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個人房貸如同橡皮筋,，松緊皆易，而且不停地牽扯著房地產(chǎn)各利益相關(guān)方的神經(jīng),。日前有消息稱,，中國銀行北京分行已下發(fā)通知，將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折,，且全面停止與中介的二手房合作,。老實(shí)說，這只是去年以來房貸消息滿天飛中的一個,，但卻吸引了眾多眼球,。
先得從個人房貸的重要性說起。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),，離開銀行貸款肯定玩不轉(zhuǎn),。房地產(chǎn)對銀行的依賴度，在中國諸多行業(yè)中不敢說第一,，至少是前三,。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房地產(chǎn)貸款新增量超過2萬億元,，占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%,；其中個人房貸新增1.4萬億元,，同比增長47.9%，占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右,。
所以,，房地產(chǎn)貸款規(guī)模很大，其中的主角又是個人房貸,；如果個貸收緊,，則直接抑制購房需求，同時又對開發(fā)商資金鏈形成威脅,。
從近幾年諸多房地產(chǎn)政策的效果來看,，個人房貸政策算得上威力最大的一種工具。2007年9月27日“二套房貸”政策出臺后,，之前還氣焰囂張的樓市,，立馬出現(xiàn)降溫，尤其是房價瘋漲的深圳,。2008年10月房貸政策重新放松,，尤其是對首套普通住宅實(shí)行最低二成首付、利率7折優(yōu)惠之后,，11月到12月商品住宅成交量就出現(xiàn)明顯反彈,，同時對2009年全國樓市的持續(xù)回暖,、火爆立下“汗馬功勞”,。
也正由于此，2009年房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向,，最先從房貸緊縮開始,。6月19日，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》,，要求商業(yè)銀行堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求,，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。此后,，各種房貸緊縮的消息不斷,，至12月“國四條”出臺，要求實(shí)行差別化房貸政策,，但還是明確支持二次置業(yè)中的改善性購房需求,。今年1月出臺的“國十一條”，口徑又變,，規(guī)定只要是二次購房,，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價,。
實(shí)際上,，從去年12月至今,，個人房貸政策可以說“亂成一鍋粥”，銀監(jiān)會層面緊縮的速度太快,，各家商業(yè)銀行有些不知所措,；商業(yè)銀行的地方分支行，就更是一頭霧水,，搞不清房貸的松緊度到底該如何控制,。總體而言,，對于二套房貸的嚴(yán)格執(zhí)行,，各家商業(yè)銀行基本接到明確指令或者“窗口指導(dǎo)”，即按“國十一條”所要求的首付最低四成,，利率視風(fēng)險而定,。
但對于首套房貸的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，各家商業(yè)銀行各行其是,，存在明顯差別,，總體尚屬偏寬松。而現(xiàn)今如果中國銀行北京分行確屬將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折,，則無疑發(fā)出一個明確信號：首套房貸也要進(jìn)一步收緊,。估計(jì)還會有其他商業(yè)銀行跟進(jìn)。
除了此番中央抑制投資投機(jī),、穩(wěn)定房價的決心很大之外,，中行北京分行此舉也與今年銀行信貸整體趨緊有關(guān)。上個月央行提高存款準(zhǔn)備金率,，以及對1月份超量放貸的銀行追加提高存款準(zhǔn)備金率,，充分證明了這一點(diǎn)。
實(shí)際上,，銀監(jiān)會已對今年的信貸政策進(jìn)行了明確定調(diào),，其中緊縮個人房貸和開發(fā)貸款是重點(diǎn)，甚至有可能對亂放貸的主管行長實(shí)行問責(zé),�,？梢灶A(yù)計(jì)，在個人房貸不良率很低,，依然屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下,，部分商業(yè)銀行依然會像以前那樣“打擦邊球”，但今年房貸總體偏緊已成定局,。在此條件下,，商品住宅需求萎縮、房價盤整甚至是下跌,，看來是注定的了,。 |