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房地產(chǎn)新政，急急如律令,，一線城市的房價雖出現(xiàn)滯漲,，但似乎依然頑強，看不出有明顯下降的趨勢,�,？磥恚瑑H有土地制度調(diào)整和信貸門檻提高,，是不夠的,，稅收似乎才是高房價真正的撒手锏，就如當(dāng)年各種方法用盡,，股指依舊故我,，漲個不停，最后印花稅才讓其掉頭向下一樣�,，F(xiàn)在,，各方都在猜測這個達摩克利斯之劍將何時，以及將以何種方式落下來,。
根據(jù)現(xiàn)在已經(jīng)披露的各種消息,，在短期，將開征一種消費稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅,，在長期,，則要開征國際通行的物業(yè)稅。
新的房地產(chǎn)稅，是擱置土地出讓金爭議,，將現(xiàn)有土地使用稅和房產(chǎn)稅合并,。土地使用稅是一種行為稅，針對的是占用城市土地的行為,，房產(chǎn)稅則是一種財產(chǎn)稅,，針對的是房子本身，把兩種性質(zhì)作用不同的稅組合在一塊,，自然有些牽強,。房子本身只有貶值的趨勢，真正增值的是稀缺的土地,，這樣組合的醉翁之意,，是把土地和地上建筑物的價值合并，變成名義上的“房地產(chǎn)稅”,，以擴展稅基,。納稅人并非土地的所有者，所以,，它終究并不是財產(chǎn)稅,，而是特別的消費稅，把高價或則多套房屋視作奢侈品,，要給予特別的抑制,。跟現(xiàn)有的消費稅性質(zhì)類似，主要目的是限制單個家庭擁有房產(chǎn)的數(shù)量,，減少投資行為。它的突出特點,，是對于家庭的第一套房子,，給予免稅待遇。
不過,，且不說把第二套以上的房,，變成名義上的第一套房并不難，單說稅收本身,，能否抑制房價,，就大可疑問。
現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅負(fù)已經(jīng)不低：對開發(fā)商征收的有營業(yè)稅及其附加,，以及土地增值稅,，對購房者征收的有契稅、印花稅,。這還不算,，開發(fā)商還要負(fù)擔(dān)數(shù)十項費用。不過，開發(fā)商先行支付的所有稅費,，在房價不斷走高的條件下,，都全部轉(zhuǎn)嫁給了購房者。
消費稅性質(zhì)的稅收,，對價格有短期的沖擊效應(yīng),，但是，稅收影響價格的程度和方向,，首先取決于商品本身的需求彈性和供給彈性,，簡單說，如果商品的需求彈性大于供給彈性,，則稅收主要或者全部由購房者承擔(dān),，房價將繼續(xù)上漲。除非市場轉(zhuǎn)變性質(zhì),，變成買方市場,，稅收對于價格的影響將變?nèi)酰瑑r格也有可能降低,。
目前的房地產(chǎn)新政,，主要著眼的是需求方，價格在短期主要取決于需求,，所以這些政策僅僅具有短期效應(yīng),，但是，在長期,，房價不是由需求而是由供給決定,，房子多了房價自然就會下來�,？墒�,，以目前的土地供應(yīng)、稅費狀況,，大幅增加供給量,，不是短期內(nèi)可以期待的。所以,，僅有抑制需求的短期政策,，并不能在長期促使房價下跌。而在市場根本格局未改的情況下,，對于那些所謂的剛性需求者來說,，這些稅收僅僅是提高了他們的購房成本。
住房不單是商品,，還是居民重要的資產(chǎn),。對于資產(chǎn)來說,，稅收的影響會有很大的不同。對于投機行為,，稅負(fù)較輕的消費稅性質(zhì)的稅收,，作用將是有限的。如果在持有環(huán)節(jié)征稅,，交易費用的提高,，有助于減少交易的頻度，從而抑制投機,。
但是,，如此重要的稅收，需要名正言順,。消費稅則具有臨時性的特征,，物業(yè)稅，才是最終的目的,。物業(yè)稅和消費稅的區(qū)別是,，消費稅是考慮納稅人擁有房屋的數(shù)量甚至價格，并且有一定的價值扣除,，僅對房產(chǎn)的余值征收,，還有其他減免措施，而物業(yè)稅,，則是一種財產(chǎn)稅,，沒有價值扣除，也不顧及是否第一套房屋等等,。
物業(yè)是房價加上地價,，所以，作為低價替代者的土地出讓金問題,，是繞不過去的,。土地出讓金，名義上不是稅,，實際上卻是房地產(chǎn)中最大的一項稅負(fù)，因為它是法定的,，必須承受的,，所以是真正意義上的稅，而且一下子就征收70年,，而房子的壽命卻不一定能延續(xù)這么久,。土地出讓金，名不正,，言不順,。
土地并不是私人的財產(chǎn)，所以，就目前的土地制度來說,，如果糾纏土地產(chǎn)權(quán)歸屬,，則物業(yè)稅永遠推不出來。一個現(xiàn)實的考慮是,，將土地出讓金與房產(chǎn)稅,、土地增值稅合并，作為“物業(yè)稅”,，每年征收,。
但是，地價是房價的基礎(chǔ),，以多次（比如70次）征收的物業(yè)稅,，取代一次性的土地出讓金，對于房價的沖擊是顯而易見的,。這個可以采取存量房老辦法即不征,，新房新辦法的措施來過渡。
物業(yè)稅的終極目的,，不是降低房價,，房屋是居民財產(chǎn)的主要部分，以此為基礎(chǔ)的物業(yè)稅,，可以作為地方穩(wěn)定而可靠的財源,，以糾正地方政府目前依賴土地財政的非正常狀態(tài)。從審計署披露的信息看,，土地出讓金收取和使用的不規(guī)范情況,，十分嚴(yán)重。很簡單,，一下子獲得70年的收入,，使用起來，肯定不會那么小心,。物業(yè)稅則可以有效避免濫用,，其征收額度，取決于第三方中介評估的房地產(chǎn)價值,，以及地方政府為居民提供居住服務(wù)的規(guī)模,，同時與存量房價格相照應(yīng)，但無論如何不是現(xiàn)在招拍掛制度下離譜的高價格,，其使用也同時有了明確的方向,，杜絕與居民住房保障無關(guān)的浪費。
無論如何,，只有作為利益中人的地方政府從房地產(chǎn)中抽身,，樓價才會步入正常的軌道,，以此觀之，物業(yè)稅的征收勢在必行,。
（作者系中央財經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟研究中心主任） |