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近一階段，國務(wù)院和有關(guān)部門接連出臺了一些政策,，試圖遏制房價過快上漲的趨勢,。我們看到的是，主要城市,、特別是一線城市,，房價不但沒有下降，反而近乎瘋狂地暴漲,�,！霸秸{(diào)越漲”是對政府政策公信力的最大挑戰(zhàn)。在這方面,，不必指責(zé)“在商言商”的開發(fā)商,，而是要看看我們的政策取向是否出了偏差。筆者以為,，目前中國的房地產(chǎn)市場(特別是一線城市)已與消費(fèi)者的真實(shí)需求沒有太大關(guān)系,，而是投機(jī)者的天下；不鏟除投機(jī)需求,，中國房地產(chǎn)市場不得安寧,，遲早要產(chǎn)生像日本那樣的泡沫破裂,。
雖然房地產(chǎn)市場是一個不太完全的市場，是一個有著重大壟斷力量,、政府舉足輕重的市場,，但是，供求關(guān)系依然是房地產(chǎn)市場的決定性因素,。從目前出臺的政策看,，政府主要是在“供”的方面下力氣，勒令央企退出,、確定土地“政策性住房”的明確比例,、提高賣地成本、收回“地王”閑置土地等,，基本上仍是對房地產(chǎn)供給者的調(diào)控,，這些政策對減少囤地投機(jī)、遏制捂盤惜售等,，也許會有一定作用,，但不容否認(rèn)的是，這在客觀上進(jìn)一步打擊了“供給”的增長,。
既然市場經(jīng)濟(jì)有供給和需求兩方面,，短期內(nèi)如果供給不能有效行動——如賣地涉及土地財(cái)政，其根源不在地方政府,，而在于分稅制導(dǎo)致的地方政府“差錢”——一些制度性的缺陷不可能短期發(fā)生根本改觀,，最簡單易行的辦法，是在需求上想些主意,。
現(xiàn)在,，許多城市的房價已經(jīng)高得離譜，和中等收入——別說低收入者——的買房需求相去甚遠(yuǎn),。有數(shù)據(jù)說,，一線城市的買房者，七成為炒房投機(jī)客,，從一些高檔樓盤的空置率看,，這個數(shù)字有一定依據(jù)。房價越高越買,，其實(shí)是人們認(rèn)定房地產(chǎn)價格只漲不降,，認(rèn)定房價依然有巨大的上漲空間，居住的功能早被扔到了一邊,；可以說,，這種認(rèn)定，導(dǎo)致了房價持續(xù)高燒不退,，房地產(chǎn)成為炒房投機(jī)者的樂園。不剎住這種對投機(jī)獲暴利的期望，不鏟除投機(jī)客的“前仆后繼”,，僅在供給上想辦法而不考慮需求,，只能是越調(diào)控價格越高。對策其實(shí)很簡單,。
一是需要降低暴利預(yù)期。政府需要及早對征收物業(yè)稅(或曰資產(chǎn)稅,、土地占用累進(jìn)稅等，以更適合中國國情)明確表態(tài),，至少要說明主要原則,，如對自住型一般住房(每戶第一套房,，或每人有一定面積),，是消費(fèi)品而基本不征稅,，對第二套及以上住房征收累進(jìn)資產(chǎn)稅,，大幅提高養(yǎng)房成本和交易成本,；要表明,，征收是遲早的事，可以先在一線城市展開，然后在全國推開,。至于時間表,，只要有這個表態(tài),，是三年還是五年都沒有關(guān)系，但要表明“追溯至所有房產(chǎn)”的原則,，以防借此出現(xiàn)新的炒作。
二是要充分運(yùn)用金融杠桿,，不能再讓銀行成為投機(jī)者的融資工具,。在房地產(chǎn)貸款上,，應(yīng)該調(diào)整思路,，規(guī)避過度寬松的房貸政策帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)——以現(xiàn)在的房價而論，有幾個人的收入能達(dá)到借貸的起碼要求,？銀行幫客戶造假、買房客提供虛假職業(yè)和收入信息幾乎遍及借貸市場,。其中,，彈性空間最大的莫過于“第二套改善性住房”。如果真想調(diào)控幾近瘋狂的市場,，只要明確“鏟除投機(jī),，自理改善,，扶植自住”的原則,，大幅提高貸款門檻，房價就會應(yīng)聲而跌,。早點(diǎn)把膿包擠破,，短期可能會影響GDP增長，但對防止泡沫破裂引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)問題是必要的,�,！俺C枉必須過正”,。這樣做或許有可能抑制一部分買房需求，但另一方面,，卻會促進(jìn)租房市場的發(fā)展,。 |