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據(jù)稱,，擬定中的《住房保障法》有新規(guī),，即由出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用、建筑及安裝費(fèi)用比例確定,。筆者認(rèn)為,，經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)制度雖可大大壓縮其中的牟利空間,，但經(jīng)適房制度弊端并沒從根本上得到解決,，相比之下，共有產(chǎn)權(quán)商品房制度遠(yuǎn)比共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房制度更公平合理,。
筆者所提的共有產(chǎn)權(quán)商品房制度,，即由政府和保障對(duì)象共同出資購(gòu)買商品房或二手房，以出資比例劃定兩者產(chǎn)權(quán)比例,�,？蓪�(duì)人均保障面積規(guī)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，保障對(duì)象將來可一次或分期購(gòu)買國(guó)有面積的產(chǎn)權(quán),，但價(jià)格基本按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情隨行就市,；政府讓渡住房國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的居住權(quán)，只收取極低廉租金,。
這樣的共有產(chǎn)權(quán)商品房制度封殺了行政權(quán)力的尋租空間,。原來經(jīng)適房建設(shè)用地一般以劃撥方式供應(yīng)，并非通過市場(chǎng)招拍掛取得,，有的甚至是零地價(jià),。此次《住房保障法》討論稿等于把經(jīng)適房土地作價(jià)變成政府出資，以此劃定政府和保障對(duì)象擁有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)比例,。但由于經(jīng)適房建設(shè)用地不是通過市場(chǎng)招拍掛取得,，其公允價(jià)值很難弄清，事實(shí)上討論稿似乎還保留了經(jīng)適房的福利性質(zhì),，也即經(jīng)適房建設(shè)用地并不完全以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)作價(jià),。正是由于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房殘存的套利空間，使得政府部門或其中工作人員的分配權(quán)力仍存尋租空間,，這也正是原來經(jīng)適房制度備受質(zhì)疑的老毛病,。而共有產(chǎn)權(quán)商品房交易價(jià)格由市場(chǎng)形成,，政府和保障對(duì)象的產(chǎn)權(quán)比例劃定更科學(xué)；且由于其中沒有任何套利空間,，權(quán)利難以尋租,，住房困難戶可不受干擾安享保障福利。
由于中等收入的夾心層收入水平要高于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),，這使得他們無權(quán)申請(qǐng)經(jīng)適房保障,；而一些經(jīng)濟(jì)條件暫時(shí)較差的人群,，因?yàn)橘?gòu)買到經(jīng)適房卻可憑空增加一大塊財(cái)富,，且由于獲取的是經(jīng)適房部分產(chǎn)權(quán)，福利基本固化,，缺乏像廉租房那樣的退出機(jī)制,。這樣，收入不高的人群其擁有的財(cái)富反可能多于中等收入人群,，這對(duì)整個(gè)社會(huì)的拼搏向上激勵(lì)機(jī)制是個(gè)巨大傷害,。而共有產(chǎn)權(quán)商品房制度保障重點(diǎn)是居住權(quán)，它提供的保障,，只是政府那部分住房產(chǎn)權(quán)衍生出的居住權(quán),，不含利益輸送功能，明顯公平許多,。
盡管有關(guān)規(guī)定對(duì)保障性住房建設(shè)監(jiān)管程度要嚴(yán)于一般商品住房,，但事實(shí)上經(jīng)適房作為福利房，住房困難戶首先考慮的是如何把房子爭(zhēng)取到手,，其次才考慮質(zhì)量問題,，因此經(jīng)適房建設(shè)質(zhì)量往往更難保證。而且在政府主導(dǎo)的經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目中,，很多房屋質(zhì)量驗(yàn)收等于“自查自”,，工程驗(yàn)收成了“走過場(chǎng)”，加上其他各個(gè)環(huán)節(jié)的跑冒滴漏,，很容易就把經(jīng)適房的土地成本低廉優(yōu)勢(shì)消耗殆盡,，申購(gòu)戶真正得到的實(shí)惠極為有限。比如,，某市一期經(jīng)濟(jì)適用房800多套房子交付后,，有500多戶業(yè)主要求維修，而有的經(jīng)適房項(xiàng)目還發(fā)生過半數(shù)以上業(yè)主集體抵制收房現(xiàn)象,。
經(jīng)適房項(xiàng)目一般在政府劃撥的土地上集中建設(shè),，如果建在離市中心較遠(yuǎn)位置，配套設(shè)施不全,，等于制造出貧民窟,；如果經(jīng)適房建在市區(qū)較好的地段,，政府隱性買單巨大，對(duì)其他公民也顯失公平,。而如果保障對(duì)象購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)商品房,，買房位置可根據(jù)自身實(shí)際情況隨意選擇，保障對(duì)象更易融入整個(gè)社會(huì)氛圍,。
當(dāng)然,，共有產(chǎn)權(quán)商品房制度難免還有漏洞可鉆，比如保障對(duì)象在向房產(chǎn)商買房時(shí)故意高價(jià)買入,，或者保障對(duì)象賣房時(shí)故意低價(jià)賣給其他買房人,，然后保障對(duì)象再與交易對(duì)方私分從政府那里套取的利益，但相對(duì)而言,，這些漏洞比較容易通過制度設(shè)計(jì)來彌補(bǔ),。首先，可規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)商品房買賣價(jià)格需由政府委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)可,。其次,，可以實(shí)行買賣價(jià)格公示制度，如果交易價(jià)格離譜,，公眾可請(qǐng)求撤換其中確認(rèn)交易價(jià)格的中介機(jī)構(gòu)并要求它賠償有關(guān)損失,，對(duì)揭發(fā)和證明虛假交易價(jià)格的其他中介機(jī)構(gòu)，政府優(yōu)先授予其評(píng)估資格,。再次,，可以實(shí)行內(nèi)循環(huán)政策，鼓勵(lì)新的住房保障對(duì)象接手原來保障對(duì)象賣出的共有產(chǎn)權(quán)商品房,，由此實(shí)現(xiàn)保障對(duì)象之間的相互制約,，對(duì)此類內(nèi)循環(huán)交易，政府可通過實(shí)行交易稅費(fèi)減免予以鼓勵(lì),。最后,，按照《民法通則》“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓；但在出售時(shí),，其他共有人在同等條件下,，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”
規(guī)定，當(dāng)政府認(rèn)為售價(jià)過低時(shí),，可執(zhí)行優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。
（作者系資深經(jīng)濟(jì)研究人員） |