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單純就國發(fā)10號(hào)文件字面上的要求而言,，此輪樓市調(diào)控3個(gè)多月，正如中房協(xié)副會(huì)長朱中一所說,，遏制房價(jià)過快上漲的目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn),。國務(wù)院文件沒有明確提出，調(diào)控必須令房價(jià)下降,，更沒說要下降多少,。
我看到媒體后來采訪朱中一，他還是堅(jiān)持不宜出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策,。很多網(wǎng)友罵他,，質(zhì)疑他究竟是代表誰說話,。這真是冤枉了朱副會(huì)長。他是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的副會(huì)長,，不是房奴協(xié)會(huì)、也不是無房者協(xié)會(huì)的副會(huì)長,，他當(dāng)然要為其協(xié)會(huì)所組合的企業(yè)利益說話,。
不過，決策部門顯然沒有接受朱中一的建議,。據(jù)說北京市正在制定《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,，這對(duì)于資金已全面收緊的地產(chǎn)商，無異于雪上加霜,。我也注意到,，朱副會(huì)長更正說，媒體誤解了他的意思,，他本意是要讓原有調(diào)控政策落地,，調(diào)控不能放松。
雖然我不同意朱副會(huì)長立論的理由和依據(jù),，但我也認(rèn)為,，與出臺(tái)更多的調(diào)控政策相比，貫徹實(shí)施既有的調(diào)控政策更為重要,，能嚴(yán)格貫徹實(shí)施國發(fā)10號(hào)文件就很好了,。
當(dāng)前最主要的還是貫徹以嚴(yán)格限制二三套房貸款為核心的信貸控制政策以及加大土地供應(yīng)的政策、土地增值稅清算的政策等,。
地方政府最有作為的是土地供應(yīng)政策,。但現(xiàn)在許多地方政府紛紛捂緊了土地口袋，惜售,。因?yàn)榈貎r(jià)確實(shí)在下跌,，敢出手的地產(chǎn)商也不多。我勸這些地方還是看得長遠(yuǎn)一點(diǎn),，即使地價(jià)一降再降也要堅(jiān)決完成土地供應(yīng)計(jì)劃,，否則2011年以后由于供求緊張給房價(jià)傳導(dǎo)的壓力更大，那時(shí)的市長會(huì)更被動(dòng),。同時(shí)我也要?jiǎng)褓Y金尚有余力的地產(chǎn)商,，要趁低點(diǎn)多拿點(diǎn)土地。聰明的地產(chǎn)商,，總是比別人快半拍,。
我最看不懂的是土地增值稅清算效應(yīng)。國稅總局6月3日發(fā)出通知,，土地增值稅東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,，西部地區(qū)省份不得低于1%。而此前預(yù)征率普遍僅為1%,，包括萬科(000002,股吧)等上市公司均據(jù)此計(jì)提,。但奇怪的是，房地產(chǎn)上市公司并未對(duì)此作出強(qiáng)烈反應(yīng),，中報(bào)也鮮有提及,。此項(xiàng)調(diào)控措施對(duì)它們失效？
目前來看,，信貸控制政策做得還不錯(cuò),。京滬深杭各大商業(yè)銀行停止發(fā)放第三套住房貸款的消息傳出那天，我問同事：國務(wù)院10號(hào)文件不是早已規(guī)定了么,？同事說：文件說的是“可”,，而非“必須”。銀監(jiān)會(huì)現(xiàn)在口頭通知這四個(gè)城市將“可”變成“必須”,。也許還不晚,。
幸好銀行今年已部署全面控制信貸流入樓市。2008年以來尤其是2009年,，已有天量資金潛入房地產(chǎn),。公開數(shù)據(jù)是，2009年新增信貸9.59萬億元,，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款1.98萬億元,，占20.9%。而主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì),，4萬億政府投資中相當(dāng)一部分也流入了房地產(chǎn),。更別提巨額而分散的民間資金了。銀行信貸,、政府投資,、民間資金（包括大量灰色資金），倘若縱容這三股資金在樓市里騰涌,，它們足以將現(xiàn)在的房價(jià)再翻個(gè)個(gè)兒,。
房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整了這些資金的預(yù)期，但這并不等于它們就消失了,，正如調(diào)控未能消滅住房剛性需求一樣,。一旦嗅到機(jī)會(huì)，這些潛伏的海量資金就會(huì)立刻卷土重來,，推動(dòng)房價(jià)快速上漲——什么樣的機(jī)會(huì),？調(diào)控放松的時(shí)候。所以，樓市調(diào)控絕不可放松,，如果要加一個(gè)時(shí)間,，那就是3年（本屆政府任期內(nèi)）。
地方政府理應(yīng)體會(huì)中央政府調(diào)控樓市的良苦用心,。舉個(gè)例子,，調(diào)控以后，地價(jià)下跌,，而各地建設(shè)保障房的任務(wù)又很繁重,，地方政府都喊沒錢。情急之下,，主管部門甚至不惜違法,，允許全國28個(gè)城市動(dòng)用住房公積金來建保障房,。為什么說它違法,？因?yàn)椤蹲》抗e金管理?xiàng)l例》只允許將公積金增值收益用于“建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金”，將廉租住房的適用范圍擴(kuò)大為保障房,，明顯違法,。
如果說調(diào)控一放松，房價(jià)就反彈,，那么2012年后呢,，總不能永遠(yuǎn)調(diào)控吧？樓市政策大都是一年一變,，2012年以后的事到時(shí)再說了,。 |