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“國(guó)十條”4月17日出臺(tái)后,，樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn),，樓盤打折銷售就是房?jī)r(jià)向下的一個(gè)表征,。報(bào)載,，新政后知名房企首次全國(guó)范圍降價(jià)——恒大地產(chǎn)5月5日透露,，即日起在全國(guó)范圍內(nèi),，恒大所有樓盤均以原價(jià)的8.5折優(yōu)惠出售,，打響了今年以來開發(fā)商降價(jià)售樓的頭炮,。
盡管恒大地產(chǎn)不是新政后首個(gè)降價(jià)銷售的開發(fā)商,，但卻是在全國(guó)范圍打響降價(jià)戰(zhàn)的首個(gè)開發(fā)商。據(jù)公開資料顯示,，恒大在全國(guó)25個(gè)城市擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目,。這些項(xiàng)目全部八五折出售，顯然要對(duì)相關(guān)城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響，必然對(duì)其他開發(fā)商尤其是全國(guó)性開發(fā)商形成銷售壓力,，進(jìn)而促使更多開發(fā)商跟風(fēng)降價(jià),。
恒大此次率先打響降價(jià)戰(zhàn)的原因可能有兩個(gè)：一是需要保持平穩(wěn)的現(xiàn)金流的增長(zhǎng)，即防止資金鏈條斷裂,；二是有戰(zhàn)略意圖,，即借助宏觀調(diào)控“攻城略地”，以擴(kuò)大地盤重新確立自己江湖地位,。筆者對(duì)恒大此舉總結(jié)為四個(gè)字：順勢(shì)而為,，即順應(yīng)調(diào)控則昌，逆之則可能衰,。
恒大以八五折的幅度降價(jià)出售,，力度的確罕見。萬科2008年初率先降價(jià)銷售時(shí),，也只有一次性付款9.3折,、商業(yè)貸款9.6折的降幅。筆者以為,，恒大如此降幅有兩種可能：一種是暗自提高銷售價(jià)格再加大打折幅度,，以起到廣告效應(yīng)——高房?jī)r(jià)時(shí)代，降價(jià)銷售無疑是最好的廣告,；另一種可能是恒大從“史上最嚴(yán)”政策洞悉此次宏觀調(diào)控決心。
就在5日有媒體披露,，某商業(yè)銀行公布了房貸壓力測(cè)試結(jié)果,，據(jù)稱房?jī)r(jià)跌三成銀行扛得住。這是商業(yè)銀行根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求進(jìn)行的壓力測(cè)試,，說明金融監(jiān)管部門已在做房?jī)r(jià)下跌的準(zhǔn)備,。這也折射出有關(guān)方面調(diào)控樓市的決心完全不同于以往，開發(fā)商惟有早做降價(jià)準(zhǔn)備才是聰明選擇,。
顯而易見,，在宏觀調(diào)控與開發(fā)商的博弈過程中，誰能洞察政府真實(shí)用意快速做出選擇（如率先降價(jià)銷售）,，誰就能快速回籠資金,、擴(kuò)大市場(chǎng)地盤并獲得公眾好評(píng)。但遺憾的是,，更多開發(fā)商選擇了觀望和固執(zhí),，不肯輕易放棄高房?jī)r(jià)和暴利幻想。不過這從一個(gè)側(cè)面說明,，被稱為嚴(yán)厲程度史無前例的宏觀調(diào)控,，目前并沒有攻破絕大多數(shù)開發(fā)商的心理防線。
在筆者看來，要想讓更多開發(fā)商放棄暴利幻想,，像恒大地產(chǎn)一樣大幅降價(jià)銷售,，一方面要加強(qiáng)現(xiàn)有調(diào)控政策的執(zhí)行力度；另一方面要強(qiáng)化政策的持續(xù)性,，不少暫定措施最好制度化,；第三，后續(xù)政策應(yīng)及時(shí)接應(yīng),，比如說,，房產(chǎn)持有稅或者物業(yè)稅應(yīng)早日出臺(tái)。只有調(diào)控手段越豐富,，政策效應(yīng)持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng),，政府調(diào)控決心越明顯，開發(fā)商的心理防線才越能被突破,。
而且,，還要意識(shí)到，宏觀調(diào)控只突破開發(fā)商的心理防線還不夠,，還需要突破樓市炒家,、中介機(jī)構(gòu)、地方政府等利益群體的心理防線,，更要改變購房人的心理預(yù)期,，徹底擊垮炒房客期待再出現(xiàn)一次越調(diào)控越漲的幻想。毫無疑問,，高度依賴于土地財(cái)政的地方政府也是這種心理,。如果宏觀調(diào)控不能攻破樓市利益群體的心理防線，宏觀調(diào)控就有重蹈覆轍的可能,，調(diào)控效果有可能被抵消,。
購房人的心理預(yù)期更要通過強(qiáng)硬而周密的制度安排來改變。目前很多樓盤降一點(diǎn)點(diǎn)價(jià)就立即被掃一空,，這說明宏觀調(diào)控仍沒給購房人帶來好的預(yù)期,。筆者以為，改變購房人預(yù)期的關(guān)鍵是要明確調(diào)控目標(biāo)和各級(jí)政府的具體責(zé)任,�,？上В袊�(guó)樓市經(jīng)歷數(shù)年調(diào)控,，還從沒做到過這一點(diǎn),。 |