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該不該取消商品房預(yù)售制,？由于利益訴求的不同爭論多年,，這幾天終于在南寧看到答案了,。盡管南寧取消預(yù)售制的具體政策措施還在制定當(dāng)中,，但這已釋放出一個(gè)明確的信號，即存在多年飽受詬病的預(yù)售制走向墳?zāi)怪皇且粋�(gè)時(shí)間問題,。
中國商品房預(yù)售制始于1994年,。當(dāng)年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條對房地產(chǎn)預(yù)售作出了明確的管理規(guī)定。這一制度不但培育了開發(fā)商群體,，而且促進(jìn)中國樓市由小變大。今天,，預(yù)售制不但已經(jīng)完成了歷史任務(wù),，而且“制造”了一大堆麻煩，如重復(fù)預(yù)售,、再抵押騙貸,、延期交房、“貨不對板”,、“爛尾樓”,、“樓脆脆”……
有人給預(yù)售制總結(jié)了七大
“罪狀”，如法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險(xiǎn),、從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過長,、剝奪了購房人對實(shí)物的知悉權(quán)等。事實(shí)上遠(yuǎn)不止七大“罪狀”,，開發(fā)商捂盤囤房,、收錢“排號”、房地產(chǎn)泡沫等問題實(shí)際上也與預(yù)售制有關(guān),。顯然,，預(yù)售制是利于開發(fā)商但不利于購房人的不公平制度，理應(yīng)早日考慮取消,。
今天無論是從開發(fā)商的資金實(shí)力,、融資渠道來看，還是從樓市秩序,、購房人權(quán)益角度而言,，種種跡象顯示，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。但讓人遺憾的是,，國家監(jiān)管部門打擊開發(fā)商捂盤一直在預(yù)售環(huán)節(jié)打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),，卻沒有取消預(yù)售制的意思。
面對近年來取消預(yù)售制的呼聲越來越高,，監(jiān)管部門拒絕取消的理由是,，商品房預(yù)售制是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度、適應(yīng)中國國情,、部分國家有類似制度等,。但這些理由難以立足：預(yù)售制不但弊大于利，更不適應(yīng)當(dāng)下中國國情,；再說,，某些國家實(shí)行的預(yù)售制與我們的預(yù)售制有著本質(zhì)區(qū)別，如美國的預(yù)售制能有效保障購房者的權(quán)益,。
事實(shí)上,，監(jiān)管部門不愿取消預(yù)售制的真正原因是，擔(dān)心取消預(yù)售制后房價(jià)會(huì)更加瘋狂,；就在南寧市即將試點(diǎn)取消預(yù)售制的消息傳出后,，就已經(jīng)有分析人士稱，由于開發(fā)商沒有足夠資金,，未來南寧樓市很有可能開發(fā)量嚴(yán)重不足,，導(dǎo)致房價(jià)上漲。而在我看來,，即便取消預(yù)售制后,，房價(jià)真的會(huì)更高，也應(yīng)該取消——長痛不如短痛,，不能讓預(yù)售制永遠(yuǎn)“綁架”中國樓市,。而且我認(rèn)為，取消預(yù)售制后,，由于開發(fā)商沒有預(yù)售款這項(xiàng)收入,，資金壓力增大，不利于囤地捂盤,，反而有利于促進(jìn)土地利用和房屋供應(yīng),；按現(xiàn)房銷售，不但能減少房屋倒手的次數(shù),，而且會(huì)增加投機(jī)者的資金成本和風(fēng)險(xiǎn),，減少投機(jī)炒房。因而,，取消預(yù)售制后房價(jià)不一定大漲,。
盡管南寧有望試點(diǎn)取消預(yù)售制給了公眾一絲希望,，但我認(rèn)為要格外警惕各種反對力量干擾試點(diǎn)。因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)形成了一個(gè)不可忽視的利益集團(tuán),，取消預(yù)售制必然觸及他們的利益,，不排除某些人、某些機(jī)構(gòu)會(huì)以各種方式干擾取消預(yù)售制的試點(diǎn),，企圖把取消預(yù)售制消滅在萌芽狀態(tài),。
首先要警惕官商利益集團(tuán)。某些地方政府,、職能部門或者官員個(gè)人,，已與開發(fā)商結(jié)成了利益同盟。取消預(yù)售制觸及開發(fā)商的利益,，就等于觸及掌握權(quán)力的某些部門,、某些官員的利益。而且,，開發(fā)商干擾的手段更多,，如要挾、“公關(guān)”等,。其次要警惕某些行業(yè)組織,，如房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、商會(huì),，他們是開發(fā)商的利益代言人，既有靠山又有活動(dòng)能量,。再者要警惕某些被開發(fā)商資助的專家學(xué)者的反對言論,。
因此，南寧要想成功試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度,，首先要盡可能讓相關(guān)制度完善,，不給反對力量干擾的機(jī)會(huì)；其次要有充分準(zhǔn)備應(yīng)對各種挑戰(zhàn),，尤其要準(zhǔn)備應(yīng)對各種質(zhì)疑,；第三，對試點(diǎn)情況要及時(shí)充分公開,。 |