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最近,，北京市國土資源局出臺抑制高地價的舉措：其一，暫停熱點地區(qū)高價土地的交易,，以穩(wěn)定土地市場,；其二改進土地交易方式，使土地拍賣不再只是價高者得,。
暫停熱點地區(qū)高價土地的交易,，是為了平息輿論對3月15日產(chǎn)生的三個“地王”，及隨即產(chǎn)生的周邊地區(qū)房價暴漲的質(zhì)疑,。對燒得滾燙的開水暫時降溫,，不再火上澆油，理論上似乎不錯,。讓地價這個房價上漲的先行指標(biāo),，不再擾亂房價預(yù)期，傳遞錯誤信號,，也確是當(dāng)務(wù)之急,。
但從制度建設(shè)的層面而言，暫停熱點地區(qū)的土地交易,，并不具有制度上的范本意義,。特別是在土地供應(yīng)完全由地方政府調(diào)控的情況下，人為放緩?fù)恋毓⿷?yīng)的步伐,，反而更易引發(fā)對土地供應(yīng)短缺的擔(dān)憂,。因此，這個措施是否有效,，還需要觀察和配套辦法,。特別是，一定要在暫停熱點地區(qū)熄火的同時,，還要放水,，確保土地供應(yīng)從總量上不僅不減少,，相反大幅增加，讓大量低價土地起到平抑地價的“平準(zhǔn)基金”的作用,。
相對而言,，第二個舉措更值得關(guān)注，那就是在土地交易上不再實行“價高者得”的游戲規(guī)則,，而是通過在土地競買過程中,，增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求，設(shè)立地價合理區(qū)間,，控制非理性土地競價，通過綜合評標(biāo)的方式交易土地,。這應(yīng)是全國主要城市中,，率先完善土地“招拍賣”制度的舉措。
北京完善土地“招拍掛”制度的更多細節(jié)還沒有公開,，從有關(guān)官員透露的信息看,，差不多是在土地拍賣時，要求開發(fā)商“搭建”保障性住房,。3月17日拍賣的大望京的某個地塊,，基本就是這個模式。對北京將“搭建”保障性住房納入拍賣規(guī)則,，效果如何,，還要取決于開發(fā)商采取什么樣的對策應(yīng)對。北京在之前保障性住房建設(shè)上,，也曾采用過這個模式,，效果也不錯，只是沒有堅持執(zhí)行,。
但毫無疑問,，這種改進土地招拍掛的大方向正確。這種方式至少可以抑制土地的平均價格,。但是,，這個政策本身的缺陷也很明顯：保障性住房的土地供應(yīng)，無論是廉租房還是經(jīng)濟適用房,，在制度設(shè)計上都是無償劃撥,，如果和商品房的土地供應(yīng)搭售，可能會被開發(fā)商“稀釋”,，最終造成保障性住房的土地供應(yīng)沒保障,。因此，這個制度成敗的關(guān)鍵,，在于具體的制度設(shè)計,。
舉目全球,，在土地買賣制度上，完全采用價高者得的“招拍掛”,，除了香港特區(qū),，就是中國內(nèi)地了。這使得開發(fā)商在高價獲得土地后,，只能通過壓縮成本或提高房價,，保障自己的利潤實現(xiàn)，前者導(dǎo)致“樓歪歪”,，后者導(dǎo)致高房價,。正因為如此，絕大多數(shù)國家對土地的競買采取比較綜合的辦法,。比如,，有的國家要綜合考慮開發(fā)商的排名和商譽；有的國家如新加坡,，土地比我們稀缺,，但政府不靠土地賺錢，而是用房價去倒推地價,。北京的“搭建”法,，事實上也難以徹底根除“招拍掛”的制度弊端。
當(dāng)下土地價格不合理的根本原因,，是政府壟斷了土地的供應(yīng),，并通過人為調(diào)節(jié)供地節(jié)奏追求地價最大化。因此,，抑制不合理的高地價,，需要更多制度層面的努力。國土資源部需要制定統(tǒng)一的游戲規(guī)則,，并在全國建立更多的土地交易中心,，使各地的土地交易和股票交易一樣日常化,，而不是集中拍賣,；同時，對具體地段的地價設(shè)定上限,，如果買賣價格超過上限,，應(yīng)對開發(fā)商直接征收暴利稅，避免人為操縱地價,。 |