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一次,，筆者接觸到一位在外打工多年的農(nóng)民工,，他告訴我,，他們夫妻兩個(gè)都在沿海的同一個(gè)城市打工,，經(jīng)辛苦打拼,，已積攢了一些錢,，準(zhǔn)備全部花掉，在他老家的縣城買一套房,。我問他那些錢是否夠在他們那里的縣城買一套房,，他說,，雖然他們縣城經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，人均收入還不高,，但近幾年房價(jià)漲了不少,，而真正炒房的并不多，再貸些款,，就差不多夠了,。
從這個(gè)農(nóng)民的話語中，我們獲得的重要啟示是,，住房市場以消費(fèi)需求為主導(dǎo)才健康,；一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū),、一個(gè)城市,，乃至一個(gè)縣城的住房市場是否理性、是否健康,，對于該地方的民生,、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是至關(guān)重要的。如果老百姓在城市或縣城買不起房,，提高城市化率就很難,。
一個(gè)健康、理性的住房市場不是那種房價(jià)暴漲暴跌的市場,，而是房價(jià)比較穩(wěn)定的市場,，是一個(gè)以住房消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場。從長期來看,，要治理好中國的住房市場,，防止中國住房市場房價(jià)暴漲暴跌，要想中國的住房市場在理性軌道上運(yùn)行,，有三個(gè)前提,。
其一，具有控制銀行“短視”行為的機(jī)制,，建立了住房信貸占總貸款比例的彈性制度,。與許多其他行業(yè)一樣，銀行業(yè)的競爭是比較激烈的,，在住房市場異�,；鸨瑫r(shí)，銀行投向住房市場貸款所獲得的回報(bào)率是相當(dāng)可觀的,，這樣各銀行自然會(huì)競相向住房市場投放貸款,，而不顧長期性的風(fēng)險(xiǎn)。所以，為了促進(jìn)中國住房市場理性發(fā)展,，住房金融政策的方向是,，在控制好信貸規(guī)模的情況下，應(yīng)控制好住房信貸占總貸款的比例,。這個(gè)比例不是越高越好,，也不是越低越好，要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和房價(jià)情況來確定,。
中國在2008年年底及2009年所采取的貨幣政策及信貸政策是一個(gè)特例,，是為了應(yīng)對次貸危機(jī)所采取的權(quán)宜之策，不能當(dāng)長期政策使用,。當(dāng)房價(jià)呈現(xiàn)線性增長或單方向增長時(shí),，應(yīng)控制好住房信貸占總貸款的比例，使其呈線性下降趨勢,；當(dāng)房價(jià)呈現(xiàn)線性下降或單方向下降時(shí),，應(yīng)逐步提高住房信貸占總貸款的比例。也就是說,，應(yīng)使住房信貸占比與房價(jià)呈反方向運(yùn)動(dòng),。從靜態(tài)角度看，從優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的角度考慮,，住房信貸占金融系統(tǒng)總貸款的比控制在20％以下是比較合理的,，這樣，信貸結(jié)構(gòu)不會(huì)呈現(xiàn)畸形化,，
金融風(fēng)險(xiǎn)相對會(huì)比較小,。
其二，具有彈性房產(chǎn)稅制度,。房產(chǎn)稅使用得當(dāng),，對抑制囤房行為是有很大幫助的，可有效防止住房市場發(fā)生泡沫,。按照目前中國的房產(chǎn)稅制度,，居民或房地產(chǎn)企業(yè)手上的住房只要不用來出租或從事經(jīng)營，是不用交房產(chǎn)稅的,。這樣容易產(chǎn)生囤房現(xiàn)象,。所以，不僅要對現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度改革,，即在不對居民住房消費(fèi)需求造成大的影響的前提下,，不區(qū)分住房用途征收房產(chǎn)稅。而且,，還應(yīng)建立彈性的房產(chǎn)稅制度,。所謂彈性房產(chǎn)稅制度,，就是指房產(chǎn)稅稅率采取累進(jìn)稅率，房價(jià)高的稅率越高,，并根據(jù)住房市場情況對房產(chǎn)稅稅率進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。當(dāng)住房市場過熱時(shí),，提高房產(chǎn)稅稅率,，當(dāng)住房市場疲軟時(shí)，應(yīng)及時(shí)降低房產(chǎn)稅稅率,。
日本有較好的房地產(chǎn)稅,，如固定資產(chǎn)稅，但沒用好,，其房地產(chǎn)稅不僅缺乏彈性,，而且沒有進(jìn)行逆勢反向調(diào)節(jié)。當(dāng)1985年日本房地產(chǎn)市場泡沫開始吹起時(shí),，其后來的固定資產(chǎn)稅稅率是相當(dāng)?shù)偷�,，大致�?.2%-0.3%，且實(shí)際有效稅率低于0.2%,。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常明顯時(shí),，日本卻于1988年采取了減輕固定資產(chǎn)稅稅負(fù)的措施，降低房地產(chǎn)估價(jià),，對居住用地實(shí)行稅收優(yōu)惠政策,。中國應(yīng)吸取日本的教訓(xùn)，不僅應(yīng)改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度,，還應(yīng)建立富有彈性的房產(chǎn)稅制度,。
其三，具有防止住房市場人為炒作的機(jī)制,。近幾年,，當(dāng)房價(jià)不斷上揚(yáng)的時(shí)候，有人說,，這是因?yàn)檎⿷?yīng)的土地不夠,，而每當(dāng)新的土地供應(yīng)出來，新的地王就會(huì)產(chǎn)生,。在這種情況下,，越是供應(yīng)土地，越是被人利用炒作,，房價(jià)就越往上漲,。這種炒作行為抓住了一種消費(fèi)心理，那就是恐漲心理,。此外,，房地產(chǎn)企業(yè)拿到地后，有的可能不會(huì)馬上去蓋房，有的會(huì)拿去蓋房,，但蓋好房子還要等一段時(shí)間,，不可能馬上向市場供應(yīng)新房。
所以,，在住房市場非理性上漲的情形下,，靠向市場供應(yīng)土地來抑制泡沫收效甚微。在此種情形下,，不如停止向住房市場供應(yīng)土地,，使住房市場的炒作失去
“土壤”。此外,，防止住房市場人為炒作的另一個(gè)辦法就是,，根據(jù)居民住房消費(fèi)需求情況，投放,、建設(shè)保障性住房用地,，并每年保證一定的增長比例。
（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)教授） |