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房地產(chǎn)很復(fù)雜,，這么多人都沒談清楚,，我不認(rèn)為自己會(huì)更高明,。姑妄言之,。
價(jià)格由供求關(guān)系決定,，讓我們看看房地產(chǎn)的供求兩端,。
房地產(chǎn)供應(yīng)有兩個(gè)環(huán)節(jié),，其一為政府出讓土地（一級(jí)市場）,，其二為地產(chǎn)商開發(fā)并出售樓盤（二級(jí)市場）,。二級(jí)市場的供應(yīng)量主要取決于一級(jí)市場,。
中國的房地產(chǎn)二級(jí)市場規(guī)模很大，參與者很多,。這意味著開發(fā)商是房地產(chǎn)價(jià)格的接受者而非主導(dǎo)者,，也意味著對(duì)于開發(fā)商囤地和捂盤的指責(zé)毫無意義。
任何市場的供應(yīng)者都有囤積居奇的想法,，如果那樣做能夠成功抬高價(jià)格的話,。汽車廠商在2003年收加急費(fèi)，在2005年打價(jià)格戰(zhàn),，不是因?yàn)槠涞赖滤疁?zhǔn)或社會(huì)責(zé)任感發(fā)生了天壤之變,，只是順應(yīng)供求關(guān)系的變化而已。
房地產(chǎn)商囤地也好捂盤也好,，無非是基于房價(jià)繼續(xù)上漲的判斷,。判斷對(duì)了，獲取更大利潤,；錯(cuò)了,，接受市場懲罰。因?yàn)橛小扒敉嚼Ь场�,，不用�?dān)心所有地產(chǎn)商合謀囤地捂盤,，就像不用擔(dān)心汽車廠商、家電商,、手機(jī)商合謀囤貨抬價(jià)一樣,。
問題出在一級(jí)市場。作為唯一的供應(yīng)者,，政府相當(dāng)于一家完全壟斷型企業(yè),。這意味著政府是土地出讓價(jià)格的主導(dǎo)者而非接受者，可以通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量來調(diào)節(jié)地價(jià),。理論上,，當(dāng)政府認(rèn)為地價(jià)過高時(shí)就可以增加土地出讓,，反之則減少。
現(xiàn)在,，政府宣稱房價(jià)過高,。房地產(chǎn)是特殊商品，政府不能放任不管,，這個(gè)論調(diào)籠統(tǒng)來說沒錯(cuò),。政府可以出手調(diào)節(jié)，其方法有二：一是加大土地出讓,；二是推出廉租房,，直接增加二級(jí)市場的供應(yīng),。
而我們看到的是,，一些地方政府不但不加大土地出讓，反而減少了土地出讓,；不但不加快推出廉租房,，反而一再延緩?fù)瞥鲇?jì)劃內(nèi)的廉租房。
再來看房地產(chǎn)需求端,。房地產(chǎn)市場的有效需求可以從兩個(gè)方面來分析,，其一為居民購買力，其二為貨幣供應(yīng)量,。二者一般都是正相關(guān),，只有在財(cái)富分配嚴(yán)重不均時(shí)才會(huì)明顯脫節(jié)——通俗地說，就是多出來的錢落到少數(shù)人手中,，與大多數(shù)人無關(guān),。
從購買力來看，京滬兩地的房價(jià)很可能已經(jīng)接近甚或超過居民購買力的極限,，無論房價(jià)收入比還是租售比都顯示出這一跡象,。除非居民收入持續(xù)獲得顯著增長，否則居民購買力是不能夠支撐房價(jià)繼續(xù)上漲的,。
從貨幣供應(yīng)量來看,，中國近年銀根之松有目共睹。今年與去年比是略緊,，與往年比還是松,。其后果之一是通貨膨脹。
我更擔(dān)心的是這樣一種情況：貨幣供應(yīng)總量很大,，抬高了所有商品的價(jià)格,；但其分配又嚴(yán)重不均，少數(shù)富人獲取了大多數(shù)財(cái)富,。這樣一來,，房價(jià)就算超出居民購買力水平,，也不會(huì)下跌——你買不起，有人買得起,，哪怕只是少數(shù)人,，也可以買下很多房。 |