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新一輪房價調控“風暴”似乎比以往任何一回都來得迅猛,。
上周日（4月11日）上午有媒體披露銀監(jiān)會主席劉明康稱，北京部分銀行已自行審慎執(zhí)行二套房首付60%,，當天下午銀監(jiān)會緊急澄清：二套房首付仍為四成,；上周一中農工建交五大行自稱已收緊二套房貸利率優(yōu)惠政策,；上周三國務院常務會議宣布將實行嚴格的差別化房貸政策，二套房首付不得低于50%,；上周四國土部公布《2010年住房供地計劃》,，今年住宅用地擬供應量將比去年增加約3倍；上周六國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,，重申購二套房首付比例不得低于50%,，新增利率不得低于基準利率1.1倍之約束。購三套及以上住房的首付比例和貸款利率應大幅度提高,。房價過高地區(qū),，可暫停第三套及以上住房放貸。授權地方政府據(jù)情在一定期限內可限定購房套數(shù),。
對于國家,，房價走勢牽一發(fā)而動全身。對于社會,，房價或高或低關乎千家萬戶切身利益,。眾說紛紜議論政府出重拳，有人不以為然,，有人心頭一愣,，有人擔心樓市寒潮將再度來襲，而更多欲購首套自住房或二套改善房的中低收入者,，則僅對此番樓市新政的執(zhí)行前景持謹慎觀望——急需解決住房困難的購房者,，這十年已被“狼”來了“開涮”過若干回，銘記每次調控回回成為新一波房價瘋漲推手之無奈,，無房戶和“小房戶”們已長有足夠的記性,。
也許是巧合，亦帶有諷刺意味,，今年元月初,，政府也曾發(fā)布過調控房價的“國四條”，當時也有媒體認定此乃遏制房價的一條“狼”,，可那條“狼”非但沒有“咬動”高房價,，反倒著實被后者戲了一把，弄得政府極為被動,。
“狼”被房價戲的教訓還歷歷在目,，人們自然要問“新國四條”能起多大震懾作用？不妨以申辦二套房貸為例算兩筆賬：
“老賬”——目前銀行5年以上房貸基準利率為5.94%，申請期限為20年的二套房貸100萬元,，按之前規(guī)定的8.5折貸款利率計,，申請人每月須還本息6626.66元，20年利息總負擔590397.45元,。
“新賬”——若實際利率按基準利率1.1倍執(zhí)行,，申請人每月須還本息7475.76元，20年利息總負擔為794182.79元,�,！靶隆薄袄稀睂Ρ让吭马毝鄡斶�本息849.1元，20年累計新增額外利息負擔20.37萬元,。假如再與目前多數(shù)銀行二套房貸利率實際打7折作比較,，則利率新政一旦實施，二套房貸實際利率上漲了57%,。
結合以上算賬,，品味“將實行嚴格的差別化房貸政策”之調控基調，此番的“狼”,，兇狠度要高于今年元月的那條“狼”,，以此作前提，對炒房一族作心理分析,，再敢頂風炒樓者勢必會有所忌憚,，好歹會觀望一陣子再說。倘若利率新政能得到切實執(zhí)行,，政府承諾“遏制房價過快上漲”的宏調目標有望實現(xiàn),。
需要拋卻幻想的是，縱有此番包括行政問責及傳言日盛的決策層已批復重慶征收高端房產消費稅,，將試點對多套房產擁有者在保有環(huán)節(jié)征收“保有稅”的消息在內,，就算件件得到落實，房價調控也難收立竿見影之效,，至于房價應聲下跌,，可能性則微乎其微。接下來的一段時間,，房價繼續(xù)上躥可能性極小,，投機（資）一族定會重新考量和評估政策背后的政府耐力，不至于迅速使出恐慌性集體拋盤的蠢招,，如是,，高房價將進入一個“封凍期”。至于“封凍期”之長短,，首先取決于有能力影響房價走勢的政府和投機（資）者誰更有“韌勁”更“耐扛”,。此外，相對居中的眾銀行是否陽奉陰違也很關鍵，畢竟,，究眾銀行之真實心思是,，在風險可控——房貸近乎于優(yōu)質信貸的真切現(xiàn)狀下，嚴厲的利率政策與眾銀行追求利潤最大化直接相悖,。
理論上講，買方行為選擇也將直接影響下一階段房價走勢,，問題是,，遠的不說，單就2007年以來房價兩度小幅下行卻又隨即強勢反彈之現(xiàn)象,，并非全系投機（資）一族在興風作浪,，眾買家在房價下行時持續(xù)觀望，而觀望之“耐心”又扛不過眾開發(fā)商,，導致最終兩度演繹不敢“買跌”無奈“買漲”之悲情,，這絕不只是國人“買漲不買跌”的消費心態(tài)在作祟，而是強大的剛性需求在經(jīng)歷一個階段的觀望性壓抑后的集中釋放,。因此,，試圖借助新一輪調控“風暴”在遏制房價過快上漲之外再收房價調頭下行之邊際利好，似乎更難靠譜,。眼下,，較靠譜的預判是，除了樓市投機（資）客將有所收斂外,，未來數(shù)月間,，若房價仍然“壓”不住，不排除政府祭出比此番更嚴厲的調控政策…… |