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截至3月23日,，滬深兩市共有67家房企發(fā)布年報,，累計實現(xiàn)凈利潤接近300億元,較2008年同期增長了七成左右。與此同時,，這些公司負(fù)債總額卻超過5100億元,，有56家公司債務(wù)總額明顯增加,，有32家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。
上述數(shù)據(jù)表明,，2009年是房地產(chǎn)上市公司大舉借債,、大力擴(kuò)張、大筆賺錢的一年,，經(jīng)歷了2008年的痛楚,、擔(dān)憂之后,，開發(fā)商的好日子重新回來，又開始了“大口吃肉,、大碗喝酒”的快意生活,。
從很大程度上講，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),，就是一個玩錢的行業(yè),。而中國絕大部分的開發(fā)商，自有資金并不雄厚,，多數(shù)靠銀行借款過日子,。即便有些大型房企并不差錢，但在高價圈地,、高速擴(kuò)張的“軍備競賽”過程中,，錢永遠(yuǎn)都不夠花，通過高負(fù)債,，借力高資金杠桿率,，幾乎成為國內(nèi)房企的不二選擇。
近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場一而再,、再而三地教育開發(fā)商,，“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”,。且不說2003年到2007年全國樓市的持續(xù)上升期,，但言2008年在國際金融危機(jī)與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的雙重壓制下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近十年來罕見的低迷,，此時以萬科為代表的謹(jǐn)慎派房企,，紛紛降低負(fù)債率，增加現(xiàn)金流,，以準(zhǔn)備“過冬”,，而以保利為代表的央企，卻不斷融資,，提速擴(kuò)張,，在全國諸多城市高調(diào)拿地。
后來的事實大家都已清楚,。保利的逆勢擴(kuò)張,，獲得了大量的低價土地，儲備了豐富的優(yōu)質(zhì)地塊,，從而在2009年樓市回暖之后,，在項目開工量和銷售量上異軍突起，年度業(yè)績和利潤增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科等理性房企。另外還有一個典型案例,，2008年下半年銷售遇滯之后,，綠城并未像很多上市公司那樣對樓盤進(jìn)行降價促銷，反倒是以較高代價在境外融資,，結(jié)果同樣證明2009年綠城的房源充足,，賣出了好價錢，同時也激勵著宋衛(wèi)平高調(diào)拿地,。于是乎,，綠城和保利一道,，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)老大寶座的有力競爭者,。
從我國城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)增長形勢,、人均收入增長,、人口結(jié)構(gòu)上考量，理性人士都無法否認(rèn)我國房地產(chǎn)業(yè)還有十幾年快速發(fā)展期,，所以前些時候,，連住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長都表態(tài)：我國住房價格還會再漲20年。在此條件下,，開發(fā)商的好日子似乎還長,。
然而，從本質(zhì)上講,，房地產(chǎn)市場屬于準(zhǔn)資產(chǎn)市場,，而任何資產(chǎn)價格，從來沒有一漲十幾年而不會下跌的情況,。2008年8月至2009年2月,，70個大中城市房價曾出現(xiàn)過半年的下跌。但相對于2007年和2009年房價漲幅,，上述下跌基本上可以忽略不計,。
就今年的短期而言，樓市調(diào)整,、房價下跌,，已成為大概率的事件。自去年12月開始的房地產(chǎn)緊縮式調(diào)控,，已使今年一季度全國樓市再次體驗了什么叫低迷,。按此推理，隨著市場的降溫,，2008年下半年那種讓房企資金緊張,、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形，會否發(fā)生，已經(jīng)再次成為懸在諸多開發(fā)商,、尤其是高負(fù)債率房企頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”,。
都知道央企不差錢，所以3月16日,，兩會剛一結(jié)束,，北京便有三塊“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地產(chǎn)業(yè)”的緊張局勢,，讓房企深切感受到此番調(diào)控,，并非玩虛的。另外,，國土資源部一再表態(tài)整治土地市場的亂象,，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時間進(jìn)一步壓縮到一個月內(nèi)，已使去年第四季度以來大手筆圈地的開發(fā)商感到資金也有些不順手了,。
香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場,，比大陸要成熟很多，一批香港地產(chǎn)商可謂經(jīng)歷過七八個上上下下的房地產(chǎn)市場周期,，所以絕大多數(shù)港資地產(chǎn)巨頭,，都把資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%以下，低至30%左右的絕非少數(shù),。皆因他們知道市場下跌時現(xiàn)金流的重要性,，若當(dāng)前大陸開發(fā)商動輒70%～80%的高負(fù)債率，遇到香港1997-2003年樓市危機(jī),，把小命丟掉,，絕對是大概率的事。
去年下半年全國地價飆升,、地王頻出之際,，房地產(chǎn)開發(fā)商中，也有個別憂心忡忡的地產(chǎn)商人,，比如王石,、潘石屹、易小迪等,，而他們的共同特征是,，都經(jīng)歷過1993-1994年海南地產(chǎn)泡沫的破滅，以及1998-1999年的樓市冬天,。2010年,，中國樓市注定是調(diào)整的一年，對于開發(fā)商而言,，2009年的高利潤不再,，而2009年留下來的高負(fù)債,，卻是塊“難啃的骨頭”。明智者,，當(dāng)思降價促銷,，回籠資金頂要緊。 |