資
今年1月至7月,，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元，同比增長24%,。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示,，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈,，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢,。這一數(shù)字去年全年只是同比增長了21.4%，但今年1月至2月,、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長了44.1%,、48.5%和44%，到1月至5月,，貸款突破2000億元,，達2187.9億元，同比增長42.9%,。上半年達到2743.33億元,，與去年同期相比漲幅達到56.4%，增幅比去年全年高35個百分點,，至6月末,，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額已達3.4萬億元。由于各商業(yè)銀行銀行大量向房地產(chǎn)市場投放貸款,，今年前七個月就用了全年信貸供應量的95%,。高投入必然帶來高產(chǎn)出，上半年,，銷售面積2.3億平方米,，同比增長16.5%；商品房銷售額7957億元,，同比增長24.5%,。同時由于過度開發(fā)，全國商品房空置面積為1.21億平方米,，同比增長17.2%,。其中,，商品住宅空置面積6715萬平方米，同比增長14.1%,。大量投資的背后,，是利益的驅(qū)動，房價也在日新月異的上漲,，泡沫也在一天一月的增大,，如果這種投資得不到抑制，泡沫吹到一定程度,，總有一天就會破滅,，我們應從日本、泰國和美國房地產(chǎn)泡沫中汲取沉痛的教訓,，防止過度投資帶來的泡沫經(jīng)濟,，只要因勢利導，回歸理性發(fā)展的投資思路,，就能使過熱的投資冷卻下來,，促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。
警示之三,，政策一定要落實到位
今年以來，我國為了抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn),，先后采取了多項措施,，5月24日國務院轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，5月31日,，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》,。近日又發(fā)布《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，嚴把土地“閘門”,。同時,，建設部、發(fā)展改革委,、工商總局召開“全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會議”聯(lián)合在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒�,。繼建設部、商務部,、國家發(fā)改委,、中國人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》后，被稱為限制外資炒樓的細則《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》又由中國國家外匯管理局,、建設部聯(lián)合推出,。國稅總局也出臺新規(guī)加強房地產(chǎn)業(yè)征稅管理。多管齊下,，能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫,，關(guān)鍵要看是否落實這些政策,，落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益,。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種,，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP,，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門,，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益,，國家各項政策措施就難以落實,，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。所以,，一定要加大政策落實力度,，嚴格政策還要嚴格落實，只有把各項政策貫徹落實到位,，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望,。
(作者單位：工商銀行山東濟寧分行) |