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步入2010年，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)實(shí)施，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯,。受此影響，地產(chǎn)股雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明確,，但依然延續(xù)震蕩調(diào)整格局。顯然,，從管理層近期的表態(tài)和政策安排看,，2010年房地產(chǎn)政策將從刺激擴(kuò)張轉(zhuǎn)向適度調(diào)控。這意味著,，2009年房地產(chǎn)板塊依靠房?jī)r(jià)大漲推動(dòng)的業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將難以持續(xù),，而正在生成的泡沫將是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的陷阱，值得市場(chǎng)高度警惕,。
從財(cái)務(wù)報(bào)表看,，房地產(chǎn)上市公司2009、2010年的業(yè)績(jī)都將十分靚麗,。2009年1-11月,，一線房地產(chǎn)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售收入同比增幅超過六成。三分之一的A股房企2009年前三季度凈利潤(rùn)增幅超過100%,，半數(shù)A股房企2009年業(yè)績(jī)將達(dá)歷史頂峰,。
受結(jié)算制度的影響，2009年樓市熱銷給房企2010年的業(yè)績(jī)提供了保障,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2009年前三季度，A股房企共實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)62.5%,，較年初增長(zhǎng)113.3%,。預(yù)收賬款是同期營(yíng)業(yè)收入的近1.4倍。這表明,，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)2010年的營(yíng)收和利潤(rùn)也已鎖定,。業(yè)內(nèi)預(yù)期，主流地產(chǎn)上市公司2009,、2010年將保持40%以上的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
但是,，房企業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的背后是快速上漲的房?jī)r(jià)和資產(chǎn)泡沫化的趨勢(shì),。在這種背景下，作為要素資源的土地,，也日益成為房企追逐的對(duì)象,，地價(jià)飆升,、地王頻現(xiàn)，房企的資本支出正在大幅上升,。以土地成本為主的資本支出擴(kuò)大,，將直接增加房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以一家總部位于廣州的大型房企為例,，該公司在2009年9-11月累計(jì)斥資逾156億元全國(guó)拿地,，而同期，該公司簽約銷售金額為124.45億元,。
目前,，多數(shù)房企銷售回款跟不上土地?cái)U(kuò)張的速度。由于市場(chǎng)預(yù)期不斷向好,，房企規(guī)模擴(kuò)張中過于樂觀,，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，而房企運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)控制則退居其后,。加之目前開發(fā)商囤地囤房現(xiàn)象較為嚴(yán)重,，一旦市場(chǎng)有所降溫，企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的資金壓力,，同時(shí)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng),。
更為重要的是，房?jī)r(jià)快速上升也是泡沫積聚的過程,。低廉的資金成本,、寬松的信貸政策加之投資需求膨脹，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離剛性需求而逐步“發(fā)燒”,，2009年,，一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過60%。
在土地捆綁金融資本的情況下,，房地產(chǎn)正在生成的泡沫將很容易轉(zhuǎn)嫁為金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn),。
為此，管理層頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,，從增加二手房交易環(huán)節(jié)成本抑制投機(jī)需求到提高土地首付比例收緊房企資金鏈,，其用意均是為了“擠泡沫”、“防過熱”,，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)一直比較敏感，受政策預(yù)期收緊及需求釋放透支的影響,，2010年樓市降溫將在所難免,。
不過，從政策目標(biāo)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)從高增長(zhǎng)狀態(tài)適度調(diào)整更有利于行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,。當(dāng)前,，國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未穩(wěn)固，房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)內(nèi)需的引擎,，高房?jī)r(jià)將遏制真實(shí)需求釋放,。因此，政策調(diào)控當(dāng)以平衡供求為指向,，其中包括增加普通住房土地供給,，提高新房開工率，同時(shí)抑制需求的膨脹,，防止高房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)成為行業(yè)常態(tài),，也防止房?jī)r(jià)泡沫加速擴(kuò)張。 |