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截至3月23日,，滬深兩市共有67家房企發(fā)布年報(bào),，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤接近300億元,較2008年同期增長了七成左右,。與此同時(shí),，這些公司負(fù)債總額卻超過5100億元,，有56家公司債務(wù)總額明顯增加,，有32家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上,。
上述數(shù)據(jù)表明,，2009年是房地產(chǎn)上市公司大舉借債,、大力擴(kuò)張,、大筆賺錢的一年，經(jīng)歷了2008年的痛楚,、擔(dān)憂之后,，開發(fā)商的好日子重新回來，又開始了“大口吃肉,、大碗喝酒”的快意生活,。
從很大程度上講，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),，就是一個(gè)玩錢的行業(yè),。而中國絕大部分的開發(fā)商，自有資金并不雄厚,，多數(shù)靠銀行借款過日子,。即便有些大型房企并不差錢，但在高價(jià)圈地,、高速擴(kuò)張的“軍備競賽”過程中,，錢永遠(yuǎn)都不夠花,，通過高負(fù)債，借力高資金杠桿率,，幾乎成為國內(nèi)房企的不二選擇,。
近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場一而再、再而三地教育開發(fā)商,，“人有多大膽,，地有多大產(chǎn)”。且不說2003年到2007年全國樓市的持續(xù)上升期,，但言2008年在國際金融危機(jī)與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的雙重壓制下,，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近十年來罕見的低迷，此時(shí)以萬科為代表的謹(jǐn)慎派房企,，紛紛降低負(fù)債率,，增加現(xiàn)金流，以準(zhǔn)備“過冬”,，而以保利為代表的央企,，卻不斷融資，提速擴(kuò)張,，在全國諸多城市高調(diào)拿地,。
后來的事實(shí)大家都已清楚。保利的逆勢擴(kuò)張,，獲得了大量的低價(jià)土地,，儲(chǔ)備了豐富的優(yōu)質(zhì)地塊，從而在2009年樓市回暖之后,，在項(xiàng)目開工量和銷售量上異軍突起,，年度業(yè)績和利潤增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科等理性房企。另外還有一個(gè)典型案例,，2008年下半年銷售遇滯之后,，綠城并未像很多上市公司那樣對樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷，反倒是以較高代價(jià)在境外融資,，結(jié)果同樣證明2009年綠城的房源充足,，賣出了好價(jià)錢，同時(shí)也激勵(lì)著宋衛(wèi)平高調(diào)拿地,。于是乎,，綠城和保利一道，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)老大寶座的有力競爭者,。
從我國城市化進(jìn)程,、經(jīng)濟(jì)增長形勢、人均收入增長、人口結(jié)構(gòu)上考量,，理性人士都無法否認(rèn)我國房地產(chǎn)業(yè)還有十幾年快速發(fā)展期,，所以前些時(shí)候，連住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長都表態(tài)：我國住房價(jià)格還會(huì)再漲20年,。在此條件下，開發(fā)商的好日子似乎還長,。
然而,，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場屬于準(zhǔn)資產(chǎn)市場,，而任何資產(chǎn)價(jià)格,，從來沒有一漲十幾年而不會(huì)下跌的情況。2008年8月至2009年2月,，70個(gè)大中城市房價(jià)曾出現(xiàn)過半年的下跌,。但相對于2007年和2009年房價(jià)漲幅，上述下跌基本上可以忽略不計(jì),。
就今年的短期而言,，樓市調(diào)整、房價(jià)下跌,，已成為大概率的事件,。自去年12月開始的房地產(chǎn)緊縮式調(diào)控，已使今年一季度全國樓市再次體驗(yàn)了什么叫低迷,。按此推理,，隨著市場的降溫，2008年下半年那種讓房企資金緊張,、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形,，會(huì)否發(fā)生，已經(jīng)再次成為懸在諸多開發(fā)商,、尤其是高負(fù)債率房企頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”,。
都知道央企不差錢，所以3月16日,，兩會(huì)剛一結(jié)束,，北京便有三塊“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)”的緊張局勢,，讓房企深切感受到此番調(diào)控,，并非玩虛的。另外,，國土資源部一再表態(tài)整治土地市場的亂象,，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時(shí)間進(jìn)一步壓縮到一個(gè)月內(nèi)，已使去年第四季度以來大手筆圈地的開發(fā)商感到資金也有些不順手了。
香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場,，比大陸要成熟很多,，一批香港地產(chǎn)商可謂經(jīng)歷過七八個(gè)上上下下的房地產(chǎn)市場周期，所以絕大多數(shù)港資地產(chǎn)巨頭,，都把資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%以下,，低至30%左右的絕非少數(shù)。皆因他們知道市場下跌時(shí)現(xiàn)金流的重要性,，若當(dāng)前大陸開發(fā)商動(dòng)輒70%～80%的高負(fù)債率,，遇到香港1997-2003年樓市危機(jī)，把小命丟掉,，絕對是大概率的事,。
去年下半年全國地價(jià)飆升、地王頻出之際,，房地產(chǎn)開發(fā)商中,，也有個(gè)別憂心忡忡的地產(chǎn)商人，比如王石,、潘石屹,、易小迪等，而他們的共同特征是,，都經(jīng)歷過1993-1994年海南地產(chǎn)泡沫的破滅,，以及1998-1999年的樓市冬天。2010年,，中國樓市注定是調(diào)整的一年,，對于開發(fā)商而言，2009年的高利潤不再,，而2009年留下來的高負(fù)債,，卻是塊“難啃的骨頭”。明智者,，當(dāng)思降價(jià)促銷,，回籠資金頂要緊。 |