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房產(chǎn)“新政”是國(guó)家宏觀調(diào)控的措施,，法院作為司法機(jī)關(guān)是為政策正確實(shí)施提供有力保障的一道重要關(guān)口。然而,，某些地方法院受一些傳統(tǒng)司法理念的影響,，卻并沒有隨著形勢(shì)要求而與時(shí)俱進(jìn)，甚至對(duì)房產(chǎn)“新政”有法不依,，如某市法院判決的兩個(gè)房產(chǎn)買賣糾紛案件,。案件一，買賣一方即買受人為美籍人士,，與出賣人即大陸房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》,，后因?yàn)槁男泻贤瑔栴}產(chǎn)生糾紛，訴至法院,。案件二,，房產(chǎn)共有人之一邊先生是大陸籍人士，將其份額轉(zhuǎn)讓給了一位非大陸籍謝女士,，涉訴房產(chǎn)是辦公用寫字樓,，而非自用商品住房，因份額確權(quán)和過戶糾紛訴至法院,。令人意外的是,，兩起案子法院終審判決均支持了非大陸籍買受人為適格購(gòu)房人的主體資格。
依照2006年的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)規(guī)定,，這些主體(外籍人士或非大陸籍人士)是被禁止或限制在大陸購(gòu)買商品自用住房的,�,！兑庖姟芬�(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用,、自住商品房，不得購(gòu)買非自用,、非自住商品房,。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房,�,！苯又�(guī)定“符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制……”,。法院判決時(shí)沒有考慮該“房產(chǎn)新政”及其相關(guān)的政策法規(guī),，實(shí)際上是對(duì)國(guó)家宏觀政策或法令，即2006年7月11日由建設(shè)部,、商務(wù)部,、發(fā)改委、人民銀行,、工商總局,、外管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》的規(guī)定(境外人士不得購(gòu)置非自住商品房)說“不”。
《意見》作為房產(chǎn)法規(guī)明文規(guī)定,，將某些境外主體排除于特定房地產(chǎn)交易之外，而某些地方法院卻以司法裁量方式,，賦予這些不適格的主體以“合法”外衣,，從而造成這些不適格主體以較少的對(duì)價(jià)，用掠奪式,、投機(jī)式方法侵占我國(guó)國(guó)內(nèi)其他合法主體的合法權(quán)益,。由此，勢(shì)必造成類似糾紛在實(shí)際解決過程中會(huì)產(chǎn)生更大的麻煩和社會(huì)成本,。這對(duì)提高中國(guó)司法公信力和改善投資環(huán)境,，以及中央政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義,，無疑會(huì)產(chǎn)生損害,。
我們來看下2006年《意見》及新“國(guó)十條”的法律性質(zhì)�,！兑庖姟肥怯蓢�(guó)家六部委代表國(guó)家的意志聯(lián)合制定發(fā)布的,，在全國(guó)范圍內(nèi)具有普遍約束力。今年四月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的地產(chǎn)信貸政策,，被稱為“國(guó)十條”,，并非是一般的政策,，而是政策中的較高級(jí)方式：強(qiáng)制性行政手段。政府通過強(qiáng)制性行政手段對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)起到指引,、指示、規(guī)范作用,。
從法律規(guī)則角度講,，《意見》和“國(guó)十條”符合法律規(guī)則的構(gòu)成要件，規(guī)定了“某些境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人如果……可以……”,，屬于命令性法律規(guī)則,。命令性法律規(guī)則中的“如果”是規(guī)定規(guī)則生效必須具備的條件，它指引規(guī)則生效的事實(shí)狀況,�,！皣�(guó)十條”規(guī)定在全國(guó)范圍內(nèi)“對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行”,，屬于指引規(guī)則生效的事實(shí)狀況,。從法律規(guī)范的效力等級(jí)上，《意見》是國(guó)家六部委聯(lián)合制定和發(fā)布,，代表了國(guó)家的意志,，具有普遍的約束力；“國(guó)十條”是由國(guó)務(wù)院制定和發(fā)布,，同樣是代表了國(guó)家的意志,，在全國(guó)范圍內(nèi)具有普遍的約束力，是《意見》的更高級(jí)執(zhí)行方案,，對(duì)實(shí)施《意見》起了更好的指引,、評(píng)價(jià)和規(guī)范作用。
司法工作需要了解國(guó)情,，從國(guó)情出發(fā)依據(jù)現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)政策,，實(shí)現(xiàn)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)秩序。只有把宏觀調(diào)控運(yùn)用在司法工作中,，才能實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的新期待,，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧，樹立社會(huì)公平正義的理念,。
上面述及的法院判決,，明顯沒有考慮現(xiàn)行法律、法規(guī)的實(shí)施,，更沒有考慮國(guó)家宏觀政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，脫離了法律依據(jù)，脫離了科學(xué)的宏觀政策。中央政府宏觀調(diào)控的實(shí)現(xiàn),，很大程度上要依靠司法手段來最終完成,，需要相關(guān)法律法規(guī)及政策的及時(shí)跟進(jìn)和強(qiáng)有力的實(shí)施，需要保障這些法律,、法規(guī)及政策實(shí)施的司法機(jī)關(guān)的司法公正,。 |