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恒大地產(chǎn)推出的降價促銷更像是一場“秀”,。數(shù)日前,，恒大首開房產(chǎn)開發(fā)商降價之先河,，高調(diào)宣布旗下樓盤全部8.5折銷售,。近日,，該公司又宣布該促銷將在本月16日全部取消,。而與之一同迅速“變臉”的,，還有華遠地產(chǎn)的任志強,，從“房價肯定會跌，不跌不行”到“開發(fā)商堅持一年沒問題”,，話鋒轉(zhuǎn)向之快讓聞?wù)邍W然,。
開發(fā)商的游移不定之舉，在讓購房者一頭霧水的同時,，也充分表明房地產(chǎn)調(diào)控的復(fù)雜性遠超想象,。以此觀之，雖然本輪調(diào)控組合拳的力度堪稱“史上最�,！�,，但其最終績效如何，目前仍不可盲目樂觀,。
在業(yè)內(nèi)率先降價需要勇氣,，恒大地產(chǎn)正是依仗其近期趕超萬科的銷售實力，率先向同行間最為敏感的價格“動刀”,。然而,，恒大在推出打折促銷活動的過程中一直都沒體現(xiàn)出誠意。在宣布取消該優(yōu)惠之前,，它就以“8.5折銷售并非降價15%”的文字游戲迷惑市場,，甚至其旗下個別樓盤出現(xiàn)了“先漲價后打折，打折之后比原來價格還高”的現(xiàn)象,。
當然,，在商言商的開發(fā)商，其實是在敏銳觀察著市場的任何風吹草動,，與其說恒大“蜻蜓點水”般的促銷有失誠信,，不如說這是它對市場判斷的“糾偏”。在恒大高舉降價大旗之后,，不但業(yè)界沒有立刻跟風,，反而致使其股價呈下挫之勢；而且,，降價促銷進一步強化了購房者“買漲不買跌”的判斷,，并未吸引買者紛至沓來�,？梢哉f,，作為“第一個吃螃蟹的人”，恒大此次試水價格戰(zhàn),，并未實現(xiàn)搶占市場先機的愿望,，閃電般收回促銷成為了必然選擇。
其實,，恒大敢于我行我素地停止促銷優(yōu)惠而不顧忌市場輿論,，關(guān)鍵還在于其充裕的現(xiàn)金流支撐,。對此，任志強的判斷并非空穴來風,。公開數(shù)據(jù)顯示,，一季度末，萬科持有現(xiàn)金179.2億元,；保利的現(xiàn)金余額則為138.7億元,。可見,，在“現(xiàn)金為王”的時代,，雖然開發(fā)商高負債經(jīng)營的局面未變，但是前期銀行大量借貸以及旺銷時期售樓回款帶來的充沛現(xiàn)金,，讓開發(fā)商具備了與政策博弈的時間與空間,。
以此觀之，如今樓市調(diào)控的難度更勝于上一輪政策發(fā)力的2008年,。當年一季報顯示,，萬科、保利地產(chǎn)等行業(yè)龍頭的經(jīng)營性現(xiàn)金流首次為負,，資金流接近枯竭,。彼時，為了驅(qū)散金融危機陰霾,，樓市調(diào)控政策漸次松綁,，由此開發(fā)商們有了“苦挨”8個月重獲新生的經(jīng)歷，當年萬科以“拐點論”為由頭率先降價正是為了解決“燃眉之急”,。因此,，當有“史上較高水平”的現(xiàn)金流作支持，開發(fā)商們有恃無恐,，打壓房價飆升的政策更需“道高一丈”,。
此番樓市調(diào)控可謂切中投機者的“七寸”，后續(xù)物業(yè)稅等提高買房者保有成本的稅種也在熱議之中,。考慮到此番樓市調(diào)控的性質(zhì),，調(diào)控當呈現(xiàn)出全方位特征,。從開發(fā)商對現(xiàn)金流的倚仗程度看，打擊房價飆升除了著眼于投機行為,，開發(fā)商所享受的高杠桿經(jīng)營制度福利也應(yīng)有所改觀,。
開發(fā)商預(yù)售制本是我國商品房制度推出伊始的過渡性政策，該制度演繹至今已經(jīng)成為開發(fā)商們以小博大,、攫取暴利的制度工具,，以及將房地產(chǎn)泡沫蔓延至金融體系的橋梁,。房價回歸理性所跨越的巨大價差，往往會讓銀行金融機構(gòu)面臨壞賬風險,，進而成為歷次調(diào)控政策投鼠忌器之所在,。因此，筆者認為改革開發(fā)商盈利模式將會帶來釜底抽薪之效,，相關(guān)政策推進勢在必行,。
在此需要提及的是，樓市調(diào)控并非單方面的打壓,，“有保有壓”才能提升政策績效,。縱覽房價歷史走勢,，投機行為往往扮演著助漲殺跌的角色,，而結(jié)婚、落戶等剛性需求的等待極限往往在半年左右,，觀望的末期剛性需求的大批入市,，會成為房價由跌轉(zhuǎn)漲的決定性力量。所以,，對剛性需求的“保障”也應(yīng)成為調(diào)控政策的應(yīng)有之義,。如今房價之高，已讓普通白領(lǐng)“望房興嘆”,，這表明主管部門應(yīng)全力擴大政府保障性住房的覆蓋面,，除了中低收入家庭外，對于所謂的“夾心層”,，即中等收入家庭也應(yīng)盡快納入保障性住房體系當中,。
恒大“促銷秀”是開發(fā)商對市場的一次“試錯”之舉，樓市反復(fù)則凸顯了調(diào)控任務(wù)之艱巨,。對此,，決策層應(yīng)做好充分的準備，切不可因為暫時的樓市低迷而掉以輕心,。
（作者系第一財經(jīng)頻道主持人,，經(jīng)濟學(xué)博士） |