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3月份,，北京的東、北,、南都出現(xiàn)了郊區(qū)商品房新開盤價(jià)格超過(guò)城區(qū)次新房的現(xiàn)象,，接近六環(huán)的商品房?jī)r(jià)格超過(guò)四環(huán)次新房?jī)r(jià)格。（《新京報(bào)》4月7日）
郊區(qū)房?jī)r(jià)暴漲,，我認(rèn)為有個(gè)重要原因：不合理的商品房按揭制度逼得大量購(gòu)房者不得不購(gòu)買開發(fā)商的新盤,，導(dǎo)致郊區(qū)新盤與城區(qū)新盤價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛。
以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例,，這一帶的次新房?jī)r(jià)格一般在26000元/平米左右,，但銀行按揭時(shí)最高只能評(píng)估到20000元/平米，甚至是15000元/平米,；而新房?jī)r(jià)格則不低于35000元/平米,。以購(gòu)買100平米住宅為例，20%的首付,，購(gòu)買26000元/平米的次新房需要100萬(wàn)元以上首付,，而購(gòu)買35000元/平米的新房則只需要70萬(wàn)元首付。
70萬(wàn)元首付對(duì)于許多購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，仍然是不可承受之重,，因此他們?cè)僖淮伟涯抗廪D(zhuǎn)向了郊區(qū)。是買28000元單價(jià)的郊區(qū)新房好呢,，還是買每平米17000元的次新房好,？正確的答案顯然是后者。但現(xiàn)實(shí)堅(jiān)硬的按揭制度再一次把人們逼向了選擇前者,！因?yàn)槿绻沁x擇后者,，銀行評(píng)估的次新房?jī)r(jià)格可能只有11000元每平米,，這樣，買100平米單價(jià)17000元的次新房,，總價(jià)是170萬(wàn)元,，卻只能按評(píng)估價(jià)格11000元/平米的80%向銀行貸款，可貸得88萬(wàn)元,，其余82萬(wàn)都需要購(gòu)房者現(xiàn)金支付,。而買100平米28000元每平米的新盤，購(gòu)房者的現(xiàn)金支出只需首付款56萬(wàn)元,！
此外，由于稅費(fèi)制度收緊,，購(gòu)買次新房的營(yíng)業(yè)稅,、中介費(fèi)等，需要比購(gòu)買新房平均多出5個(gè)左右百分點(diǎn),，每200萬(wàn)元的住房,，又要多出近10萬(wàn)元現(xiàn)金。進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買次新房的現(xiàn)金要比購(gòu)買新房高得多,。
長(zhǎng)期以來(lái),，我們的住房按揭制度都是有利于開發(fā)商的，開發(fā)商定多少價(jià)銀行都認(rèn)可,，但是次新房哪怕比同地段新房?jī)r(jià)格低得多,，到銀行按揭時(shí)的評(píng)估價(jià)格都比實(shí)際交易價(jià)格低很多。這樣做原本是有它的道理的,，就是銀行為了降低按揭風(fēng)險(xiǎn),，防范購(gòu)房者做高交易價(jià)格以便多套取銀行貸款。
但這卻給了開發(fā)商極大的空子可鉆,，他們可以把房?jī)r(jià)抬到比次新房甚至是剛從開發(fā)商手里賣出的次新房?jī)r(jià)格高得多,，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者由于現(xiàn)金首付能力有限，被迫轉(zhuǎn)向新房,。
更有甚者,，不合理的按揭制度還有利于開發(fā)商假按揭，反正價(jià)格都是由開發(fā)商說(shuō)了算,，如果他想故意提高價(jià)格以捂盤,，那可以把價(jià)格抬得很高，起到一箭雙雕的效果：一是達(dá)到捂盤目的,，二是由于價(jià)格跟成本相差巨大,，他們只要有少量的樓盤假按揭成功，就能輕易從銀行套取足夠“過(guò)冬”的資本金,。
為了打擊哄抬房?jī)r(jià),，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),，也許該修正銀行按揭制度了。 |