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近日,，國辦發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即10號文),。完善部署打擊投機，遏制高房價的差別化信貸和稅收政策,，為市場退燒的決心和嚴厲程度空前。
在10號文里,，除了將二套房貸的首付提高至50%,，房價過高的城市的三套房貸暫停之外，在稅收政策上,，強調(diào)要發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用,。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策,。稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高,、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查,。
由此可見，盡管本輪調(diào)控風(fēng)暴的主要對象是投資性購房和各種炒房行為,，但在稅收政策上,，究竟祭出什么樣的差別化政策用以精準打擊房地產(chǎn)投資行為，情況依然不明,。而各種猜測和說法可謂眾說紛紜,，有說以征收特別消費稅的名義，有說以征收物業(yè)稅的名義,，更有說以征收暴利稅的形式,。比如，前期就有媒體報道,，繼重慶準備征收特別房產(chǎn)消費稅后，上海也將開征住房保有稅,。而更確切的消息稱,，針對房產(chǎn)征稅的試點地區(qū)可能定在京、滬,、深,、渝四個城市，而重慶的消費稅試點也已被管理層批復(fù),。其實,，物業(yè)稅也好，住房保有稅也罷,，大家更多的關(guān)注點并不在于稅收本身的制度設(shè)計,，而對其的絕大部分的期待是作為撲滅高房價虛火的政策工具。
如果真如媒體報道,，四個城市真的試點“房產(chǎn)稅”,，事實上意味著物業(yè)稅“借殼上市”。物業(yè)稅從國外來看，大多叫房產(chǎn)稅,、不動產(chǎn)稅,，或者財產(chǎn)稅等，也就是對土地,、房屋等不動產(chǎn),，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，納稅數(shù)額隨著房產(chǎn)的升值而提高,。這和上海傳說中的住房保有稅有點相似,，但和物業(yè)稅比較，似乎缺乏土地出讓金納入物業(yè)稅這個最值得期待的看點,。因為在中國,，大家之所以認為物業(yè)稅的開征會使得房價下降，就是認為將把土地出讓金納入物業(yè)稅,，分70年而不是一次征收,。如果物業(yè)稅以房產(chǎn)保有稅的名義出現(xiàn)，則很顯然和土地出讓金根本沒有任何關(guān)系,。將土地出讓金分70年來繳納的人根本就欠缺技術(shù)層面的考慮,，也是對民眾的極大誤導(dǎo)。而決策層如果真的在四大城市試點,，則意味著,，物業(yè)稅的制度選擇將是“費加稅”，而絕對不是將土地出讓金內(nèi)化到物業(yè)稅中的“費改稅”模式,。
鑒于房產(chǎn)保有稅屬于新的稅種,，征收的法律程序繁瑣，而目前房價的非理性容不得必須走繁瑣法律程序的新稅,，在這種情況下,，似乎重慶的房產(chǎn)特別消費稅更有可能率先推出。從現(xiàn)有的信息看,，重慶的房產(chǎn)稅是針對二套以上的購房或者購買高檔住房的行為征收的消費稅,，其征收對象既有購買多套房產(chǎn)的行為，又有購買單價高,、戶型大的“高端房”的行為,。很顯然，這種特別消費稅既可以起到抑制投機的作用,，同時又不通過開征新的稅種,，可以規(guī)避繁瑣的立法程序。當然,，這個稅收的好處除了抑制投機之外,，還有引導(dǎo)合理消費的功能。如果按照重慶的設(shè)想，對200平方米以上的大房子,，或者價格遠遠高于普通房的“高端房”征收懲罰性的消費稅,，一方面可以抑制住房的高消費，另一方面也可以引導(dǎo)開發(fā)商調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，更多開發(fā)小戶型的普通商品房,。
至于外界熱議的暴利稅，則在10號文里較為明確,，不再單獨開設(shè)新的稅種,，而是對現(xiàn)有的土地增值稅進行規(guī)范即可。土地增值稅就是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的行為征收的一種流轉(zhuǎn)稅,，征稅對象為增值額,，稅率為30%-60%的四檔累進稅率。土地增值稅本質(zhì)上其實就是房地產(chǎn)暴利稅,，但由于在執(zhí)行中并未嚴格征收,，而在2008年11月1日，對個人轉(zhuǎn)讓二手房的行為,，又暫停征收土地增值稅,，使得這個完全可以用來打擊投機性購房的稅種沒有發(fā)揮應(yīng)有的威力，這次重新強調(diào),，料將起到暴利稅的引導(dǎo)抑制作用,。
當然，對于中國房地產(chǎn)稅收體系而言,，其在制度設(shè)計上不能僅僅滿足抑制房價等短期功利性的作用,，而是應(yīng)該考慮建立一個比較完善科學(xué)的稅收制度體系。目前中國房地產(chǎn)稅收體系是在1988年開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅后形成的,，稅種包括營業(yè)稅,、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅,、耕地占用稅和契稅,。而各種雜費多不勝數(shù)。整個房地產(chǎn)不僅稅制體系不統(tǒng)一,，在計稅依據(jù),、稅率設(shè)計等方面都存在很大的缺陷，而且,，國外對于房地產(chǎn)稅大多集中在“擁有”環(huán)節(jié),，而不是“交易”環(huán)節(jié)，我國則相反，“交易”征收重稅,，“擁有”卻輕稅或無稅,，在供應(yīng)緊張的情況下卻抑制了房屋的供應(yīng)。因此,，中國房地產(chǎn)稅收需要構(gòu)建科學(xué)的制度體系,，而不是為了僅僅應(yīng)對短期調(diào)控房價的需要。就此而言,，除了四大直轄市可能試點的房產(chǎn)稅,，以及重慶擬試點的特別消費稅，還應(yīng)取消重復(fù)性的各種稅費,，最終形成一個以房產(chǎn)稅為核心,，以特別消費稅為補充，而大幅度削減交易環(huán)節(jié)稅費的制度體系,。 |