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炒房團(tuán)的廬山真面目浮出水面。有媒體近日?qǐng)?bào)道,，炒房團(tuán)的獲利源泉并非外界猜測(cè)“低買(mǎi)高賣(mài)”的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)收益,，而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款利率與民間利率之間的利差。經(jīng)由炒房團(tuán)與開(kāi)發(fā)商的合作演繹,，2009年有大約3000億元的炒樓操盤(pán)資金活躍于市場(chǎng)中,，給金融監(jiān)管帶來(lái)不小的考驗(yàn)，也成為支持高企房?jī)r(jià)的始作俑者,。(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)3月1日)
時(shí)下,，各路游資狡黠地與樓市調(diào)控重拳周旋，其伎倆更是令人眼花繚亂,。在開(kāi)發(fā)商獲得過(guò)橋資金,、游資斬獲暴利的所謂“雙贏”背后，是百姓深受房?jī)r(jià)飆漲之苦,，經(jīng)濟(jì)健康秩序受損,。以這一揭秘報(bào)道為出發(fā)點(diǎn)，筆者認(rèn)為,，在既有正面阻擊房?jī)r(jià)政策的基礎(chǔ)上,，仍應(yīng)考慮新的針對(duì)性措施，重點(diǎn)是要從調(diào)整樓市預(yù)售制度,、拓展民間資本投資渠道等根源性因素著手改革,，對(duì)樓市亂象給予釜底抽薪的打擊。
經(jīng)由業(yè)內(nèi)人士的“點(diǎn)撥”,，炒房團(tuán)與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)獲利的路線漸次清晰,。炒房團(tuán)組織者先包裝其成員，讓他們以個(gè)人名義順利通過(guò)銀行房貸審核,，然后再以高折扣價(jià)從開(kāi)發(fā)商手中團(tuán)購(gòu)期房,。這讓開(kāi)發(fā)商以預(yù)售的名義在事實(shí)上獲得了一筆“過(guò)橋貸款”，并得以維系其后續(xù)開(kāi)發(fā)工程,。其間,，開(kāi)發(fā)商雖然付出了期房折扣價(jià)差的成本，但卻成功營(yíng)造了樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象,，規(guī)避了銀行借貸的冗長(zhǎng)手續(xù)和貸款不成功的政策風(fēng)險(xiǎn),。由此,，開(kāi)發(fā)商有足夠的底氣高價(jià)售樓，并在樓盤(pán)真實(shí)銷(xiāo)售之后,，再暗自履行與炒房團(tuán)之間的退房契約,，其中特別包括向后者支付數(shù)倍于銀行年息的民間借貸成本。經(jīng)過(guò)這一系列復(fù)雜的運(yùn)作之后,，各地樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升,，炒房團(tuán)獲利撤出，自住購(gòu)房者只能“望房興嘆”,。報(bào)道稱,，去年炒房團(tuán)獲得的收益估計(jì)高達(dá)1000億-1500億元。
其實(shí),，這樣的投機(jī)路線看似隱秘,，但監(jiān)管并非沒(méi)有阻擊之策,，通過(guò)一個(gè)退房環(huán)節(jié)就可以順藤摸瓜地進(jìn)行有效監(jiān)控,。例如，對(duì)于退房率較高的樓盤(pán)進(jìn)行重點(diǎn)布控,，根據(jù)退房者信息對(duì)其后續(xù)動(dòng)向進(jìn)行追蹤,。一旦發(fā)現(xiàn)該人頻頻被其他樓盤(pán)列入退房者名單，便將他的投機(jī)行為記入征信系統(tǒng),，并限制其購(gòu)房行為,。當(dāng)然，這樣的事后監(jiān)管相對(duì)被動(dòng),，且需要?jiǎng)佑么罅康娜肆ξ锪M(jìn)行調(diào)查,，容易滋生投機(jī)者的僥幸心理。打擊樓市投機(jī),，尚需從源頭抓起,。
追根溯源，炒房團(tuán)在樓市實(shí)現(xiàn)投機(jī)暴利的關(guān)鍵,，就在于迎合了開(kāi)發(fā)商預(yù)售期快速回籠資金以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)后續(xù)項(xiàng)目的愿望,。可見(jiàn),，預(yù)售制不只是開(kāi)發(fā)商高杠桿運(yùn)作的“福利”,，它已經(jīng)成為投機(jī)者藏污納垢之所在。經(jīng)由預(yù)售制的幫助,，開(kāi)發(fā)商在尚無(wú)成熟樓盤(pán)之前,，便有權(quán)利向購(gòu)房者索要全部房款。權(quán)利與義務(wù)的不匹配,，意味著開(kāi)發(fā)商能夠無(wú)償占用他人資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,。長(zhǎng)此以往,，預(yù)售制度讓樓市實(shí)際上形成了類(lèi)金融的運(yùn)營(yíng)模式。而大批投機(jī)者正是假扮了期房購(gòu)房者的角色,，才得以“合法”地為開(kāi)發(fā)商提供了民間信貸資金,。而且，這些資金很大比例是來(lái)自于銀行按揭貸款,。其結(jié)果就是,，銀行借款在事實(shí)上支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，成為了樓市投機(jī)者的獲利本金,。其間蘊(yùn)藏的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)已從房地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)散到了銀行體系中,，必須被嚴(yán)格查控。歲末年初,，廣西率先推出了“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn),，此舉值得各地積極借鑒。盡管從具體執(zhí)行上看,，預(yù)售制度的退出需要穩(wěn)步推進(jìn),，但無(wú)論步驟如何，這一問(wèn)題都必須破題實(shí)施,，容不得繼續(xù)等待,。只有房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式與其他行業(yè)一樣，實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與收益相對(duì)等,，投機(jī)者才會(huì)失去介入樓市炒作的契機(jī),。
從另一個(gè)角度講，堵疏結(jié)合才是杜絕投機(jī)炒房行為的根本,。民間游資對(duì)樓市如此垂青,，也與其投資無(wú)門(mén)的現(xiàn)實(shí)困惑有關(guān)。改革開(kāi)放之初,，市場(chǎng)盈利機(jī)會(huì)較多而競(jìng)爭(zhēng)卻不足,，民營(yíng)資本能夠獲得與辛苦努力相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)空間。時(shí)至今日,，為許多民營(yíng)資本提供原始積累的制造業(yè),，已毫無(wú)吸引力可言。統(tǒng)計(jì)現(xiàn)實(shí),，我國(guó)制造業(yè)凈利潤(rùn)率在2007年已經(jīng)降至2%左右,，2008年則受到金融危機(jī)影響甚至為負(fù)數(shù)。當(dāng)前,，亟待調(diào)控部門(mén)完善掃平制度障礙,，吸引產(chǎn)業(yè)資本回流實(shí)業(yè)。一方面,，當(dāng)消除目前各種人為設(shè)置的市場(chǎng)準(zhǔn)入限制,，全面開(kāi)放包括金融,、能源、公用事業(yè)在內(nèi)的行業(yè)準(zhǔn)入,，而不再是讓民營(yíng)資本看著實(shí)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)而興嘆,。另一方面，可以通過(guò)稅收杠桿,、財(cái)政扶持等手段,，激發(fā)企業(yè)對(duì)研發(fā)工作的熱情，培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力,，改變多數(shù)民營(yíng)企業(yè)“未大即死”的惡劣境遇。在投資渠道暢通的環(huán)境下,，民間游資才能夠不再依附于樓市等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域,。
無(wú)孔不入的樓市投機(jī)，讓房地產(chǎn)業(yè)漸次偏離了良性發(fā)展軌道,。對(duì)此,，監(jiān)管舉措有的放矢才能夠有效地引導(dǎo)民間游資投向，為虛火旺盛的樓市降溫,。
(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士) |