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3月份，北京的東,、北,、南都出現(xiàn)了郊區(qū)商品房新開盤價格超過城區(qū)次新房的現(xiàn)象，接近六環(huán)的商品房價格超過四環(huán)次新房價格,。（《新京報》4月7日）
郊區(qū)房價暴漲,，我認為有個重要原因：不合理的商品房按揭制度逼得大量購房者不得不購買開發(fā)商的新盤，導(dǎo)致郊區(qū)新盤與城區(qū)新盤價格出現(xiàn)嚴重倒掛,。
以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例,，這一帶的次新房價格一般在26000元/平米左右，但銀行按揭時最高只能評估到20000元/平米,，甚至是15000元/平米,；而新房價格則不低于35000元/平米。以購買100平米住宅為例,，20%的首付,，購買26000元/平米的次新房需要100萬元以上首付，而購買35000元/平米的新房則只需要70萬元首付,。
70萬元首付對于許多購房者來說,，仍然是不可承受之重，因此他們再一次把目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū),。是買28000元單價的郊區(qū)新房好呢,，還是買每平米17000元的次新房好？正確的答案顯然是后者,。但現(xiàn)實堅硬的按揭制度再一次把人們逼向了選擇前者,！因為如果是選擇后者，銀行評估的次新房價格可能只有11000元每平米,，這樣,，買100平米單價17000元的次新房,，總價是170萬元，卻只能按評估價格11000元/平米的80%向銀行貸款,，可貸得88萬元,，其余82萬都需要購房者現(xiàn)金支付。而買100平米28000元每平米的新盤,，購房者的現(xiàn)金支出只需首付款56萬元,！
此外，由于稅費制度收緊,，購買次新房的營業(yè)稅,、中介費等，需要比購買新房平均多出5個左右百分點,，每200萬元的住房,，又要多出近10萬元現(xiàn)金。進一步導(dǎo)致購買次新房的現(xiàn)金要比購買新房高得多,。
長期以來,，我們的住房按揭制度都是有利于開發(fā)商的，開發(fā)商定多少價銀行都認可,，但是次新房哪怕比同地段新房價格低得多,，到銀行按揭時的評估價格都比實際交易價格低很多。這樣做原本是有它的道理的,，就是銀行為了降低按揭風險,，防范購房者做高交易價格以便多套取銀行貸款。
但這卻給了開發(fā)商極大的空子可鉆,，他們可以把房價抬到比次新房甚至是剛從開發(fā)商手里賣出的次新房價格高得多,，因為很多購房者由于現(xiàn)金首付能力有限，被迫轉(zhuǎn)向新房,。
更有甚者,，不合理的按揭制度還有利于開發(fā)商假按揭，反正價格都是由開發(fā)商說了算,，如果他想故意提高價格以捂盤,，那可以把價格抬得很高，起到一箭雙雕的效果：一是達到捂盤目的,，二是由于價格跟成本相差巨大,，他們只要有少量的樓盤假按揭成功，就能輕易從銀行套取足夠“過冬”的資本金,。
為了打擊哄抬房價,，防范銀行信貸風險,，也許該修正銀行按揭制度了,。 |