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在中國,，沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)那樣引起全國各界無休止的爭議,，沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)那樣一次又一次得到調(diào)控的“光顧”,，沒有哪種產(chǎn)品的價格波動能像房地產(chǎn)這樣牽動政府和市民的心,，也沒有哪個行業(yè)在政策面大起大落——需要發(fā)展速度時視之如寶，需要抑制過熱時又棄之如履,。
我們不否認改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的積極作用,，不否認房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也不想懷疑政府在調(diào)控中的良苦用心和民生誠意,。不過,，這個行業(yè)巨大的波動和爭議，固然有經(jīng)濟發(fā)展形勢和市場變化等臨時性因素,，但其根源,，是房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的模糊不清,，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主體的錯位和混亂,。房地產(chǎn)業(yè)確實到了需要重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略、理清發(fā)展思路的時候,。
首先,，應(yīng)該把自住需求作為支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基本推動力。房地產(chǎn)的產(chǎn)品——住房(這里不包括各種類型的商業(yè)性建筑),，主要功能是消費品而不是投資品,，更不是投機品。滿足人們基本生活需求的產(chǎn)品,，應(yīng)該體現(xiàn)在它的“住”的功能上,。滿足人們住的需求也是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一。筆者曾提出“鏟除投機,，抑制投資,，自理改善，扶助自住”的基本原則,。在中國,，人人都知道土地資源的稀缺和珍貴，但是,，大量住房被囤積,、閑置而無任何“養(yǎng)房成本”,，住房的消費功能被增值和投機功能所取代，這是對社會資源的最大浪費,�,？梢哉f，不消除助長投機的土壤,，不消除房價只漲不落和暴利預(yù)期,，房價不可能穩(wěn)下來；而且,，投機需求不是靠增加供應(yīng)量所能解決的,，因而，中國房地產(chǎn)目前存在的不是供求問題,。換句話說,，如果不對投機需求釜底抽薪，調(diào)控之后再暴漲不可避免,。其實,，鏟除投機在政策上并不難做，世界多數(shù)國家都能解決,，作為社會主義國家,，我們應(yīng)當(dāng)有更多的手段——財稅及行政手段可以輕而易舉地解決，關(guān)鍵是要下得了決心,，并且不理會現(xiàn)有的利益格局,。
其次，房地產(chǎn)業(yè)具有涉及基本民生需求的特殊性,，參與主體不應(yīng)該只有商業(yè)性的開發(fā)商,，代表民生基本利益的政府必然是重要參與者。所有保障性住房的建設(shè)與分配,，都應(yīng)該以政府為主體——這方面,，我們還缺乏相應(yīng)的專門機構(gòu)或代理機構(gòu)，更沒有嚴格的法律體系和規(guī)章制度,。
第三,，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種問題，根源之一在于土地制度,，在于土地的政府獨家供應(yīng),，在于因財稅體制不合理造成的土地財政依賴癥。筆者希望,，這次調(diào)控盡管有“治標”的意圖,，即抑制部分城市房地產(chǎn)過快上漲這一近期目標，但更重要的是,，要把解決土地供應(yīng),、財稅體制改革的“治本”問題提到日程,，并加快落實速度。
在重構(gòu)中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略時還要考慮,，中國房地產(chǎn)能為中國現(xiàn)代化做什么,？為人民生活的普遍改善做什么？為擴大中等收入階層做什么,？為不斷加快的城鎮(zhèn)化和農(nóng)民進城做什么,？一句話，中國房地產(chǎn)業(yè)只有在基本戰(zhàn)略定位清楚,、發(fā)展思路清晰之后,，才能進入持續(xù)良性發(fā)展的軌道。 |