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4月14日，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施,。
會(huì)議評(píng)估了1月10日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即國(guó)十一條）發(fā)布以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,。會(huì)議認(rèn)為,，在“國(guó)十一條”等一系列政策的調(diào)控下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化,。但近期部分城市房?jī)r(jià),、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭,，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn),。會(huì)議將近期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因歸結(jié)為既有流動(dòng)性充裕,、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位,、落實(shí)調(diào)控措施不力,，投機(jī)性購(gòu)房大量增加有關(guān)。
據(jù)此,，會(huì)議對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的主基調(diào)是兩個(gè)“更為”：必須采取“更為嚴(yán)格,、更為有力”的措施，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，并且提出了包括抑制不合理住房需求,、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等四項(xiàng)具體的措施,，即新“國(guó)四條”（以別于2009年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的舊“國(guó)四條”）,。如果自己剖析這四條舉措，和以前的一系列調(diào)控政策比較,，無(wú)論是在力度,、針對(duì)性，還是具體的操作性上,，不僅突出了打擊投機(jī)炒房等重點(diǎn)目標(biāo),，更重要的是，針對(duì)每一項(xiàng)具體的政策,，都提出了具體的操作和處罰意見,。如果說(shuō)之前的調(diào)控政策屬于全面治理的話，新的“國(guó)四條”則追求的是突出重點(diǎn),，精準(zhǔn)打擊,，通過(guò)差別化的土地、信貸和稅收政策,，精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)行為,，使得政策更具有針對(duì)性，政策的亮點(diǎn)和力度可謂空前,。具體而言：
其一,，應(yīng)用差別化的金融和稅收政策，抑制包括投機(jī)炒房在內(nèi)的不合理的需求,。比如,，在信貸政策上實(shí)行堅(jiān)決的去“杠桿化”，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,，貸款首付款比例不得低于30%,；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,，大幅度提高首付款比例和利率水平。這種累進(jìn)的信貸政策自1998年以來(lái),，是最為嚴(yán)格的,，而且授權(quán)地方政府可以采取臨時(shí)性措施，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房,。而在稅收政策上,，雖然沒有提出具體的舉措，但政策的意圖已經(jīng)非常明顯,，依然是通過(guò)差別化的稅收政策,，引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益,，這方面，政策的選項(xiàng)可以是暴利稅,，可以是房產(chǎn)稅,，也可以通過(guò)特別消費(fèi)稅等進(jìn)行調(diào)節(jié)，相信國(guó)家稅務(wù)總局很快會(huì)有操作性的意見出臺(tái),。
其二,，治理土地市場(chǎng)的亂象，通過(guò)差別化的土地政策,，保障土地供應(yīng),，避免人為地制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上,，結(jié)合4月15日國(guó)土資源部召開的今年全國(guó)住房供地情況的新聞發(fā)布會(huì),，主要措施有：一是土地供應(yīng)增量大幅增加，2010年度住房用地計(jì)劃為18萬(wàn)公頃,，遠(yuǎn)高于去年的76461公頃,，而其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%,，這里需要強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是,，在三類住房用地中，包含中小套型商品房用地,。中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃,，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量，也就是說(shuō),，從增量上土地不稀缺,。二是實(shí)行差別化的土地供應(yīng),，要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,。三是提出了土地招拍掛的改進(jìn)的方向,，提出要探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”,、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式,。
其三，保障性住房建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于政府工作報(bào)告提出的指標(biāo),�,！皟蓵�(huì)”工作報(bào)告，政府提出今年保障性住房建設(shè)的規(guī)模是200萬(wàn)套,，棚戶區(qū)改造是130萬(wàn)套,，新的“國(guó)四條”則突出在保障房建設(shè)方面的“加快”，要在2010年完成建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套,、改造各類棚戶區(qū)280萬(wàn)套,。
其四，在市場(chǎng)監(jiān)管方面,，對(duì)于炒地,、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為提出了具體的懲罰措施,。從去年的情況看,，正是因?yàn)槌吹亍⑽姹P惜售和近期哄抬房?jī)r(jià)等行為,，造成了恐慌性的購(gòu)買,，而盡管政策三令五申，但并沒有對(duì)開發(fā)企業(yè)有實(shí)質(zhì)性的處罰的舉措,。新“國(guó)四條”提出要對(duì)有這些行為的開發(fā)商限制新購(gòu)置土地,，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組,，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款,，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為性質(zhì)惡劣的,，依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格,，力度和操作性大大增強(qiáng)。
總而言之,，“新國(guó)四條”無(wú)論是針對(duì)性,，還是嚴(yán)厲程度，可操作性都遠(yuǎn)好于前期諸多試探性的舉措，也抓住了目前房?jī)r(jià)高燒不退的根本癥結(jié)所在,，但不得不指出,，任何一項(xiàng)政策，成功的關(guān)鍵在于是否真正的落實(shí),。正如本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出的,，之前的調(diào)控政策見效不盡如人意，與“一些地方認(rèn)識(shí)不到位,、落實(shí)調(diào)控措施不力”有很大的關(guān)系,。中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)非常關(guān)鍵的時(shí)刻，房?jī)r(jià)的瘋狂和累計(jì)的泡沫已經(jīng)危及社會(huì)的穩(wěn)定和政權(quán)的安危,，調(diào)控房?jī)r(jià)沒有任何退路,，這是一場(chǎng)絕對(duì)不能輸?shù)膽?zhàn)爭(zhēng)，必須破釜沉舟地去執(zhí)行,，以贏民心,、疏民怨。
（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士） |