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近日,，國辦發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即10號文),。完善部署打擊投機，遏制高房價的差別化信貸和稅收政策,，為市場退燒的決心和嚴厲程度空前,。
在10號文里，除了將二套房貸的首付提高至50%,，房價過高的城市的三套房貸暫停之外,，在稅收政策上,，強調要發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節(jié)作用。財政部,、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策,。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作,，對定價過高,、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。
由此可見,，盡管本輪調控風暴的主要對象是投資性購房和各種炒房行為,，但在稅收政策上，究竟祭出什么樣的差別化政策用以精準打擊房地產(chǎn)投資行為,，情況依然不明,。而各種猜測和說法可謂眾說紛紜,，有說以征收特別消費稅的名義,，有說以征收物業(yè)稅的名義，更有說以征收暴利稅的形式,。比如,，前期就有媒體報道，繼重慶準備征收特別房產(chǎn)消費稅后,，上海也將開征住房保有稅,。而更確切的消息稱，針對房產(chǎn)征稅的試點地區(qū)可能定在京,、滬,、深、渝四個城市,，而重慶的消費稅試點也已被管理層批復,。其實，物業(yè)稅也好,，住房保有稅也罷,，大家更多的關注點并不在于稅收本身的制度設計，而對其的絕大部分的期待是作為撲滅高房價虛火的政策工具,。
如果真如媒體報道,，四個城市真的試點“房產(chǎn)稅”，事實上意味著物業(yè)稅“借殼上市”,。物業(yè)稅從國外來看,，大多叫房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅,，或者財產(chǎn)稅等,，也就是對土地,、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款,，納稅數(shù)額隨著房產(chǎn)的升值而提高,。這和上海傳說中的住房保有稅有點相似，但和物業(yè)稅比較,，似乎缺乏土地出讓金納入物業(yè)稅這個最值得期待的看點,。因為在中國，大家之所以認為物業(yè)稅的開征會使得房價下降,，就是認為將把土地出讓金納入物業(yè)稅,，分70年而不是一次征收。如果物業(yè)稅以房產(chǎn)保有稅的名義出現(xiàn),，則很顯然和土地出讓金根本沒有任何關系,。將土地出讓金分70年來繳納的人根本就欠缺技術層面的考慮，也是對民眾的極大誤導,。而決策層如果真的在四大城市試點,，則意味著，物業(yè)稅的制度選擇將是“費加稅”,，而絕對不是將土地出讓金內化到物業(yè)稅中的“費改稅”模式,。
鑒于房產(chǎn)保有稅屬于新的稅種，征收的法律程序繁瑣,，而目前房價的非理性容不得必須走繁瑣法律程序的新稅,，在這種情況下，似乎重慶的房產(chǎn)特別消費稅更有可能率先推出,。從現(xiàn)有的信息看,，重慶的房產(chǎn)稅是針對二套以上的購房或者購買高檔住房的行為征收的消費稅，其征收對象既有購買多套房產(chǎn)的行為,，又有購買單價高,、戶型大的“高端房”的行為。很顯然,，這種特別消費稅既可以起到抑制投機的作用,，同時又不通過開征新的稅種，可以規(guī)避繁瑣的立法程序,。當然,，這個稅收的好處除了抑制投機之外，還有引導合理消費的功能,。如果按照重慶的設想,，對200平方米以上的大房子，或者價格遠遠高于普通房的“高端房”征收懲罰性的消費稅,，一方面可以抑制住房的高消費,，另一方面也可以引導開發(fā)商調整商品房供應結構,，更多開發(fā)小戶型的普通商品房。
至于外界熱議的暴利稅,，則在10號文里較為明確,，不再單獨開設新的稅種，而是對現(xiàn)有的土地增值稅進行規(guī)范即可,。土地增值稅就是對轉讓國有土地使用權及其地上房產(chǎn)的行為征收的一種流轉稅,，征稅對象為增值額，稅率為30%-60%的四檔累進稅率,。土地增值稅本質上其實就是房地產(chǎn)暴利稅,，但由于在執(zhí)行中并未嚴格征收，而在2008年11月1日,，對個人轉讓二手房的行為,，又暫停征收土地增值稅，使得這個完全可以用來打擊投機性購房的稅種沒有發(fā)揮應有的威力,，這次重新強調,，料將起到暴利稅的引導抑制作用。
當然,，對于中國房地產(chǎn)稅收體系而言,，其在制度設計上不能僅僅滿足抑制房價等短期功利性的作用，而是應該考慮建立一個比較完善科學的稅收制度體系,。目前中國房地產(chǎn)稅收體系是在1988年開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅后形成的，稅種包括營業(yè)稅,、房產(chǎn)稅,、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、土地增值稅,、耕地占用稅和契稅。而各種雜費多不勝數(shù),。整個房地產(chǎn)不僅稅制體系不統(tǒng)一,，在計稅依據(jù)、稅率設計等方面都存在很大的缺陷,，而且,，國外對于房地產(chǎn)稅大多集中在“擁有”環(huán)節(jié)，而不是“交易”環(huán)節(jié),，我國則相反,，“交易”征收重稅，“擁有”卻輕稅或無稅,，在供應緊張的情況下卻抑制了房屋的供應,。因此,，中國房地產(chǎn)稅收需要構建科學的制度體系，而不是為了僅僅應對短期調控房價的需要,。就此而言,，除了四大直轄市可能試點的房產(chǎn)稅，以及重慶擬試點的特別消費稅,，還應取消重復性的各種稅費,，最終形成一個以房產(chǎn)稅為核心，以特別消費稅為補充,，而大幅度削減交易環(huán)節(jié)稅費的制度體系,。 |