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最近,，北京市國(guó)土資源局出臺(tái)抑制高地價(jià)的舉措：其一，暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地的交易,，以穩(wěn)定土地市場(chǎng),；其二改進(jìn)土地交易方式，使土地拍賣不再只是價(jià)高者得,。
暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地的交易,，是為了平息輿論對(duì)3月15日產(chǎn)生的三個(gè)“地王”，及隨即產(chǎn)生的周邊地區(qū)房?jī)r(jià)暴漲的質(zhì)疑,。對(duì)燒得滾燙的開水暫時(shí)降溫,，不再火上澆油，理論上似乎不錯(cuò),。讓地價(jià)這個(gè)房?jī)r(jià)上漲的先行指標(biāo),，不再擾亂房?jī)r(jià)預(yù)期，傳遞錯(cuò)誤信號(hào),，也確是當(dāng)務(wù)之急,。
但從制度建設(shè)的層面而言，暫停熱點(diǎn)地區(qū)的土地交易,，并不具有制度上的范本意義,。特別是在土地供應(yīng)完全由地方政府調(diào)控的情況下，人為放緩?fù)恋毓⿷?yīng)的步伐,，反而更易引發(fā)對(duì)土地供應(yīng)短缺的擔(dān)憂,。因此，這個(gè)措施是否有效,，還需要觀察和配套辦法,。特別是，一定要在暫停熱點(diǎn)地區(qū)熄火的同時(shí),，還要放水,，確保土地供應(yīng)從總量上不僅不減少，相反大幅增加，讓大量低價(jià)土地起到平抑地價(jià)的“平準(zhǔn)基金”的作用,。
相對(duì)而言,，第二個(gè)舉措更值得關(guān)注，那就是在土地交易上不再實(shí)行“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則,，而是通過(guò)在土地競(jìng)買過(guò)程中,，增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求,，設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間,，控制非理性土地競(jìng)價(jià)，通過(guò)綜合評(píng)標(biāo)的方式交易土地,。這應(yīng)是全國(guó)主要城市中,，率先完善土地“招拍賣”制度的舉措。
北京完善土地“招拍掛”制度的更多細(xì)節(jié)還沒(méi)有公開,，從有關(guān)官員透露的信息看,，差不多是在土地拍賣時(shí)，要求開發(fā)商“搭建”保障性住房,。3月17日拍賣的大望京的某個(gè)地塊,，基本就是這個(gè)模式。對(duì)北京將“搭建”保障性住房納入拍賣規(guī)則,，效果如何,，還要取決于開發(fā)商采取什么樣的對(duì)策應(yīng)對(duì)。北京在之前保障性住房建設(shè)上,，也曾采用過(guò)這個(gè)模式,，效果也不錯(cuò)，只是沒(méi)有堅(jiān)持執(zhí)行,。
但毫無(wú)疑問(wèn),，這種改進(jìn)土地招拍掛的大方向正確。這種方式至少可以抑制土地的平均價(jià)格,。但是,，這個(gè)政策本身的缺陷也很明顯：保障性住房的土地供應(yīng)，無(wú)論是廉租房還是經(jīng)濟(jì)適用房,，在制度設(shè)計(jì)上都是無(wú)償劃撥,，如果和商品房的土地供應(yīng)搭售，可能會(huì)被開發(fā)商“稀釋”,，最終造成保障性住房的土地供應(yīng)沒(méi)保障,。因此，這個(gè)制度成敗的關(guān)鍵,，在于具體的制度設(shè)計(jì),。
舉目全球，在土地買賣制度上,，完全采用價(jià)高者得的“招拍掛”,，除了香港特區(qū),，就是中國(guó)內(nèi)地了。這使得開發(fā)商在高價(jià)獲得土地后,，只能通過(guò)壓縮成本或提高房?jī)r(jià),，保障自己的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，前者導(dǎo)致“樓歪歪”,，后者導(dǎo)致高房?jī)r(jià),。正因?yàn)槿绱耍^大多數(shù)國(guó)家對(duì)土地的競(jìng)買采取比較綜合的辦法,。比如,，有的國(guó)家要綜合考慮開發(fā)商的排名和商譽(yù)；有的國(guó)家如新加坡,，土地比我們稀缺,，但政府不靠土地賺錢，而是用房?jī)r(jià)去倒推地價(jià),。北京的“搭建”法,，事實(shí)上也難以徹底根除“招拍掛”的制度弊端。
當(dāng)下土地價(jià)格不合理的根本原因,，是政府壟斷了土地的供應(yīng),，并通過(guò)人為調(diào)節(jié)供地節(jié)奏追求地價(jià)最大化。因此,，抑制不合理的高地價(jià),，需要更多制度層面的努力。國(guó)土資源部需要制定統(tǒng)一的游戲規(guī)則,，并在全國(guó)建立更多的土地交易中心,，使各地的土地交易和股票交易一樣日常化,，而不是集中拍賣,；同時(shí)，對(duì)具體地段的地價(jià)設(shè)定上限,，如果買賣價(jià)格超過(guò)上限,，應(yīng)對(duì)開發(fā)商直接征收暴利稅，避免人為操縱地價(jià),。 |