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14日的國務(wù)院常務(wù)會議評估了1月10日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即“國十一條”）發(fā)布以來，全國房地產(chǎn)市場的變化情況,，基本判斷是：在“國十一條”等一系列政策的調(diào)控下,，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價,、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭,，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險,。而根本原因有四點：流動性充裕,、住房供求矛盾突出,、落實調(diào)控措施不力和投機(jī)性購房。
而造成這種“政策打左燈,，房價向右轉(zhuǎn)”的原因,，除了國務(wù)院常務(wù)會議提出的之外，還有三點必須指出：一是政府態(tài)度不堅決,；二是打擊投機(jī)不力,；三是政策的準(zhǔn)星失效。一些政策不僅沒有抑制炒房者,，卻造成了民眾的恐慌,。
在這種情況下，一是必須表明政府打擊高房價的決心和信心,；二是要有針對性，要針對投機(jī)性購房等行為量身定做“差別化”的措施,，精準(zhǔn)打擊,，又不擾民。從態(tài)度上說,，本次國務(wù)院常務(wù)會議提出包括抑制不合理住房需求,、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)以及加強(qiáng)市場監(jiān)管等四項具體的措施,，即新
“國四條”,，也的確貫徹了區(qū)別對待，有保有壓的方針,。新“國四條”追求突出重點,，精準(zhǔn)打擊，通過差別化的土地,、信貸和稅收政策,，精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)行為，使得政策更具有針對性,，引導(dǎo)房地產(chǎn)的合理消費,，政策的亮點和力度可謂空前。
其一,，應(yīng)用差別化的金融和稅收政策,，抑制包括投機(jī)炒房在內(nèi)的不合理需求。比如,，在信貸政策上實行堅決的去“杠桿化”,，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%,；對貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的,，大幅度提高首付款比例和利率水平,。這種累進(jìn)的信貸政策自1998年以來，是最為嚴(yán)格的,，而且授權(quán)地方政府可以采取臨時性措施,，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。而在稅收政策上,，雖然沒有提出具體的舉措,，但政策的意圖已經(jīng)非常明顯，依然是通過差別化的稅收政策,，引導(dǎo)個人住房消費,、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益，這方面,，政策的選項可以是暴利稅,，可以是房產(chǎn)稅，也可以通過特別消費稅等進(jìn)行調(diào)節(jié),，相信國家稅務(wù)總局很快會有操作性的意見出臺,。
其二，治理土地市場的亂象,，通過差別化的土地政策,，保障土地供應(yīng)，避免人為制造土地稀缺的恐慌,。在土地政策上,，結(jié)合4月15日國土資源部召開的今年全國住房供地情況的新聞發(fā)布會，主要措施有：一是土地供應(yīng)增量大幅增加,，2010年度住房用地計劃為18萬公頃,，中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量,，也就是說,，從增量上土地不稀缺；二是實行差別化的土地供應(yīng),，要求保障性住房,、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；三是提出了土地招拍掛的改進(jìn)方向,，提出要探索
“綜合評標(biāo)”,、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式,。
其三,，保障性住房建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于政府工作報告提出的指標(biāo),。“兩會”工作報告,，政府提出今年保障性住房建設(shè)的規(guī)模是200萬套,，棚戶區(qū)改造是130萬套，新“國四條”則突出在保障房建設(shè)方面的
“加快”,，要在2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套,、改造各類棚戶區(qū)280萬套。
其四,，在市場監(jiān)管方面,，對于炒地、捂盤惜售,、哄抬房價等行為提出了具體的懲罰措施,。從去年的情況看，正是因為炒地,、捂盤惜售和近期哄抬房價等行為,，造成了恐慌性的購買，而盡管每一次政策三令五申,，但并沒有對開發(fā)企業(yè)有實質(zhì)性的處罰的舉措。新“國四條”提出要對這些行為的開發(fā)商限制新購置土地,，暫停批準(zhǔn)上市,、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款,，對囤積房源,、哄抬房價等行為性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，力度和操作性大大增強(qiáng),。
總而言之,，新“國四條”無論是針對性、嚴(yán)厲程度,，還是可操作性都遠(yuǎn)好于前期諸多試探性的舉措,，也抓住了目前房價高燒不退的根本癥結(jié)所在。但不得不指出,，任何一項政策,，成功的關(guān)鍵在于是否真正落實。正如本次國務(wù)院常務(wù)會議指出的,，之前的調(diào)控政策見效不盡如人意,，與“一些地方認(rèn)識不到位、落實調(diào)控措施不力”有很大的關(guān)系,。中國房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入到了一個非常關(guān)鍵的時刻,，房價的瘋狂和累計的泡沫已經(jīng)危及社會的穩(wěn)定,。調(diào)控房價沒有退路，這是一場絕對不能輸?shù)膽?zhàn)爭,，必須破釜沉舟去執(zhí)行,。 |