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商業(yè)銀行第一階段房貸壓力測(cè)試剛剛結(jié)束,，有消息稱“即使房價(jià)下跌50%，銀行基本上也不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)”,。為何房價(jià)一直調(diào)不下來,？
SOHO中國董事長潘石屹最近通過郵件向本報(bào)表示，住房價(jià)格跌不跌,，決定因素并不是新國十條,。“地價(jià)房價(jià)完全亂套了,，沒有邏輯關(guān)系了,。今年3月15日，一塊在北京大望京區(qū),、靠近五環(huán)的地,，樓面價(jià)拍到每平方米27500元，這就意味著這個(gè)地方的銷售價(jià)格會(huì)達(dá)到四萬五,。如果緊靠五環(huán)邊上的住宅價(jià)格都達(dá)到45000元,，這正常嗎？”
問題在于,，如果這幅大望京區(qū)地塊周邊的房價(jià)跌到15000元（目前均價(jià)25000元左右）以下,，那拿這塊的企業(yè)又將面臨多大虧損？
“這里的矛盾其實(shí)很明顯,，如果房價(jià)出現(xiàn)50％的跌幅,，那些在前兩年拿了大量高價(jià)土地的房企怎么辦？相對(duì)于個(gè)人按揭貸款50％的理論空間,，開發(fā)貸相應(yīng)將承受更大的風(fēng)險(xiǎn),，這顯然不是房企和銀行能承受的,。”一位國有銀行的資深人士向本報(bào)坦言,。
換言之,，手持大量高價(jià)土地的央企、國企和控制著地方土地供應(yīng)的地方政府,，幾乎壟斷了房價(jià)的定價(jià)權(quán),，這或許才是房價(jià)易漲難跌的關(guān)鍵。
定價(jià)權(quán)之爭
在上海,，有一個(gè)著名的大型居住區(qū)——大華社區(qū),，不管是其規(guī)模還是房價(jià)，幾乎都是與上海商品住宅市場發(fā)展同步的,。大華社區(qū)約十年的發(fā)展,，可以視作同期上海樓市的一個(gè)最真實(shí)的縮影。
由于歷史原因,，大華社區(qū)數(shù)平方公里的區(qū)域內(nèi),，大部分的商品房建設(shè)用地都在大華集團(tuán)手中。10年時(shí)間里,，大華集團(tuán)緊握這個(gè)區(qū)域的房價(jià)話語權(quán),。
國內(nèi)其它很多城市復(fù)制著同樣的場景：擁有最大土地資源的一方，往往擁有相應(yīng)區(qū)域房價(jià)最大的定價(jià)權(quán),。
綜觀歷年央企在上海土地市場拿地情況,，呈現(xiàn)兩輪高峰，第一輪是2006年,，第二輪是2009年,。
可以發(fā)現(xiàn)，地王的制造者長期以國企,、央企為主,，2009年，央企拿地面積占比更是達(dá)到頂峰,。2009年在總地價(jià)前10的成交地塊中,，央企占4席，其中中海,、中建分別位居前總價(jià)第二,、三名，其次是保利及華潤分別為第五,、六名,。2010年總價(jià)前10中，央企則占兩家，分別是華僑城及招商第二及第八名,。
“央企一般不隨意拿地,，要拿便是地段佳，或規(guī)劃好有待發(fā)展的地塊,，并且由于資金勢(shì)力雄厚,，一般獲取的土地面積也較大，由于這些地塊同時(shí)也是品牌房企的主要追逐對(duì)象,，以至于進(jìn)一步推高了地價(jià),，而持續(xù)上升的地價(jià)也必然推動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)�,！敝性芯孔稍儾糠治鰩熤赋�,。
擁有大量土地資源的央企、國企扮演了市場定價(jià)權(quán)的直接擁有者,。
近日,，一年一度的上海市土地儲(chǔ)備工作交流會(huì)在閘北區(qū)大寧會(huì)議中心召開。從土地儲(chǔ)備開始,，地方政府始終是整個(gè)房地產(chǎn)游戲中,，對(duì)土地最具有話語權(quán)的角色,。
這種定價(jià)權(quán)格局本沒有利弊之分,，問題在于，央企,、國企手中的土地成本太高,。
值得注意的是，2009年央企取得的土地出讓面積與建筑面積占比與第一輪相當(dāng),，而土地出讓金額占比卻上一個(gè)臺(tái)階,，比2006年上漲93%。2010年1-2月土地出讓金額占比依然非�,？捎^,，其比值達(dá)到21.79%，土地出讓面積及建筑面積占比也達(dá)到了頂峰,，表明央企拿地?zé)崆榍八从懈邼q,。
在土地品質(zhì)和土地體量等方面擁有優(yōu)勢(shì)的央企、國企,，其在不同區(qū)域的定價(jià)權(quán)正在不斷提升,，進(jìn)而左右整個(gè)市場的價(jià)格走勢(shì)。其定價(jià)權(quán)的體現(xiàn)逐漸表現(xiàn)在對(duì)樓價(jià)推高者角色的扮演上,。
價(jià)不降 地照拿
5月20日,，在朗詩地產(chǎn)聯(lián)合有關(guān)部門發(fā)起的“2010長三角城市居民居住環(huán)境調(diào)查”的啟動(dòng)儀式上，朗詩地產(chǎn)董事長田明告訴記者,，目前國內(nèi)節(jié)能住宅價(jià)格一般高于普通住宅,，決定因素并非節(jié)能建筑本身,，也不是因?yàn)楣?jié)能建材等的額外投入所致，“而是其他眾所周知的原因所致,，是整個(gè)中國房地產(chǎn)價(jià)格的整體格局形成的,。”
包括國家綠建委主任委員王有為在內(nèi)的諸多人士清楚,，綠色建筑的成本只比普通建筑增加約5%—10%,，真正決定整體房價(jià)高企的最大因素在于高企的土地成本。而截至目前,，地價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯下調(diào),。
據(jù)對(duì)國內(nèi)主要的十二個(gè)城市住宅用地出讓情況監(jiān)測(cè)顯示，此次調(diào)控新政前后,，住宅用地出讓數(shù)量,、出讓流標(biāo)率以及出讓溢價(jià)率等方面，并未發(fā)生明顯變化,。最近四周,，住宅用地周平均出讓面積約153公頃，流標(biāo)率24%,，溢價(jià)率37%,，相比2010年1-3月的宅地交易情況（周平均出讓面積214公頃，流標(biāo)率13%,，溢價(jià)率56%）而言,，雖然呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，但是幅度并不明顯,。
中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)陶琦表示,，近期市場已呈現(xiàn)微妙變化：熱點(diǎn)地塊仍然受到大型實(shí)力發(fā)展商的青睞，其中資金雄厚的國企,、央企及上市公司出手闊綽,，比如保利、富力,、綠地,、陸家嘴、北建,、金融街等均榜上有名,。
這種情形下，央企,、國企的土地?fù)碛辛肯鄬?duì)進(jìn)一步提升,，相應(yīng)的定價(jià)權(quán)自然還是牢牢掌握在這些企業(yè)手中。
上海永慶房屋最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份上半個(gè)月上海一手房平均成交單價(jià)比4月底再上漲7%,。而7%的漲幅是在上海4月房價(jià)已經(jīng)上漲的基礎(chǔ)上的延續(xù),。世聯(lián)地產(chǎn)4月研究報(bào)告顯示，上海4月公寓房均價(jià)上漲14%,。
記者從最近上海幾次土地推薦會(huì)上看到,，對(duì)于此輪即將出讓的地塊，興趣濃厚,、躍躍欲試的開發(fā)企業(yè)依然大有人在,。大部分推介會(huì)現(xiàn)場，到場的開發(fā)商數(shù)量甚至超過政府部門的預(yù)計(jì)而不得不臨時(shí)加座,。
“目前,，開發(fā)商對(duì)中遠(yuǎn)期市場抱有較高期望，轉(zhuǎn)而繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備,�,！碧甄f。
很大程度上,，價(jià)位依然處于高位的土地繼續(xù)放量出讓,，以央企、國企為購地主力的開發(fā)商手頭的高價(jià)地塊體量進(jìn)一步增加,，恰恰成為高房價(jià)難以出現(xiàn)明顯下調(diào)的最大阻力,，這一阻力則在不斷加強(qiáng)的過程中。
降價(jià)的唯一理由：活不下去了
另一位業(yè)內(nèi)人物萬通集團(tuán)董事局主席馮侖日前說,，此輪調(diào)控房價(jià)要跌30％,，開發(fā)商能活下來很不錯(cuò),。
從開發(fā)商的角度,，只要還能“活下去”，主動(dòng)降價(jià)的概率其實(shí)并不高,。而且現(xiàn)在看來,，很多企業(yè)認(rèn)為還能“活下去”。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，2009年度,，113家房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金總額達(dá)到1930億元。其中,，萬科A,、保利地產(chǎn)、金融街和首開股份4家公司,，處于“上市房企現(xiàn)金榜”前4位,，賬面現(xiàn)金均超過100億元；有4家公司賬面現(xiàn)金在50億元-100億元之間，38家公司的賬面現(xiàn)金在10億元~50億元之間,，67家公司的賬面現(xiàn)金在10億元以下,。
因此，至今我們還沒有看到保利等企業(yè)有明確的降價(jià)促銷舉動(dòng),。相反,，這些企業(yè)還在到處看地，出手和準(zhǔn)備出手拿地,，土地儲(chǔ)備體量還在進(jìn)一步增加,。
不過，企業(yè)的生存危機(jī)已在步步逼近,。
據(jù)本報(bào)了解,，由于融資渠道被逐步緊縮，包括銀行信貸和資本市場融資,，均保持持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì),，多位上市公司的高管曾向本報(bào)記者表示，“公司的融資計(jì)劃很多很難在短期內(nèi)付諸實(shí)施,，雖然手頭還有資金可以應(yīng)付一段時(shí)間,，但如果沒有后續(xù)資金的話，撐不下去時(shí),，降價(jià)求生可能是最為直接的方式了,。” |