中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題已不是一個(gè)僅僅中國(guó)人關(guān)心的問(wèn)題,，鄰國(guó)日本給予格外關(guān)注,。《日本新華僑報(bào)》日前刊出對(duì)東京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授伊藤隆敏的專訪,。伊藤隆敏認(rèn)為,，解決中國(guó)房地產(chǎn)熱的出路在中國(guó)農(nóng)村。文章摘編如下：
記者：我注意到您最近的一個(gè)觀點(diǎn),，認(rèn)為中國(guó)可能會(huì)重蹈上世紀(jì)80年代日本樓市泡沫的覆轍,。您認(rèn)為日本當(dāng)年樓市泡沫的主要成因主要有哪些方面？哪些和中國(guó)今天的景象是比較相似的,？
伊藤隆敏：我觀察中國(guó),，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在中國(guó)的銀行提供房貸的數(shù)額增加了許多。為什么會(huì)如此呢,？我認(rèn)為一是因?yàn)槔⑤^低,，人們可以承受,；二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較好,，人們有信心去銀行貸款。一般貸款情況多的情況會(huì)增加利息,，但是為什么沒(méi)有增加利息,，而是采取低利息的政策,。這是因?yàn)楝F(xiàn)在處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況，中國(guó)鼓勵(lì)銀行貸款給企業(yè),，是為了度過(guò)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一個(gè)政策。
日本自從取消對(duì)金融限制以后,，金融機(jī)構(gòu)處于比較自由的狀態(tài)，日本金融自由化以后,，一些民間企業(yè)能夠借錢給企業(yè)。另外一個(gè)原因,，日本當(dāng)時(shí)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的狀態(tài)。
一個(gè)重要的共通點(diǎn)是什么呢,？當(dāng)年，日本為了抑制日元升值,，采取了低利息的政策,。日本政府不希望日元升值過(guò)快，把利息設(shè)定得相當(dāng)?shù)�,。如今，中�?guó)也維持低利息的政策,。盡管現(xiàn)在西方國(guó)家呼吁人民幣升值，但中國(guó)考慮到維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題,，并沒(méi)有對(duì)現(xiàn)行低利息政策做大幅修改,。貨幣升值會(huì)導(dǎo)致許多熱錢的涌入，對(duì)所在國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響,。低利息政策又會(huì)導(dǎo)致很多錢流向房地產(chǎn)。
記者：今年年初,，中國(guó)國(guó)內(nèi)媒體派出記者深入考察了東京的房?jī)r(jià),。他們注意到,，北京二環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)和日本同等地段的房?jī)r(jià)非常接近了,，但兩個(gè)城市郊區(qū)的住房水平和房?jī)r(jià)差距則比較大,。您認(rèn)為,，今天東京的房?jī)r(jià)是否處在一個(gè)合理的價(jià)位上，北京樓市的合理價(jià)格水平應(yīng)該是多少,？
伊藤隆敏：這個(gè)問(wèn)題要看從哪個(gè)角度看。中國(guó)的人口是日本的10倍,，所以，中國(guó)只要有1/10的人能夠處于日本的經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn),，北京的房?jī)r(jià)與東京的房?jī)r(jià)接近就不足為奇,。因?yàn)橹袊?guó)這些“富裕階層”也都是比較集中地居住在北京,、上海這樣的大城市里面的。
據(jù)我了解,，現(xiàn)在幾乎每天都有闊綽的來(lái)自中國(guó)大城市的游客在日本東京銀座的百貨商場(chǎng)大手筆地購(gòu)物，這在日本人身上是很難看到的,。這說(shuō)明他們具備了這樣的經(jīng)濟(jì)水平，這種經(jīng)濟(jì)水平甚至超過(guò)日本人,，所以他們的房?jī)r(jià)與日本的房?jī)r(jià)接近,，也就順理成章了,。
但是，如果從房?jī)r(jià)的上漲速度來(lái)說(shuō),，我又覺(jué)得有不合理之處，因?yàn)樘炝�,。這是日本沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的過(guò)快的上漲速度,。至于說(shuō)東京和北京兩個(gè)城市郊區(qū)的住房水平和房?jī)r(jià)差距比較大,，那正好是日中兩國(guó)中等以下民眾生活水平的差距。我看到,，現(xiàn)在中國(guó)也正在努力縮短與日本的這種差距。
經(jīng)過(guò)最近十年乃至二十年的調(diào)整,，東京的房?jī)r(jià)應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)到了比較合理的價(jià)位了。而北京樓市的價(jià)格是否合理,，恐怕不是用一句話可以說(shuō)清楚的。
記者：中國(guó)和日本當(dāng)年最大的不同在于城市化所處階段不同,，日本當(dāng)年基本上已經(jīng)完成城市化，而中國(guó)則處于城市化初期,。你認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的繁榮還能持續(xù)多長(zhǎng)階段,？
伊藤隆敏：我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的繁榮可能會(huì)比日本延續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間，也不會(huì)像日本那樣簡(jiǎn)單的崩盤,，即使崩盤也不會(huì)像大家所說(shuō)的那么嚴(yán)重,。我的分析是中國(guó)從農(nóng)村向往城市,、想進(jìn)城居住,、生活、讀書,、就業(yè)的農(nóng)村人還很多�,；谥袊�(guó)城市戶口管理，現(xiàn)在一些農(nóng)村的人即便居住在城市,，也享受不到當(dāng)?shù)爻鞘腥说母＠摺Ｋ�,，中�?guó)一旦進(jìn)行戶籍管理制度的大幅改革，農(nóng)村就會(huì)有很多人擁進(jìn)城市,，對(duì)房屋的需求量也會(huì)大大增加，這樣不動(dòng)產(chǎn)的市價(jià)可能還會(huì)上升,。這也將是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展空間。
我認(rèn)為,，如果取消了戶籍管理政策,，房地產(chǎn)的繁榮可能還會(huì)延續(xù)10年左右。問(wèn)題在于,，今后有多少農(nóng)村人口想進(jìn)入城市，究竟他們對(duì)城市不動(dòng)產(chǎn)的需求是什么,，包括有多少人想繼續(xù)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，在這些因素不明確的情況下,，很難判別不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨向。但是,，我不相信“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤說(shuō)”。
記者：在中國(guó),，土地屬于國(guó)家所有，購(gòu)買房屋者并沒(méi)有能夠同時(shí)購(gòu)買土地,，這與很多國(guó)家是不一樣的。中國(guó)今年將抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)列為一個(gè)重要的工作目標(biāo),。您認(rèn)為政府有什么好的手段？
伊藤隆敏：我知道,，在中國(guó)購(gòu)買房屋的時(shí)候，有土地使用權(quán)50年之說(shuō),、70年之說(shuō)。我猜想,，購(gòu)買房產(chǎn)的人可能認(rèn)為50年或者70年之間發(fā)生的事情誰(shuí)都無(wú)法預(yù)測(cè)，何況大家都是這樣做,，于是也就不會(huì)追究土地所有權(quán)的問(wèn)題了。至于中國(guó)人什么時(shí)候能夠?qū)⒎慨a(chǎn)與地產(chǎn)一起購(gòu)買,，我個(gè)人認(rèn)為是很難預(yù)測(cè)的。
其實(shí),，日本人也不是在購(gòu)房的時(shí)候都能夠連同購(gòu)買地產(chǎn)的。日本有一個(gè)《借地法》,，就是說(shuō)企業(yè)或者地方機(jī)構(gòu)借用土地，讓人家在這塊土地上建自己的房屋,。使用期是50年還是30年，我記得不是很清楚了,。但實(shí)際情況是，一旦人家在上面建了房屋,，你是不能說(shuō)土地已經(jīng)到期了,，你把房子拆了,，讓你走人，這是不行的,。特別是對(duì)于真正居住在這里,、實(shí)實(shí)在在以這里為居住地點(diǎn)的人，日本在法律上又是給以保護(hù)的,。我想未來(lái)中國(guó)也會(huì)遇到這個(gè)問(wèn)題,，政府不會(huì)對(duì)居住了50年或者70年的人說(shuō),，你走吧,，你的房子使用已經(jīng)到期了，一定會(huì)有一個(gè)解決方法的,。
至于說(shuō)政府有什么好的手段,，我認(rèn)為還是應(yīng)該著眼于農(nóng)村,�,？纯粗袊�(guó)就可以知道，當(dāng)家電在城市趨于飽和的時(shí)候,，就搞“家電下鄉(xiāng)”,，提升農(nóng)村的消費(fèi)水平；當(dāng)汽車日漸增多的時(shí)候,，就搞“汽車下鄉(xiāng)”，又讓汽車有了新的市場(chǎng),。而解決房地產(chǎn)問(wèn)題,，肯定不能搞“樓市下鄉(xiāng)”，那就要從政策上解決戶籍管理問(wèn)題了,。 |
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