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前幾天我曾說過,，在未來一年內(nèi)中國住房市場的價格和成交量都會下跌,，這一說法引來了許多朋友、媒體記者和股票分析員的追問,。把對這一問題的思考與分析寫下來與大家一起探討,。
中央的政策強調(diào)要加大保障性住房的建設,。盡管這項政策幾年前就已提出，但沒有像今年這樣具體和嚴厲,，如每個城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%,；當年開工面積不能少于50%。如果這項政策持續(xù)實施下來,，中國住房市場的格局將會發(fā)生根本的變化,，人們將不再僅僅依靠商品房來解決住房問題，而會有相當一部分人,，30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助,，通過保障性住房來解決自己的住房問題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財力等,，但我們看到“國十條”中加上了問責制,，這是幾年來對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從來沒有過的，表明了政府對這項政策執(zhí)行的決心,。
銀監(jiān)會出臺了“三個辦法一個指引”,，即對開發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應商,，加劇了開發(fā)商資金的緊張,，把開發(fā)商手里原來的活錢變成了死錢，尤其對那些毛利率不高,、銷售建設過程慢,、過去有過拖欠施工單位和材料供應商款項的開發(fā)商影響會更大。我們看到這項政策已經(jīng)出臺,，可能馬上就會開始實施,。
針對住建部出臺的對預售收入監(jiān)管的辦法，各城市的細則和具體政策都在相繼出臺,。這是大家不太關注的一項政策,，但這對開發(fā)商運行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運行資金中有超過50%來自預售收入,，對預售收入的監(jiān)管,、分階段放款,，也是把開發(fā)商的活錢變成了死錢。
幾年來政府一直強調(diào)清理閑置土地,，但幾乎沒有進展,。每一塊土地背后都有極其龐雜的經(jīng)濟關系、社會關系,，常常是官司債務纏身,。今年媒體公布了1400多宗閑置土地的名單，之后國土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單,。公布這個名單就等于國土部門給自己下了任務,，這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無論如何要對社會有一個交代。
以上這四方面的政策,，預計在四季度都可能實施,，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場上住房的供應量。真正影響市場價格的力量是供求關系,，供應量的增加直接影響市場價格,；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開發(fā)商降價的前提是企業(yè)資金緊張,，沒有錢了,，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導致降價的因素壓力都大。
還有就是今年上半年房地產(chǎn)投資增加達38.1%,，達到歷史最高水平,，開工量加大也會增加住房的供應量。
受這些因素的影響,，未來一年住房價格有很大下跌的壓力,。
有朋友問，最近兩周杭州和深圳的住房市場在恢復,，價格和成交量都在上升,，這是不是又一輪房價上漲的先兆？我認為,，這兩個城市比較特殊,，不能反映全國的情況。全國來看,，GDP的增長、就業(yè)壓力,、地方的財政收入,、銀行的盈利和老百姓的住房問題都壓在房地產(chǎn)一個行業(yè)上，這些壓力超出了這個行業(yè)承受的極限,，這一點可以從很多指標中體現(xiàn)出來,，如租金回報率很低，地價比房價貴等等。
許多人追問我,，住房價格會下跌多少百分比,？希望我具體回答。我不是神仙,，無法回答,。在香港分析員會上，又有人追問我這個問題,，我說可能會回到2009年初的水平,。他們問是2010年初的水平吧？我說,，我估計是2009年初的水平,，因為許多指標不支持這么高的住房價格。會場上一片嘩然,。
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