以本輪調(diào)控的時(shí)間來推算,，今年的金九銀十正是全國房價(jià)整體下跌的開始,。根據(jù)2008年的調(diào)控政策的執(zhí)行情況看,，從政策的執(zhí)行到真正產(chǎn)生效應(yīng)需要兩個(gè)月,，而真正促使房價(jià)全面下降，需要半年,。從今年5月1日開始正式執(zhí)行調(diào)控政策,，正好是10月份，由于信貸政策的嚴(yán)厲,，又能促使整體房價(jià)開始進(jìn)入下降通道的時(shí)間略早一些,。
無論如何，這一次資本給了政府以深刻的教訓(xùn),，知道一任資本胡作非為的后果,，理論上不會(huì)輕易放松對資本的管理，尤其是,，蒜你狠,、豆你玩后，引起決策層面更加警惕,。但是,，因?yàn)檎睦嫔钕萜渲校粫r(shí)想拔出來,，又是不太可能的事,。
那么，在結(jié)構(gòu)性泡沫破滅的過程中,，盡管沒有加息,，盡管流動(dòng)性依然泛濫、盡管仍然處在負(fù)利率水平,，但是,，投資投機(jī)性需求被有效地逼出了市場，真正的剛性需求能夠買得起現(xiàn)在住宅的比例不到25%,，這就是我們看見的成交量大幅萎縮75%的主要原因,。
到了金九銀十，開發(fā)商至少遇到三大問題：第一大問題面臨資金問題,。年底是償債高峰,，無論是不是上市公司都面臨年底還債的問題，而且,，今年的貸款一旦償還,，是否能夠續(xù)貸也是很難說的事。對于中央政府來說,，今年還要依賴開發(fā)商對GDP做點(diǎn)貢獻(xiàn),，明年就不需要開發(fā)商了，因?yàn)榇罅康纳鐣?huì)保障住宅一旦啟動(dòng),，同樣能拉動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。這樣,，房價(jià)如果降幅不大，政府還有出臺(tái)更嚴(yán)厲政策的空間,。
第二大問題是上市的開發(fā)商今年業(yè)績普遍下滑，為了財(cái)報(bào),，必須加大銷售力度,。到了金九銀十，離年終只有兩個(gè)月,，業(yè)績上不來,，要影響明年一年的發(fā)展，像萬科等不斷加大降價(jià)力度可以看得出來,，上市公司要做降價(jià)銷售的領(lǐng)頭羊,，而且，降價(jià)幅度將逐步擴(kuò)大到30%至50%的區(qū)間,，促使全國房價(jià)的整體下降,。
第三大問題是涉及房地產(chǎn)的信貸政策將更加嚴(yán)厲。追究土地出讓金,、對投機(jī)炒作過度的城市三套房貸提出嚴(yán)禁,、二套房貸不低于五成等等，都是明令禁止信貸資金流進(jìn)房地產(chǎn)的信號(hào),，實(shí)際上,，上半年涉及房地產(chǎn)的新增貸款下滑3%，進(jìn)入下半年,，涉房地產(chǎn)的信貸資金下滑福大更大,，從目前情況看，整個(gè)下半年將下滑15%,，實(shí)際意味著房價(jià)至少會(huì)下跌15%,。
這三大問題考研的不僅僅只是開發(fā)商的資金鏈，而是整個(gè)市場的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),，真正想買房子的缺少支付能力,，就是三代人湊錢也買不起。如果此時(shí),，央行再來回收流動(dòng)性,，涉及房地產(chǎn)的過度流動(dòng)性就會(huì)大幅收縮，逼迫開發(fā)商降價(jià)銷售�,，F(xiàn)在所謂市場回暖,，是一種欺騙買家的行為，無論是北京,、上海,、還是深圳,，目前的成交量只有正常年份的四分之一，想撐下去可能沒那么容易,。
所以,，與去年同期相比，今年的十月全國房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)同比下跌,，而且,，因?yàn)橄碌扰c市場購買力之間相差較遠(yuǎn)，成交量仍然不能有效放大,，還將促使開發(fā)商加大下降幅度,。今年的金九銀十，開發(fā)商要自食去年房價(jià)暴漲的苦果,，走上另一條沒有鮮花的歧路,。
|
|