|
國土部剛剛叫停地方政府的土地出讓，任志強就放言房子最抗通脹,，隨后經(jīng)濟學(xué)家張五常也在博客中說到,，投資房產(chǎn)是最好的投資方式。從現(xiàn)實角度看,，二人說的都正確,，商品房市場化11年的發(fā)展?fàn)顩r也充分證明了這些。然而如果任由這種趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)熱導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)失衡問題就會越來越嚴(yán)重,，經(jīng)濟平穩(wěn)向好發(fā)展的預(yù)期可能就會喪失,，畢竟房子的最終價值與用途在于其居住屬性，它并不是黃金和鉆石,，可以以收藏的方式增值,。
說房產(chǎn)抗通脹適合投資的根源在于11年來房產(chǎn)價值始終處于上升通道，非但沒有落后于貨幣化,，反而其價值一直在高于貨幣貶值速度增長,，這是投機需求能在房地產(chǎn)中大賺特賺的主要原因，造成房產(chǎn)具有投機屬性的主要原因則要歸于供小于求的供需格局,，關(guān)鍵問題在土地資源的稀缺性,，這個稀缺性并不是土地資源局限性，而是國土部土地規(guī)劃的滯后性,。從最近10年全國土地供應(yīng)數(shù)據(jù)看,，市場需求遠(yuǎn)大于計劃供給，這個現(xiàn)象在最近三到五年尤為突出,，同時房價也隨著土地供應(yīng)量不足而逐漸攀高,，從而在高房價的巨大利潤下推動土地升值，形成房地價互推的局面,。
當(dāng)然在房價預(yù)期中有投機因素的支撐,，這與政策刺激房地產(chǎn)有關(guān)，更與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡有關(guān),。改革開放前20多年中,，拉動經(jīng)濟最大的依賴是出口，經(jīng)濟增長享受的是人口紅利,，所以截止到2007年末,，我國出口總量所占GDP的比重高達(dá)60%多，隨著對人口紅利的過度依賴,，消費卻由改革開放前的53%,，下降到2009年的39%，造成內(nèi)需市場萎縮的現(xiàn)象,，消費下降制約經(jīng)濟均衡發(fā)展,，最近10年開始依賴投資來拉動城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)升級，而自從2003年房地產(chǎn)被作為支柱產(chǎn)業(yè)后,，地方政府得到了分稅制后最大的財政來源,，逐漸對土地財政過度依賴，導(dǎo)致財政投資方向都圍繞土地收益的建設(shè)而實施,，最終財政投資偏斜嚴(yán)重,，又不得不繼續(xù)過度依賴土地財政,，形成惡性循環(huán)。
資本與民間游資沖入房地產(chǎn)后,，投機需求的放大加上剛性需求的存在,，兩大需求在土地供給不足導(dǎo)致商品房市場供給匱乏的情況下，必然推動房價上漲,，在這樣的供需格局下,，政府每年向市場投放過多貨幣又導(dǎo)致貨幣以每年10%至少20%的速度貶值，房產(chǎn)自然就會成為最佳投資產(chǎn)品,，也是當(dāng)之無愧最具保值可以抵抗通脹的資產(chǎn)。
但是,，這樣的趨勢只能造成資本不斷向房地產(chǎn)滲透,，民間游資與海外熱錢不斷向房地產(chǎn)涌入，最終實體產(chǎn)業(yè)得不到資金推動發(fā)展,，出口目前所面臨的貿(mào)易戰(zhàn)爭又足以致命,，即使政府以加大國際采購的條件來交換出口額，也依舊需要加大出口退稅來拉動出口解決就業(yè),，人均收入難以提升,，傳導(dǎo)成消費率的下降，形成惡性循環(huán),。最終在房地產(chǎn)一頭獨大,，房價不斷上漲，而土地使用年限僅為40至70年,，建筑物壽命僅為40年左右的情況下,，在剛性需求者收入低下、購買力不足的情況下,，導(dǎo)致房地產(chǎn)脫離居住屬性,，成為投機需求衍生品，催生房地產(chǎn)泡沫,。一旦經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題再度嚴(yán)重,，剛性需求徹底被排斥到市場之外，投機需求就將被死死套牢,，而房地產(chǎn)業(yè)所占的近20萬億銀行貸款就會迅速致使銀行業(yè)資不抵債,，巨大的金融風(fēng)險隱患已經(jīng)形成，如不能盡快解決這些問題,，絞死中國經(jīng)濟的就注定會是房地產(chǎn)業(yè),。
|