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此輪房地產(chǎn)新政的速度之快,、力度之大,、范圍之廣,，歷史罕見(jiàn),。很多人高呼,，中央真的對(duì)高房?jī)r(jià)下狠手,、動(dòng)真格了,。所以,，社會(huì)各界對(duì)此輪調(diào)控也是充滿期待和希望,。
那么，應(yīng)當(dāng)如何看待此次中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,？此次調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo),？筆者認(rèn)為，這不僅需要用房?jī)r(jià)的變化來(lái)判斷,，更需要用時(shí)間來(lái)檢驗(yàn),。
對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，中央態(tài)度明朗,，控制高房?jī)r(jià)的決心也很大,。不然,，不會(huì)在經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的情況下出臺(tái)如此嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政�,？梢哉f(shuō),，此次房地產(chǎn)新政，劍劍指向要害,，刀刀砍向關(guān)鍵,。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，在中國(guó),，從來(lái)不缺準(zhǔn)確的判斷和正確的政策,，關(guān)鍵在于地方的執(zhí)行力和持續(xù)性。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,，再好的政策若得不到有效落實(shí),，也是白搭。
需要關(guān)注的是,，對(duì)此輪房地產(chǎn)新政,，很多人仍然用老眼光看待問(wèn)題，認(rèn)為新政的目的就是打壓房?jī)r(jià),。只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降,，新政的作用就算是發(fā)揮了。
事實(shí)上,，問(wèn)題并不這么簡(jiǎn)單。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題,，絕不僅僅是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,。房?jī)r(jià)上漲只是表象，更深層次是地方政府在房?jī)r(jià)問(wèn)題上的態(tài)度和認(rèn)識(shí),。如果地方政府不能真正認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)的危害,，不能從“土地財(cái)政”上走出來(lái)，即便在高壓政策下房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降,，也是暫時(shí)的,，不能從根本上解決中低收入階層的住房問(wèn)題。
從理性角度分析,，對(duì)房?jī)r(jià)高低的判斷,，既要考慮市場(chǎng)的供求關(guān)系，也要考慮群眾的承受能力,。就我國(guó)目前的實(shí)際情況,，如果只考慮市場(chǎng)機(jī)制的作用，會(huì)脫離現(xiàn)實(shí),、脫離群眾的實(shí)際購(gòu)買能力,。相反,，若只參照群眾的購(gòu)買能力，又可能影響市場(chǎng)機(jī)制的作用,，走回到政府包辦一切的老路上去,。這就要求我們，在住房問(wèn)題上必須把市場(chǎng)機(jī)制與政府作為有機(jī)結(jié)合起來(lái),。很顯然,，前些年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，與政府缺位不無(wú)關(guān)系,。
從此輪新政的設(shè)計(jì)來(lái)看,，毫無(wú)疑問(wèn)，政府將成為未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角之一,。而這個(gè)主角,，顯然不是再把房地產(chǎn)作為GDP的制造工廠，而是高房?jī)r(jià)的調(diào)控工具,。這就產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn)：地方政府能夠拋棄對(duì)房地產(chǎn)的依賴嗎,？如果不能，新政極有可能帶給老百姓一場(chǎng)空歡喜,。
令人欣喜的是,，重慶市近日推出的一系列舉措，讓我們依稀看到了新政的新意,。據(jù)報(bào)道,，重慶市按照“低端有保障、中端有市場(chǎng),、高端有約束”的住房制度體系要求,，明確提出了將在三年時(shí)間內(nèi)完成2000萬(wàn)平方米的公共租賃房建設(shè)任務(wù)，讓有高達(dá)30%的低收入群體由政府提供的公租房予以保障,。同時(shí),，對(duì)60%的中等收入家庭，則提出了6.5年的收入就能購(gòu)買中小套型,、中低價(jià)位商品住房的目標(biāo),。只有10%高收入人群的住房，完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié),。
如果這樣的組合目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn),，無(wú)疑可以有效解決目前存在的買房難、買房貴問(wèn)題,，有效化解圍繞住房的很多矛盾,。此舉要想達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，必將對(duì)“土地財(cái)政”產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊。
有關(guān)方面提供的數(shù)據(jù)顯示,，去年全國(guó)土地收入1.6萬(wàn)億元,，而地方融資總量已高達(dá)7.2萬(wàn)億元。按照6%的利率計(jì)算,，地方政府今年需要支付5280億元的利息,，土地獲得的近1/3資金都將用于支付利息。而在一些地方,，土地獲得的收益,，可能連支付利息也不夠。這就意味著,，地方政府要想化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，按照目前地方財(cái)政的實(shí)力，惟一的通道只有“土地財(cái)政”,。那么,，新政會(huì)不會(huì)在地方出現(xiàn)“腸梗阻”呢
所以，新政雖然十分嚴(yán)厲,，且完全符合目前的實(shí)際,。但是，到底能發(fā)揮怎樣的作用,，能在多大范圍,、多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)揮作用，能不能從根本上解決中低收入者的住房問(wèn)題,，不僅要看房?jī)r(jià)能不能降下來(lái),，更要看滿足中低收入階層需要的普通商品房、公租房能不能建上去,。如果短板解決了,，即便高房?jī)r(jià)仍然維持，或者房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,，也不會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)問(wèn)題也不會(huì)成為社會(huì)的難題,。 |