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不管是以恢復(fù)房產(chǎn)稅的名義，還是人大醞釀立法,，物業(yè)稅的開征已經(jīng)越來越近,。
對(duì)于眼下這種瘋狂的樓市來說，沒有物業(yè)稅是絕對(duì)不行的,。確定合理的稅率與征收范圍，加大房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的代價(jià)與成本,，抑制投資乃至投機(jī)的愿望與沖動(dòng),，從而控制需求,、降低房價(jià)，這是物業(yè)稅干預(yù)樓市的主要手段,，所以被稱作高燒樓市的殺手锏,。但是，具體到中國目前的樓市,，物業(yè)稅開征之后,，房價(jià)果真就能應(yīng)聲而落嗎？恐怕很難,。
假如有這么一套房子,，40平方米，價(jià)值100萬元,。每月出租給私人居住,，月收入是1000元。刨去營業(yè)稅,、附加教育費(fèi),、房產(chǎn)稅、城建稅,、個(gè)人收入所得稅,、土地使用稅、印花稅七種稅和維修費(fèi)用后,，每月可凈賺約900元,。開征物業(yè)稅后，假設(shè)稅率是1%,，一年要交一萬元,，出租者似乎沒什么賺頭了。但是,，按照目前房價(jià)的上漲速度,，三四年后這套房子漲到150萬元應(yīng)該不成問題。每年1%的物業(yè)稅,，四年也不過6萬元(按每年評(píng)估的房價(jià)總額算),。即使再加上房價(jià)總額5.5%的營業(yè)稅、1.5%的契稅,、2%的個(gè)人所得稅以及印花稅等等,，也就20萬元。四年后賣掉房子,，凈賺30萬元不成問題,。
所以，在今天的樓市中，物業(yè)稅的出臺(tái)恐怕也難以阻擋投資乃至投機(jī)者的瘋狂腳步,。
目前的房價(jià)中,，地價(jià)最高可占6成。土地招拍掛的形式客觀上助長了地價(jià),，也助推了房價(jià),。地方政府之所以熱衷招拍掛，當(dāng)然是因?yàn)橥恋厥找孀鳛橐环N預(yù)算外收入,，地方政府完全可以自收自支,，不受管控。所以解決樓市問題的途徑,，必須在物業(yè)稅之外,，對(duì)土地招拍掛和一次性收取土地出讓金兩種方式進(jìn)行必要的改革。
官方對(duì)于招拍掛的口氣已有所松動(dòng),，可以看出這是我們改革的一個(gè)契機(jī),。這種改革不外乎有兩種選擇：一是變拍地價(jià)高者得為各項(xiàng)指標(biāo)綜合為優(yōu)者得，使價(jià)格這一“惟一”因素變成“參考”要素,；二是變價(jià)格“競高”為價(jià)格“競低”，在規(guī)定地價(jià)(比如區(qū)域性平均價(jià))的前提下,，未來的房價(jià)誰低誰得,。這兩種選擇中，前者需要預(yù)防個(gè)人專斷和權(quán)力尋租,，后者則要測算好一個(gè)科學(xué)而又能服眾的規(guī)定地價(jià),。
把一次性收取的土地出讓金換算成每年上繳的地租，在操作上應(yīng)該不會(huì)有太大的困難,。進(jìn)而把它與物業(yè)稅捆綁起來,，再簡化現(xiàn)有涉及土地和房產(chǎn)的稅種，歸并為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅,，這既是一種新的改革思路,，也完全符合中央的有關(guān)精神。其最大好處就是,，可以在盡量加大住房持有成本的同時(shí),，極大地抑制炒房，降低房價(jià),，保證樓市健康發(fā)展,。而在這種改革推出之前，可以考慮讓地方政府盡快交出土地出讓金一次性收取的特許權(quán),，改由地方人大指定金融機(jī)構(gòu)收取,，并做到專款專用,、收支清楚,、財(cái)務(wù)透明,。這是抑制地方政府獲利沖動(dòng)、扭轉(zhuǎn)城市建設(shè)偏離正軌的有效手段,。
當(dāng)然,，這種改革的最大阻力，還在于地方政府,。如何多方調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,，讓其事權(quán)與財(cái)權(quán)相吻合，從而不再以土地財(cái)政為生存依賴,，不再以大拆大建為自身政績,，是眼下要盡快做好的一道難題。 |