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一次,，筆者接觸到一位在外打工多年的農(nóng)民工,，他告訴我，他們夫妻兩個都在沿海的同一個城市打工,，經(jīng)辛苦打拼,，已積攢了一些錢，準(zhǔn)備全部花掉,，在他老家的縣城買一套房,。我問他那些錢是否夠在他們那里的縣城買一套房，他說,，雖然他們縣城經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá),，人均收入還不高，但近幾年房價漲了不少,，而真正炒房的并不多,，再貸些款，就差不多夠了,。
從這個農(nóng)民的話語中,，我們獲得的重要啟示是，住房市場以消費(fèi)需求為主導(dǎo)才健康,；一個國家,、一個地區(qū)、一個城市,，乃至一個縣城的住房市場是否理性,、是否健康，對于該地方的民生,、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是至關(guān)重要的,。如果老百姓在城市或縣城買不起房，提高城市化率就很難,。
一個健康,、理性的住房市場不是那種房價暴漲暴跌的市場，而是房價比較穩(wěn)定的市場,，是一個以住房消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場,。從長期來看，要治理好中國的住房市場,，防止中國住房市場房價暴漲暴跌,，要想中國的住房市場在理性軌道上運(yùn)行，有三個前提,。
其一,，具有控制銀行“短視”行為的機(jī)制，建立了住房信貸占總貸款比例的彈性制度。與許多其他行業(yè)一樣,，銀行業(yè)的競爭是比較激烈的,，在住房市場異常火爆時,，銀行投向住房市場貸款所獲得的回報(bào)率是相當(dāng)可觀的,，這樣各銀行自然會競相向住房市場投放貸款，而不顧長期性的風(fēng)險(xiǎn),。所以,，為了促進(jìn)中國住房市場理性發(fā)展，住房金融政策的方向是,，在控制好信貸規(guī)模的情況下,，應(yīng)控制好住房信貸占總貸款的比例。這個比例不是越高越好,，也不是越低越好,，要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和房價情況來確定。
中國在2008年年底及2009年所采取的貨幣政策及信貸政策是一個特例,，是為了應(yīng)對次貸危機(jī)所采取的權(quán)宜之策,，不能當(dāng)長期政策使用。當(dāng)房價呈現(xiàn)線性增長或單方向增長時,，應(yīng)控制好住房信貸占總貸款的比例,，使其呈線性下降趨勢,；當(dāng)房價呈現(xiàn)線性下降或單方向下降時,，應(yīng)逐步提高住房信貸占總貸款的比例。也就是說,，應(yīng)使住房信貸占比與房價呈反方向運(yùn)動,。從靜態(tài)角度看，從優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的角度考慮,，住房信貸占金融系統(tǒng)總貸款的比控制在20％以下是比較合理的,，這樣，信貸結(jié)構(gòu)不會呈現(xiàn)畸形化,，
金融風(fēng)險(xiǎn)相對會比較小,。
其二，具有彈性房產(chǎn)稅制度,。房產(chǎn)稅使用得當(dāng),，對抑制囤房行為是有很大幫助的，可有效防止住房市場發(fā)生泡沫,。按照目前中國的房產(chǎn)稅制度,，居民或房地產(chǎn)企業(yè)手上的住房只要不用來出租或從事經(jīng)營，是不用交房產(chǎn)稅的。這樣容易產(chǎn)生囤房現(xiàn)象,。所以,，不僅要對現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度改革，即在不對居民住房消費(fèi)需求造成大的影響的前提下,，不區(qū)分住房用途征收房產(chǎn)稅,。而且，還應(yīng)建立彈性的房產(chǎn)稅制度,。所謂彈性房產(chǎn)稅制度,，就是指房產(chǎn)稅稅率采取累進(jìn)稅率，房價高的稅率越高,，并根據(jù)住房市場情況對房產(chǎn)稅稅率進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,。當(dāng)住房市場過熱時，提高房產(chǎn)稅稅率,，當(dāng)住房市場疲軟時,，應(yīng)及時降低房產(chǎn)稅稅率。
日本有較好的房地產(chǎn)稅,，如固定資產(chǎn)稅,，但沒用好，其房地產(chǎn)稅不僅缺乏彈性,，而且沒有進(jìn)行逆勢反向調(diào)節(jié),。當(dāng)1985年日本房地產(chǎn)市場泡沫開始吹起時，其后來的固定資產(chǎn)稅稅率是相當(dāng)?shù)偷�,，大致�?.2%-0.3%,，且實(shí)際有效稅率低于0.2%。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常明顯時,，日本卻于1988年采取了減輕固定資產(chǎn)稅稅負(fù)的措施,，降低房地產(chǎn)估價，對居住用地實(shí)行稅收優(yōu)惠政策,。中國應(yīng)吸取日本的教訓(xùn),，不僅應(yīng)改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，還應(yīng)建立富有彈性的房產(chǎn)稅制度,。
其三,，具有防止住房市場人為炒作的機(jī)制。近幾年,，當(dāng)房價不斷上揚(yáng)的時候,，有人說，這是因?yàn)檎⿷?yīng)的土地不夠,，而每當(dāng)新的土地供應(yīng)出來,，新的地王就會產(chǎn)生。在這種情況下，越是供應(yīng)土地,，越是被人利用炒作,，房價就越往上漲。這種炒作行為抓住了一種消費(fèi)心理,，那就是恐漲心理,。此外，房地產(chǎn)企業(yè)拿到地后,，有的可能不會馬上去蓋房,，有的會拿去蓋房，但蓋好房子還要等一段時間,，不可能馬上向市場供應(yīng)新房,。
所以，在住房市場非理性上漲的情形下,，靠向市場供應(yīng)土地來抑制泡沫收效甚微,。在此種情形下，不如停止向住房市場供應(yīng)土地,，使住房市場的炒作失去
“土壤”,。此外，防止住房市場人為炒作的另一個辦法就是,，根據(jù)居民住房消費(fèi)需求情況,，投放、建設(shè)保障性住房用地,，并每年保證一定的增長比例,。
（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)教授） |