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近一階段,，國(guó)務(wù)院和有關(guān)部門(mén)接連出臺(tái)了一些政策,，試圖遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。我們看到的是，主要城市,、特別是一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下降,，反而近乎瘋狂地暴漲,。“越調(diào)越漲”是對(duì)政府政策公信力的最大挑戰(zhàn),。在這方面,，不必指責(zé)“在商言商”的開(kāi)發(fā)商，而是要看看我們的政策取向是否出了偏差,。筆者以為,，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)(特別是一線(xiàn)城市)已與消費(fèi)者的真實(shí)需求沒(méi)有太大關(guān)系，而是投機(jī)者的天下,；不鏟除投機(jī)需求,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不得安寧，遲早要產(chǎn)生像日本那樣的泡沫破裂,。
雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不太完全的市場(chǎng),，是一個(gè)有著重大壟斷力量、政府舉足輕重的市場(chǎng),，但是,，供求關(guān)系依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定性因素。從目前出臺(tái)的政策看,，政府主要是在“供”的方面下力氣,，勒令央企退出、確定土地“政策性住房”的明確比例,、提高賣(mài)地成本,、收回“地王”閑置土地等，基本上仍是對(duì)房地產(chǎn)供給者的調(diào)控,，這些政策對(duì)減少囤地投機(jī),、遏制捂盤(pán)惜售等，也許會(huì)有一定作用,，但不容否認(rèn)的是,，這在客觀上進(jìn)一步打擊了“供給”的增長(zhǎng),。
既然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有供給和需求兩方面，短期內(nèi)如果供給不能有效行動(dòng)——如賣(mài)地涉及土地財(cái)政,，其根源不在地方政府,，而在于分稅制導(dǎo)致的地方政府“差錢(qián)”——一些制度性的缺陷不可能短期發(fā)生根本改觀，最簡(jiǎn)單易行的辦法,，是在需求上想些主意,。
現(xiàn)在，許多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜,，和中等收入——?jiǎng)e說(shuō)低收入者——的買(mǎi)房需求相去甚遠(yuǎn),。有數(shù)據(jù)說(shuō)，一線(xiàn)城市的買(mǎi)房者,，七成為炒房投機(jī)客,，從一些高檔樓盤(pán)的空置率看，這個(gè)數(shù)字有一定依據(jù),。房?jī)r(jià)越高越買(mǎi),，其實(shí)是人們認(rèn)定房地產(chǎn)價(jià)格只漲不降，認(rèn)定房?jī)r(jià)依然有巨大的上漲空間,，居住的功能早被扔到了一邊,；可以說(shuō)，這種認(rèn)定,，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)持續(xù)高燒不退,，房地產(chǎn)成為炒房投機(jī)者的樂(lè)園。不剎住這種對(duì)投機(jī)獲暴利的期望,，不鏟除投機(jī)客的“前仆后繼”,，僅在供給上想辦法而不考慮需求，只能是越調(diào)控價(jià)格越高,。對(duì)策其實(shí)很簡(jiǎn)單,。
一是需要降低暴利預(yù)期。政府需要及早對(duì)征收物業(yè)稅(或曰資產(chǎn)稅,、土地占用累進(jìn)稅等，以更適合中國(guó)國(guó)情)明確表態(tài),，至少要說(shuō)明主要原則,，如對(duì)自住型一般住房(每戶(hù)第一套房，或每人有一定面積),，是消費(fèi)品而基本不征稅,，對(duì)第二套及以上住房征收累進(jìn)資產(chǎn)稅，大幅提高養(yǎng)房成本和交易成本,；要表明,，征收是遲早的事,，可以先在一線(xiàn)城市展開(kāi)，然后在全國(guó)推開(kāi),。至于時(shí)間表,，只要有這個(gè)表態(tài)，是三年還是五年都沒(méi)有關(guān)系,，但要表明“追溯至所有房產(chǎn)”的原則,，以防借此出現(xiàn)新的炒作。
二是要充分運(yùn)用金融杠桿,，不能再讓銀行成為投機(jī)者的融資工具,。在房地產(chǎn)貸款上，應(yīng)該調(diào)整思路,，規(guī)避過(guò)度寬松的房貸政策帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)——以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)而論,，有幾個(gè)人的收入能達(dá)到借貸的起碼要求？銀行幫客戶(hù)造假,、買(mǎi)房客提供虛假職業(yè)和收入信息幾乎遍及借貸市場(chǎng),。其中，彈性空間最大的莫過(guò)于“第二套改善性住房”,。如果真想調(diào)控幾近瘋狂的市場(chǎng),，只要明確“鏟除投機(jī)，自理改善,，扶植自住”的原則,，大幅提高貸款門(mén)檻，房?jī)r(jià)就會(huì)應(yīng)聲而跌,。早點(diǎn)把膿包擠破,，短期可能會(huì)影響GDP增長(zhǎng)，但對(duì)防止泡沫破裂引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是必要的,�,！俺C枉必須過(guò)正”。這樣做或許有可能抑制一部分買(mǎi)房需求,，但另一方面,，卻會(huì)促進(jìn)租房市場(chǎng)的發(fā)展。 |