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今年3月，北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元的價(jià)格奪得望京區(qū)域的“望京1號(hào)地”,。據(jù)推算,，該地塊樓面價(jià)達(dá)2.7萬(wàn)/平方米。面粉貴過(guò)面包的“地王”效應(yīng)很快顯現(xiàn),，望京區(qū)域的二手房在此后幾乎一天一漲,。賣(mài)主們于是開(kāi)始擔(dān)心房子報(bào)價(jià)過(guò)低，一再提高報(bào)價(jià),，甚至在簽訂合同后又尋找出價(jià)更高的買(mǎi)主“一房二賣(mài)”現(xiàn)象不絕于耳,。僅2010年第一季度，朝陽(yáng)法院酒仙橋法庭受理二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛近二百件,，其中涉及“一房二賣(mài)”因素的,，達(dá)到八成以上,。
“一房二賣(mài)”案件為何頻頻出現(xiàn)？
最根本的原因是在房?jī)r(jià)飛漲情況下賣(mài)房人的趨利心理。目前二手房買(mǎi)賣(mài)合同的違約條款約定相對(duì)較輕,，無(wú)法對(duì)賣(mài)房人形成有力的震懾作用，面對(duì)巨大的利益，賣(mài)房人往往甘愿承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。此外,，二手房買(mǎi)賣(mài)的監(jiān)管環(huán)節(jié)不足，中介服務(wù)不到位,，也是此類(lèi)情況多發(fā)的重要原因,。二手房買(mǎi)賣(mài)雖有網(wǎng)上簽約的過(guò)程保障，但該過(guò)程經(jīng)常是買(mǎi)賣(mài)雙方委托中介機(jī)構(gòu)完成的,，而中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)網(wǎng)簽人員素質(zhì)參差不齊,、責(zé)任心不足等問(wèn)題使得網(wǎng)簽有時(shí)出現(xiàn)房產(chǎn)證號(hào)、地址等錄入錯(cuò)誤導(dǎo)致網(wǎng)簽無(wú)法發(fā)揮作用,。此外,，賣(mài)方有權(quán)以惡意網(wǎng)簽為由持相關(guān)證明文件到房屋登記部門(mén)辦理注銷(xiāo)手續(xù)，也削弱了網(wǎng)簽的應(yīng)用效果,。
高房?jī)r(jià)時(shí)代,，遭遇“一房二賣(mài)”后，繼續(xù)履行合同對(duì)于購(gòu)房人較為有利,，簡(jiǎn)單地雙倍返還定金對(duì)售房人較為有利,，但雙方的盤(pán)算都一定能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？
就購(gòu)房人而言,，合同在先的購(gòu)房人提出繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求,，一般會(huì)得到法院支持，但也要區(qū)分具體情況,。
具體情況一：購(gòu)房人嚴(yán)格履約,。購(gòu)房人的不當(dāng)履行很容易成為賣(mài)房人毀約的借口，故需特別注重交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié),。如果時(shí)間允許,，建議不要把網(wǎng)簽、貸款等事宜完全委托中介公司處理,；同時(shí),，要注意合同約定的具體內(nèi)容，合同約定不明也會(huì)導(dǎo)致履行受阻,，成為賣(mài)房人毀約的借口,。
具體情況二：證據(jù)充分。交易過(guò)程中要注意證據(jù)的收集和保存,，一旦發(fā)現(xiàn)賣(mài)方存在轉(zhuǎn)賣(mài)他人的違約行為,，應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑主張權(quán)利，要求其繼續(xù)履行合同,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失,。
具體情況三：不存在法院不能強(qiáng)行過(guò)戶(hù)的情形。即案外人已基于善意合法取得對(duì)房屋的所有權(quán)的，房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證或已被抵押,、查封的,，房屋屬央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等在政策上不允許上市交易,。上述情況即使訴至法院要求繼續(xù)履行合同,，客觀上也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
就賣(mài)房人而言“一房二賣(mài)”未必獲利更多,，除返還雙倍定金外,，還可能要賠償買(mǎi)房人的房屋差價(jià)損失。
針對(duì)二手房“一房二賣(mài)”中存在的不誠(chéng)信問(wèn)題,，法院審理時(shí)一般會(huì)考慮保護(hù)正常交易秩序,，加重違約者的責(zé)任。具體而言,，“一房二賣(mài)”構(gòu)成違約后,，承擔(dān)違約責(zé)任的方式由守約方選擇,，且在條件允許的條件下,，法院一般會(huì)判決支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，即賣(mài)房人不但要繼續(xù)履行與在先買(mǎi)房人的合同,，還要承擔(dān)對(duì)后購(gòu)房人的違約責(zé)任,。即使合同不具備繼續(xù)履行的條件，法院也會(huì)從公平角度及保護(hù)守約方利益出發(fā),，考慮支持在先購(gòu)房人的房屋差價(jià)損失,。
法官提示：購(gòu)房人應(yīng)提高警惕，做好防范及補(bǔ)救措施,。
第一,，簽約前做好調(diào)查，明確欲購(gòu)房屋的性質(zhì),，避免合同因此無(wú)效或者履行不能,。第二，認(rèn)真準(zhǔn)備,，細(xì)化合同條款,，方便合同履行。第三,，特別注意合同解除,、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款，如明確“一房二賣(mài)”禁止性?xún)?nèi)容,，并加重此種行為的違約責(zé)任,，力求對(duì)賣(mài)房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。第四，發(fā)現(xiàn)違約后,，及時(shí)采取提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全等限制措施,，避免房屋在訴訟期間完成過(guò)戶(hù)。第五,，在可能的情況下,，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí),、準(zhǔn)確,，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢(xún)，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方制定較為明確,、細(xì)致的合同條款,，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。
(作者單位：北京市朝陽(yáng)區(qū)法院) |