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2002年底,，朱镕基總理離任前重提“恐高癥”,，強(qiáng)調(diào)在大好形勢(shì)下一定要看到問(wèn)題，不要被沖昏頭腦,�,！拔翌A(yù)料（GDP）全年會(huì)超過(guò)8％——我不希望超過(guò)8％，這個(gè)形勢(shì)太好了,，我有恐高癥,，我就是怕太高了,，太高將來(lái)怎么辦，你能維持8％嗎,？或甚至于更高,。”他認(rèn)為,，樓市經(jīng)濟(jì)是靠不住的,，“現(xiàn)在投資的增長(zhǎng)60％靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的推動(dòng)能力很大,，建筑材料工業(yè),、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來(lái)如果沒(méi)有這樣的拉動(dòng)力怎么辦,？難以為繼�,。 彼终f(shuō),，“我也不是說(shuō)問(wèn)題很大,，我就是說(shuō)，某些城市——我沒(méi)說(shuō)全部城市,，它的房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱,，不是‘過(guò)熱’，是有一點(diǎn)熱,，現(xiàn)在就應(yīng)引起注意”,；“我們要更加著力培養(yǎng)人民群眾的購(gòu)買力，特別是農(nóng)民的購(gòu)買力,，才能拉動(dòng)這個(gè)生產(chǎn),，而不是單純靠投資”；“這個(gè)房地產(chǎn),，特別是高級(jí)房地產(chǎn),，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣掉呢？你不能把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都加在銀行身上,，我只是提出一個(gè)預(yù)測(cè),，也不是警告，要小心一點(diǎn),�,！保ㄕ浴吨扉F基：本屆總理任期的最后100天》，《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》2003年3月2日）
在目前高房?jī)r(jià)的背景下,，再看看這段文章,，或許能引起我們的某些反思。現(xiàn)在,，學(xué)者們常用房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率衡量不合理的中國(guó)房?jī)r(jià),，在體制下卻是理性選擇的結(jié)果,。
從供給面看，地方政府壟斷土地供給為房?jī)r(jià)提供上漲的引擎,。于是,，體制下，中國(guó)地產(chǎn)商就不再是簡(jiǎn)單的生產(chǎn)企業(yè),，而是土地銀行,，其獲利模式是靠經(jīng)營(yíng)大量土地儲(chǔ)備并從土地未來(lái)升值中獲利。只要銀根不緊,，地產(chǎn)商幾乎沒(méi)有任何壓力,，拿地和開發(fā)的錢幾乎可以全部來(lái)自信貸。更關(guān)鍵的是,，地方政府與開發(fā)商高度的利益同向,，“打死”開發(fā)商，政府的收入從何來(lái),？地方政府會(huì)自覺(jué)地控制供給為開發(fā)商保值,，出了那么多
“地王”，地產(chǎn)商卻不用擔(dān)心有一天“面粉比面包貴”,，因?yàn)檎畷?huì)主動(dòng)和他們協(xié)商,，以保持最大的共同利益，比如容積率,，給他們提升個(gè)百分之幾十,，可以給他們加樓高，甚至修改規(guī)劃以躲囤地處罰等等,，辦法多得很,。所以，“痛痛快快地拿地,，有節(jié)制地開發(fā)”是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠的金科玉律,。
從需求面看，城市化和工業(yè)化加速階段所蘊(yùn)含的剛性需求,，貨幣超發(fā)所導(dǎo)致的通脹壓力逼著房屋完全脫離消費(fèi)屬性,，而淪為跟黃金一樣的天然保值品，黃金沒(méi)有使用價(jià)值,，而中國(guó)房?jī)r(jià)可以不必看租金回報(bào)率。其實(shí),，更關(guān)鍵是信貸條件的放松,。如果銀行系統(tǒng)愿意為未來(lái)負(fù)債和資產(chǎn)質(zhì)量惡化而承受更多的責(zé)任，中國(guó)超級(jí)大的人口基數(shù)足可以將沒(méi)有支付能力的需求變成現(xiàn)實(shí)需求,，而且能釋放很多年,。當(dāng)然中國(guó)金融部門技術(shù)低下會(huì)制約了其杠桿放大能力,，但人口基數(shù)實(shí)在巨大。盡管不能像美國(guó)人搞花樣翻新的各種次貸創(chuàng)新,，但中國(guó)人傾三個(gè)家庭之力足以攢齊一份房貸的首付,。
中國(guó)銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來(lái)源和能力。最近看到的一位中國(guó)臺(tái)灣作者寫的書,，她在德國(guó)大學(xué)當(dāng)研究員,，有一份不算微薄的薪水，想貸款置業(yè),，卻不被銀行通過(guò),，因?yàn)樗米C明在未來(lái)還貸的10年、15年或20年期間持續(xù)有固定收入,。這在中國(guó)有可能嗎,？
盡管最近政府調(diào)控房地產(chǎn)的稻草密集地扔出，但仍然不能就此排除中國(guó)房?jī)r(jià)是否還會(huì)進(jìn)入一次飆漲階段,，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)中本能的極強(qiáng)的投資和信貸的“動(dòng)物精神”仍在,。
房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)形成中短期還難以奢望，除非取消期房預(yù)售和迅速開啟物業(yè)稅,，決心準(zhǔn)備好了嗎,？去年賣了4.4萬(wàn)億人民幣的房子，回籠的資金足夠地產(chǎn)商撐過(guò)一年半載,，面對(duì)不確定的未來(lái),，開發(fā)商也會(huì)調(diào)整策略，盡可能控制新開工量和延長(zhǎng)建設(shè)期,，現(xiàn)金若過(guò)快變成資本形成,，一旦形勢(shì)有變，那將是“下油鍋”的感覺(jué),。2007年和2008年盲目開工所形成高庫(kù)存的教訓(xùn),，我相信多數(shù)開發(fā)商還是心有余悸，如果不是危機(jī)及時(shí)到來(lái)，恐怕當(dāng)下的地產(chǎn)商要倒掉大半,。
而未來(lái)兩三年中,，銀根已經(jīng)難以實(shí)質(zhì)性緊起來(lái)了，這一輪政府投資主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)刺激,，注定明后年內(nèi)貨幣供給和信貸都會(huì)維持一個(gè)高水平。只要整體銀根寬松,，地產(chǎn)商不愁拿不到錢,，沒(méi)有必要再傾銷。
盡管很多理由支持中國(guó)的房?jī)r(jià)跌不下來(lái)，但從長(zhǎng)期看,，任何國(guó)家都不可能抗拒未來(lái)人口和社會(huì)結(jié)構(gòu)變化的客觀規(guī)律――老齡化,。當(dāng)一個(gè)國(guó)家家庭的財(cái)富主要由房產(chǎn)構(gòu)成時(shí)，當(dāng)“90后”的中國(guó)富裕家庭都擁有（或繼承）3套以上的房產(chǎn)時(shí),，誰(shuí)來(lái)維持這個(gè)國(guó)家的家庭財(cái)富不貶值,？靠那些想進(jìn)城的農(nóng)民工嗎？這是一個(gè)值得思考的問(wèn)題,。 |