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【案情】
2009年8月2日,，原告王某將自己所有的一套90平方米的住宅出租給蘇某居住,。雙方訂立的房屋租賃合同約定：蘇某必須在每月10日前一次性交清當(dāng)月房租費(fèi)；每逾期一天承擔(dān)10元錢的違約金,；連續(xù)兩個月不交房租費(fèi),，出租人有權(quán)單方解除房屋租賃合同并有權(quán)追究承租人的違約責(zé)任。2009年10月19日,，王某在沒有收到蘇某9月和10月兩個月租金的情況下,，通知蘇某解除房屋租賃合同。蘇某在接到通知后,，即在第二天將兩個月的租金1400元送給王某并表示歉意,，但王某仍然決意解除合同。
由于雙方就合同是否應(yīng)當(dāng)解除不能達(dá)成一致意見,，王某起訴到法院要求解除房屋租賃合同并賠償違約金700元,。法院審理后判決支持了原告王某的訴訟請求。
【分析】
本案原,、被告雙方的房屋租賃合同是否應(yīng)當(dāng)解除,，其關(guān)鍵是雙方在合同中所約定的單方解除合同的條件是否成就,，即作為承租人的被告蘇某不交房租費(fèi)的行為是否符合合同中關(guān)于“連續(xù)兩個月不交房租費(fèi)，出租人有權(quán)單方解除房屋租賃合同并有權(quán)追究承租人的違約責(zé)任”的約定,。說到底,，也就是應(yīng)當(dāng)如何正確理解上述合同中單方解除合同的條件的問題。
本案在合同糾紛中屬于合同理解問題,。根據(jù)我國《合同法》第125條關(guān)于“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款,、合同的目的,、交易習(xí)慣以及誠實信用的原則，確定該條款的真實意思”的規(guī)定,，對合同條款的理解和解釋應(yīng)當(dāng)首先從合同使用的詞句入手,。本案合同中所約定的“兩個月”不交租金，其起算點當(dāng)然是合同約定的應(yīng)當(dāng)交租金的那一天開始,。本案合同約定是“每月10日前一次性交清當(dāng)月房租費(fèi)”,，被告在9月10日沒有交,，顯然就是一個月沒有交,，10月10日又沒有交，這即是連續(xù)兩個月沒有交,。根據(jù)合同約定,，出租人在10月11日開始就可以行使合同約定的單方解除合同的權(quán)利了。而作為承租人被告的理解則是我交了8月份的房租費(fèi),，到10月19日怎么也算不上是連續(xù)兩個月不交房租費(fèi)啊,，出租人還不具備單方解除房屋租賃合同的條件。
在被告以及一些人看來,，將實際上不到兩個月不交租金的情形就認(rèn)定為兩個月是不合理的,。其實，在實際的房屋租賃合同中,，承租人交租金的時間與實際使用房屋的時間往往并不一致,，如約定提前交一個月甚至是幾個月的情形也常見，只要雙方的約定沒有違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定,，即使對其中一方有一定的不合理,、不公平的情形，但只要沒有達(dá)到顯失公平的程度,，這樣的約定也仍然是有效的,。本案受案法院根據(jù)《合同法》的規(guī)定，嚴(yán)格遵從合同的字面意思來解釋合同,，判決支持了原告的訴訟請求,，維護(hù)了合同的嚴(yán)肅性,。法院的這一判決是正確的。 |