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據(jù)報(bào)道，房產(chǎn)新政實(shí)施后,，北京二手房市場(chǎng)新增客戶(hù)下跌了八成,；廣州樓市低迷，個(gè)別城區(qū)均價(jià)下跌4000元/平方米,；杭州樓市周交易量環(huán)比下跌72.55%,；上海上周新房成交量相比前一周大跌36%,，均價(jià)環(huán)比下跌1%。應(yīng)該說(shuō),，新政已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮效力,，各地房屋價(jià)格瘋漲的現(xiàn)象消失了，炒房現(xiàn)象基本絕跡,，部分剛需和改善性需求也進(jìn)入了觀望狀態(tài),，因此各地成交量降至冰點(diǎn)，小部分地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降,，多數(shù)地區(qū)房屋價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),。
應(yīng)該看到，這次房地產(chǎn)調(diào)控遠(yuǎn)比2005年和2007年嚴(yán)厲,。據(jù)報(bào)道,，根據(jù)要求，商業(yè)銀行都對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了壓力測(cè)試,，容忍度最高的是民生銀行,，稱(chēng)假如房?jī)r(jià)下跌40%，也不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量,；農(nóng)業(yè)銀行的容忍度是房?jī)r(jià)下跌20%之后,，房?jī)r(jià)每下跌1%，就會(huì)多形成1%的不良貸款,；交通銀行在房?jī)r(jià)下跌30%后,，對(duì)開(kāi)發(fā)商房貸不良率將上升0.8%，個(gè)人按揭不良率將上升0.9%,。建行,、工行與之類(lèi)似。
因此,，從目前壓力測(cè)試的結(jié)果看,，銀行平均容忍房?jī)r(jià)下跌的幅度是30%。理論上也是這樣,，因?yàn)?009年房屋貸款發(fā)生“大躍進(jìn)”,，一般新房首付款比例為20%，二手房的首付比例為30%,。
但筆者認(rèn)為,，這只是表面情況，未來(lái)的情況偏離表面上的理論和壓力測(cè)試結(jié)果的可能性比較大,。因?yàn)檫@輪房產(chǎn)新政的主要辦法在于控制信貸和抑制需求,，而老百姓的收入并沒(méi)有大幅提高，按照目前中國(guó)的房?jī)r(jià)水平，即使房?jī)r(jià)跌去50%,，恐怕許多老百姓還是買(mǎi)不起房子,。因此，房?jī)r(jià)會(huì)跌到哪里,，不是能人為控制的,。
即使按照銀行的最壞打算，房?jī)r(jià)下跌30%,，由于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本上是系在GDP上,，而GDP很大程度上被房產(chǎn)市場(chǎng)“綁架”，因此到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)大量的失業(yè)和收入下降情況,。再加上目前的信用基礎(chǔ)不佳,，個(gè)人破產(chǎn)制度也沒(méi)有出臺(tái)，在資不抵債和還不出房貸的情況下,，屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)一定的斷供和棄房現(xiàn)象,，銀行手中因此會(huì)囤積大量的房子。由于經(jīng)濟(jì)回落,，失業(yè)率上升,，收入低且下降，同時(shí)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套以上房產(chǎn)的限制,，那么銀行手中的房子會(huì)拍賣(mài)不出去,，從而會(huì)再次帶動(dòng)房?jī)r(jià)大幅下降,。那時(shí),，銀行的壞賬率可能就不是現(xiàn)在壓力測(cè)試的數(shù)據(jù)所能比擬的。
那么,，發(fā)生了上述情況,，我們的經(jīng)濟(jì)會(huì)怎樣呢？
首先,，是銀行的第二類(lèi)的壞賬率會(huì)大幅攀升,。目前許多地方的實(shí)際經(jīng)濟(jì)支柱是房地產(chǎn)，在房?jī)r(jià)大幅下跌后,，過(guò)去那種土地財(cái)政將無(wú)以為繼,，土地賣(mài)不出去的現(xiàn)象將普遍出現(xiàn)，地方政府的融資平臺(tái)面臨還不了銀行債務(wù)的局面,。
其次,，銀行近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)方向?qū)⒚媾R困惑。銀行歷史上曾為企業(yè)三角債所困,，也曾為壞賬率很高所困,，在資產(chǎn)剝離和上市以后，房屋個(gè)貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)板塊,。在房?jī)r(jià)大幅下降和出現(xiàn)大量斷供與棄房現(xiàn)象后,，個(gè)貸也就成為了劣質(zhì)業(yè)務(wù),，銀行未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)難以出現(xiàn)。
再次,，目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的局面并不讓人放心,，歐洲有爆發(fā)嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)并把全球拖入二次危機(jī)的可能。如果這種可能性與房?jī)r(jià)大幅下降的局面同時(shí)出現(xiàn),，那么會(huì)不會(huì)再次大開(kāi)信貸的閘門(mén)呢,？在2009年信貸“大躍進(jìn)”導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲后，假如再次信貸放水,，房?jī)r(jià)可能再次飆漲,。
總之，筆者以為,，銀行僅以30%來(lái)作為壓力測(cè)試的底線,，是過(guò)于樂(lè)觀了。而整個(gè)社會(huì)也要做好未來(lái)房?jī)r(jià)更大幅下跌的思想準(zhǔn)備,。
（作者單位：東航國(guó)際金融） |