|
早幾天我剛從中國返回美國,，在那里深切地感覺到如今中國整個(gè)社會(huì)對(duì)房價(jià)的高度關(guān)注,。是的，如果一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生的年薪，一分錢也不花,，還不足以作為購房的首付，那這個(gè)房價(jià)就真是有問題了,。盡管中央政府出臺(tái)了一系列抑制房價(jià)的措施,，盡管上層領(lǐng)導(dǎo)就平抑房價(jià)有過多次談話，但所在重點(diǎn),，只是治標(biāo),，而不是治本。細(xì)看最新頒布的《國十條》,，措施嚴(yán)厲,，也只是為了抑制“城市房價(jià)過快上漲”、使之回歸到“合理價(jià)位”,，
對(duì)以建立和諧穩(wěn)定社會(huì)的長遠(yuǎn)目標(biāo)的長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思考,，似乎還未能顧及。
我為什么這么說呢,？那就從以下一個(gè)小廣告說起,。
那是美國的拍賣網(wǎng)站淘寶網(wǎng)（ebay）上的一頁，所拍賣的是一幢獨(dú)棟樓房,，以現(xiàn)在中國的說法,，那算得上是別墅。賣價(jià)多少,？一美元,，不過那只是起價(jià)，但最后的成交價(jià)也不會(huì)超過很多,。真是難以置信,！當(dāng)然，要看那房子坐落在哪里,，是什么時(shí)候,。這在廣告中也顯示了：在美國密歇根州的底特律市，時(shí)間是2009年2月,。誰都知道,，底特律是美國汽車工業(yè)的中心，而汽車業(yè)是受國際競爭沖擊最大的產(chǎn)業(yè),，去年2月又正是全球金融危機(jī)最嚴(yán)峻的關(guān)頭,。但不管怎么說，這樣大一棟房子,，只賣這個(gè)價(jià)錢,，真是奇跡了,。為什么？
這就要從美國的住房制度說起,。在美國,，多數(shù)業(yè)主，都是以按揭方式買房的,，他們按月還房貸,，還必須繳地產(chǎn)稅。地產(chǎn)稅的金額因地而異,，一般在數(shù)千到上萬美元,，通常，這是美國家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的主要部分之一,。地產(chǎn)稅與房屋貸款的最大差別就是,，這費(fèi)用一輩子都得繳納，只要你擁有某房產(chǎn)的所有權(quán),。在美國,，是地方政府收取此稅項(xiàng)，用于支持地方政府財(cái)政和當(dāng)?shù)刂行W(xué)的經(jīng)營,。在這一次金融危機(jī)的沉重打擊下,，很多美國人突然失去了工作，也就喪失了償還能力,。而在他們終止償還房貸數(shù)月后,，銀行也就把房子收走了。但銀行收去的只是一個(gè)燙手山芋,，因?yàn)槟菚r(shí)銀行必須去支付地產(chǎn)稅了,，如果某一地區(qū)，比如底特律,，有很多家庭破產(chǎn),，從而銀行收回了很多住房，又無法脫手,，那就將成為銀行的巨大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。所以，對(duì)銀行來說,，只要把房屋處理了,，即使以很低的價(jià)格，那也是在減小損失,。這就是在經(jīng)濟(jì)衰退及其嚴(yán)重的區(qū)域,，房價(jià)會(huì)變得這么便宜的緣故。
所以,，這一現(xiàn)象的存在,，是因?yàn)槊绹姆课莩钟谐杀竞芨撸@又與我們的討論有什么關(guān)系,？有關(guān)系,。來談中國的情況吧。
我任教的紐約理工大學(xué)在中國開設(shè)了MBA班,，其中有位學(xué)生是北京某民營企業(yè)的高管,，他的老板數(shù)年前以現(xiàn)金在北京新開發(fā)區(qū)一下購置了30多套公寓，也不出租,，就空置在那里,，一放就是幾年。這個(gè)老板可真是精明,，這樣既可規(guī)避通脹的風(fēng)險(xiǎn),，而從長遠(yuǎn)看，這幾年北京房產(chǎn)升值很快,，他所擁有的那些房產(chǎn)的升值幅度,，絕對(duì)超過了實(shí)業(yè)投資的回報(bào)�,？墒沁@種情況在美國不會(huì)發(fā)生,，因?yàn)槊绹械禺a(chǎn)稅，持有房產(chǎn)的成本太高,，沒有哪個(gè)投資人會(huì)買幾十套房子閑置在那里,。
若再從長遠(yuǎn)看，地產(chǎn)是緊缺資源,，只要不發(fā)生戰(zhàn)爭,，房價(jià)就一定會(huì)呈現(xiàn)上漲的趨勢。那么,，十年,、二十年后，囤積居奇者所擁有的房產(chǎn)就將是一筆驚人的資產(chǎn),，他們與普通社會(huì)階層的財(cái)富差距幾有霄壤之別,。由此來看，在制約貧富差別方面,，美國的地產(chǎn)稅發(fā)揮了相當(dāng)?shù)淖饔�,，而這樣的機(jī)制在中國還不存在。
以最近北京連續(xù)出臺(tái)的一系列房產(chǎn)新規(guī)定來看,，如限制第二套,、第三套房屋的貸款，限制異地購房，開發(fā)新商品房等,，目的都是試圖通過影響市場供給和需求來限制房價(jià),，只是受影響最大的，恐怕可能還是中產(chǎn)階層,。真正的富人買房是現(xiàn)金交易,，不需要貸款，而中等收入階層資金有限,，他們把置產(chǎn)作為一種投資手段,，儲(chǔ)蓄主要是為了防老，是用于將來的消費(fèi),，而這本來是應(yīng)該鼓勵(lì)的,。社會(huì)財(cái)富過于集中的趨勢，是社會(huì)整體和諧與穩(wěn)定的巨大威脅,，需要通過政府以政策為杠桿去限制,。而一個(gè)日益壯大的中等收入階層，則是社會(huì)和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ),。由此,，我以為，政府抑制房價(jià)的政策,，應(yīng)注意區(qū)別對(duì)待,。
（作者系紐約理工大學(xué)國際研究中心執(zhí)行主任，管理學(xué)院副院長）
|