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在經(jīng)歷2008年的低迷徘徊、2009年的復(fù)蘇火熱后,，目前2010年的樓市進(jìn)入了某種非理性的發(fā)展階段,。央企奪地、投機(jī)者云集,、房價(jià)飆升,、政策緊縮，這就是今年我國樓市的真實(shí)寫照,。
最近兩年業(yè)界關(guān)于樓市是否存在泡沫的爭論尤為激烈�,，F(xiàn)在看來，樓市面臨的不是存不存在泡沫的問題,，而是泡沫有多大以及泡沫何時(shí)破滅的問題,。網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳的一個(gè)帖子是關(guān)于中國樓市崩盤時(shí)間表，通過中日兩國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的對比,，得出結(jié)論2011年中國房地產(chǎn)業(yè)會(huì)重蹈日本樓市崩盤的覆轍,。客觀講,，這個(gè)崩盤時(shí)間表做出的結(jié)論并不嚴(yán)肅,，也無嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐茖?dǎo)過程，因此結(jié)論并不可信,。但從另一方面看,，之所以這樣的網(wǎng)上言論能夠引起社會(huì)的廣泛關(guān)注,，其背景正是當(dāng)前樓市中投資投機(jī)比重較高,，自住需求在價(jià)格的重壓下不能獲得有效滿足，市場泡沫特征明顯,。
我國樓市存在泡沫,，那么如果不采取有效控制措施，泡沫的破滅就不可避免,，只是破滅的過程要比日本更加漫長和復(fù)雜,。對比中日樓市的情況，確實(shí)能夠幫助我們更加理性地看待房地產(chǎn)市場,。
由于日本經(jīng)歷了上世紀(jì)80年代末資產(chǎn)泡沫破滅的過程,，即從資產(chǎn)規(guī)模極度膨脹到短時(shí)間內(nèi)破產(chǎn)倒閉的過程。很多人認(rèn)識(shí)到樓市價(jià)格并非只漲不跌,，房價(jià)長期看必定上漲的觀念也是有待商榷的,。
對比而言,，我國現(xiàn)在正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上升期，而且人民幣面臨升值壓力,，同時(shí)在城市化的推動(dòng)下,，城市土地及住房正在成為稀缺資源。價(jià)格上漲也有相當(dāng)程度的支撐,。問題的關(guān)鍵是,，目前房價(jià)的上漲正在脫離市場正常的發(fā)展軌道，這種上漲并不是產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地租變化所引導(dǎo)的,，而是投資投機(jī)資金的推動(dòng),；不是內(nèi)生型，而是外部推動(dòng)型的,。這種增長就存在一定的風(fēng)險(xiǎn),。這種非理性的發(fā)展突出表現(xiàn)在土地市場上。
建設(shè)用地是城市的稀缺資源,，地方政府的財(cái)政來源很大部分是土地出讓金收入,，在物業(yè)稅沒有推行前，地方政府出于自身利益考慮,，其經(jīng)營土地的思路會(huì)短期化,，這就導(dǎo)致了政府財(cái)政“寅吃卯糧”情況的發(fā)生，同時(shí)土地價(jià)格的上漲也直接帶動(dòng)了房價(jià)的上漲,。
上海等城市目前正在醞釀?wù)魇盏淖》勘Ｓ卸�,，其�?shí)質(zhì)是物業(yè)稅的另一個(gè)版本。物業(yè)稅的作用就是變“土地批租”為“土地年租”,。這將在制度層面改變我國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的各個(gè)方面,。
對于政府而言，“寅吃卯糧”的土地財(cái)政將被終結(jié),，取而代之的是每年的住房保有稅收入,。地方政府在制度層面上不會(huì)再為了所謂的政績?nèi)ゴ筚u特賣土地了，而是要量入為出,，做好土地利用規(guī)劃,。
對投資者而言，住房保有稅的征收意味著投資房產(chǎn)的成本加大,，以前那種“買房就能賺錢”的觀念將被顛覆,。投資者陣營將被分化，一部分投機(jī)者將徹底退出房地產(chǎn)領(lǐng)域,，這些人有一定的資金,，基于投機(jī)心態(tài)，他們購買房產(chǎn)大都是為了賺點(diǎn)差價(jià)，但經(jīng)不起風(fēng)險(xiǎn)損失,；另一部分是真正的投資者,，即便是開征住房保有稅，這部分人也會(huì)根據(jù)自己的眼光和經(jīng)營,，留在商品房投資市場中,。因?yàn)橥顿Y其他領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)未必比投資房產(chǎn)小。因此,，征收住房保有稅將打擊非理性的投機(jī)者,，讓投資房產(chǎn)的行為更加理性，有利于市場的健康發(fā)展,。
應(yīng)當(dāng)指出的是,，住房保有稅的作用并非是降房價(jià)，其核心作用是解決政府財(cái)政可持續(xù)性問題,。住房保有稅的推出在相當(dāng)大程度上會(huì)打擊投機(jī)者,，使得住房價(jià)格在短期內(nèi)有所回調(diào)，但從長期來看,，購房者的綜合成本不但不會(huì)下降,，更可能上升。因此,，住房保有稅的推出方式應(yīng)該是在適當(dāng)合并相關(guān)房產(chǎn)稅收后替代推出,，只有這樣才能維持市場和稅負(fù)的基本平衡，保持市場的長期穩(wěn)定,。
（作者系上海易居房產(chǎn)研究院高級研究員） |