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炒樓資金會(huì)迅速轉(zhuǎn)向股市嗎,?
    2010-04-23    作者:桂浩明    來源:上海證券報(bào)

    今年以來,,國(guó)家就房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策,,其重點(diǎn)是限制對(duì)房產(chǎn)的投資與投機(jī)行為,,以此來抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。應(yīng)該說,,這些政策都是很有威力的,,如果嚴(yán)格執(zhí)行,那么炒房資金不但將失去杠桿,同時(shí)交易成本會(huì)明顯上漲,,投資效率將大大下降,。另外,對(duì)房產(chǎn)的投資,,還存在被征收保有稅的風(fēng)險(xiǎn),,因此今后擁有超過標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn),有可能將不得不背上沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān),。由此,,也有人就預(yù)測(cè)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)了,從此房地產(chǎn)作為投資品的色彩將逐漸褪去,,回歸其主要作為居住品的商品特征,。這樣一來,那些炒房資金,,也許就會(huì)離開房市了,。
  當(dāng)然,這樣的前景會(huì)在什么時(shí)候出現(xiàn),,甚至究竟會(huì)不會(huì)真正出現(xiàn),,都是見仁見智,現(xiàn)在非常難預(yù)期,。不過,,在如此之大的調(diào)控政策壓力下,,那些集聚在房產(chǎn)市場(chǎng),,以炒房為主要操作方向的資金將何去何從,倒的確是值得思考的問題,。有人提出,,炒房資金想必會(huì)轉(zhuǎn)移方向,而炒股由于和炒房有一定的共通之處(譬如盈利方式都是低買高賣,,不看重股票紅利與房屋租賃收入等),,所以股市很可能就成為下一個(gè)目標(biāo)。
  果真會(huì)如此么,?要想弄清楚這個(gè)問題,,先要弄明白為什么在房產(chǎn)市場(chǎng)上會(huì)聚積如此巨量的資金。自上世紀(jì)90年代起,,中國(guó)開始加速城市化,、工業(yè)化,并且推行住房制度改革,。由此拉開了房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的序幕,。這些年的實(shí)踐證明,由于房產(chǎn)供應(yīng)受到土地等多種因素的制約,,始終跟不上由于經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)催生的巨大需求,,遂導(dǎo)致多年來房產(chǎn)一直運(yùn)行在上漲周期之中,。雖然樓價(jià)也有過階段性下跌,但大漲小跌,、長(zhǎng)漲短跌的基本特征沒有改變過,。買房賺錢的財(cái)富效應(yīng)不斷發(fā)酵,促使投資資金涌入樓市,,使住房的金融屬性比重越來越大,,成為投資品,而這又加劇了供求關(guān)系的失衡,,進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià),。
  值得一提的是,由于各方面的原因,,現(xiàn)在有大量的民間資金急于尋找出路,,而有良好保值增值效果的樓市,無疑有很大吸引力,。去年,,在一些地方,客觀上出現(xiàn)了“國(guó)進(jìn)民退”的局面,,而樓市就成了那些從礦山,、鋼鐵等行業(yè)退出的資金的選擇。應(yīng)該承認(rèn),,去年年中開始的房市暴漲,,就與民間資金的這種流向有關(guān)。顯然,,在這里樓市起了替代投資品的作用,,而由于業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的控制能力很強(qiáng),事實(shí)上也發(fā)揮了避風(fēng)港的功能,。
  面對(duì)遏制樓價(jià)瘋漲,,還原住宅作為商品而非投資品的原本面目的房地產(chǎn)新政策,那些炒樓的資金的確需要考慮改變投資方向,,轉(zhuǎn)而進(jìn)入股市,,當(dāng)然這種可能性是存在的。但退出的資金未必都馬上會(huì)選擇股市,。從炒房到炒股,,完成這個(gè)轉(zhuǎn)變需要時(shí)間,而且也不是都能順利實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)變的,。
  炒房與炒股,,雖然都可以視為兼有投資與投機(jī)的行為,但其中的差異還是很大的。股市流動(dòng)性強(qiáng),,周期比較短,,漲跌頻繁,這是很多炒房者所難以適應(yīng)的,。2006至2007年間,,曾有大量民間資金進(jìn)入股市,一度也確實(shí)獲得了很大盈利,,但隨后股市的下跌也令這些資金損失慘重,。相應(yīng)的,樓市盡管流動(dòng)性不如股市,,但就炒作而言,,管理成本低,而且由于處于一個(gè)長(zhǎng)周期中,,盈利性更突出,,并且還能夠運(yùn)用金融杠桿,對(duì)較大規(guī)模的資金來說更為合適,。投資方式,、盈利模式以及操作理念上的差異,決定了這部分民間資金在投資方向上更愿意選擇樓市,。這也就是為什么去年初,,股市與房市都處于低谷,但后來真正進(jìn)入股市的增量資金卻很有限,,而大量資金會(huì)去瘋炒樓市的緣故,。無疑,那種認(rèn)為有了新的房產(chǎn)政策以后,,炒房資金會(huì)迅速轉(zhuǎn)向進(jìn)入股市的想法,,忽視了兩者之間的差異,,似乎過于天真了些,。
  還想提一點(diǎn)的是,就在國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲調(diào)控樓市的時(shí)候,,海外開發(fā)商正大舉進(jìn)入境內(nèi)推銷那里的樓盤,,并且以辦理移民為誘惑。退出國(guó)內(nèi)樓市的資金,,會(huì)不會(huì)對(duì)此感興趣呢,?如果有興趣的話,會(huì)不會(huì)出現(xiàn)境內(nèi)資金的外流呢,?這看似還很遙遠(yuǎn),,但如果蔓延起來速度不會(huì)慢,若果真大規(guī)模出現(xiàn),負(fù)面影響巨大,。如何正確地引導(dǎo)那些炒樓資金,,給其提供適當(dāng)?shù)某雎罚ú扇〈胧┮龑?dǎo)進(jìn)入包括股市在內(nèi)的其他投資市場(chǎng),,都是現(xiàn)在應(yīng)該加緊考慮的,。常言道,未雨綢繆,,事實(shí)上現(xiàn)在已經(jīng)在下雨了,,有關(guān)職能部門那就更應(yīng)盡快籌謀對(duì)策。

(作者系申銀萬國(guó)證券首席分析師)

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