|
【案情】
2009年8月2日，原告王某將自己所有的一套90平方米的住宅出租給蘇某居住,。雙方訂立的房屋租賃合同約定：蘇某必須在每月10日前一次性交清當月房租費,；每逾期一天承擔10元錢的違約金；連續(xù)兩個月不交房租費,，出租人有權(quán)單方解除房屋租賃合同并有權(quán)追究承租人的違約責任,。2009年10月19日，王某在沒有收到蘇某9月和10月兩個月租金的情況下,，通知蘇某解除房屋租賃合同,。蘇某在接到通知后，即在第二天將兩個月的租金1400元送給王某并表示歉意,，但王某仍然決意解除合同。
由于雙方就合同是否應當解除不能達成一致意見，王某起訴到法院要求解除房屋租賃合同并賠償違約金700元,。法院審理后判決支持了原告王某的訴訟請求,。
【分析】
本案原、被告雙方的房屋租賃合同是否應當解除,，其關鍵是雙方在合同中所約定的單方解除合同的條件是否成就,，即作為承租人的被告蘇某不交房租費的行為是否符合合同中關于“連續(xù)兩個月不交房租費，出租人有權(quán)單方解除房屋租賃合同并有權(quán)追究承租人的違約責任”的約定,。說到底,，也就是應當如何正確理解上述合同中單方解除合同的條件的問題。
本案在合同糾紛中屬于合同理解問題,。根據(jù)我國《合同法》第125條關于“當事人對合同條款的理解有爭議的,，應當根據(jù)合同所使用的詞句、合同的有關條款,、合同的目的,、交易習慣以及誠實信用的原則，確定該條款的真實意思”的規(guī)定,，對合同條款的理解和解釋應當首先從合同使用的詞句入手,。本案合同中所約定的“兩個月”不交租金，其起算點當然是合同約定的應當交租金的那一天開始,。本案合同約定是“每月10日前一次性交清當月房租費”,，被告在9月10日沒有交，顯然就是一個月沒有交,，10月10日又沒有交,，這即是連續(xù)兩個月沒有交。根據(jù)合同約定,，出租人在10月11日開始就可以行使合同約定的單方解除合同的權(quán)利了,。而作為承租人被告的理解則是我交了8月份的房租費，到10月19日怎么也算不上是連續(xù)兩個月不交房租費啊,，出租人還不具備單方解除房屋租賃合同的條件,。
在被告以及一些人看來，將實際上不到兩個月不交租金的情形就認定為兩個月是不合理的,。其實,，在實際的房屋租賃合同中，承租人交租金的時間與實際使用房屋的時間往往并不一致,，如約定提前交一個月甚至是幾個月的情形也常見,，只要雙方的約定沒有違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，即使對其中一方有一定的不合理,、不公平的情形,，但只要沒有達到顯失公平的程度,，這樣的約定也仍然是有效的。本案受案法院根據(jù)《合同法》的規(guī)定,，嚴格遵從合同的字面意思來解釋合同,，判決支持了原告的訴訟請求，維護了合同的嚴肅性,。法院的這一判決是正確的,。 |